Мина замедленного действия
Обделенные дети – это самая большая проблема, с которой до сих пор сталкиваются многие участники рынка недвижимости. О том, как решаются эти проблемы в разных случаях, рассказывает юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Ирина Маркочева.
– На заре приватизации в Законе от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не было нормы, обязывающей включать несовершеннолетних детей в число собственников при приватизации жилья. Это позволяло родителям в дальнейшем (к примеру, при продаже квартиры) не обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на проведение сделки. Позже такая практика была признана незаконной, но квартиры с обделенными детьми уже вышли на рынок. И сегодня такая недвижимость, которая уже не раз продавалась и покупалась, может быть признана судом недействительной и истребована выросшими детьми. А это значит: у последнего, вполне добросовестного ее покупателя, могут возникнуть серьезные проблемы.
– А как поступать, если дети уже взрослые?
– Мы просим их представить нотариально заверенное заявление о том, что знают о продаже квартиры, в которой не реализовали свое право приватизации, дать согласие на продажу и отказаться в дальнейшем от претензий к покупателю. В таких сделках родители либо отдают детям часть денег от продажи, либо приобретают жилье на их имя, либо предоставляют им право пользования другой площадью. Если же дети несовершеннолетние, то договор передачи судом признается частично недействительным, и дети наделяются долями собственности в квартире, либо родители наделяют долями детей из своих долей. В противном случае такая сделка будет миной замедленного действия. Никто не может сказать, когда дети начнут предъявлять свои права на квартиру.
Так при проверке одной из квартир оказалось, что при приватизации ее в 1992 году девятилетний ребенок не был включен в число собственников, при этом вся семья выбыла в «домик в деревне» в Тверскую область. Естественно, мы отказались от покупки такой квартиры.
А вот от покупки следующей квартиры, где ребенок также не был включен в число собственников при приватизации квартиры в начале 90-х, мы уже не отказывались. Приватизировавшие квартиру только на свое имя родители одновременно с продажей однокомнатной квартиры в 1997 году купили на свое имя и на имя ребенка трехкомнатную квартиру. Чтобы у нас и у клиента-покупателя не было никаких опасений при покупке «однушки», мы договорились с этим, уже ставшим совершеннолетним «ребенком», встретиться у нотариуса, где он подписал заявление, согласно которому «одобрял все действия родственников по приватизации квартиры, в том числе – невключение его в число участников общей собственности на квартиру. Не возражал он и против осуществления родственниками любых прав по владению, пользованию и распоряжению этой квартирой, а также подтверждал отсутствие у него претензий к органам, осуществляющим оформление и регистрацию договора передачи жилья в собственность, к своим родственникам и к будущим собственникам квартиры.
– Но ведь права детей могут быть нарушены не только при купле-продаже жилого помещения…
– Да, такое может произойти и на этапе приватизации. Так, в Москве до августа 1994 года не всегда учитывалось, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами его семьи, наряду с совершеннолетними жильцами вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Таким образом, довольно часто возникают дела о признании сделок с жилыми помещениями недействительными на том основании, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних. Существует неоднозначная судебная практика: одни суды считают, что договоры на приватизацию могут быть признаны частично недействительными не позднее достижения ребенком 19 лет (применяют срок исковой давности по оспоримым сделкам – один год с момента достижения ребенком совершеннолетия); другие – не позднее достижения ребенком 21 года (применяют общий трехгодичный срок исковой давности); третьи – без ограничения возраста ребенка, не включенного в число собственников по договору на приватизацию, исчисляя годичный срок исковой давности с того момента, как этот ребенок узнал, что его права нарушены; четвертые суды отказывают в иске, полагая, что все сроки исковой давности с 90-х годов прошлого века уже прошли.
Но в случае вынесения судом решения о признании приватизации недействительной, соответственно могут быть признаны недействительными и все последующие договоры относительно данного жилого помещения.
Поэтому так важно тщательно проверить законность совершения сделки с квартирой, к которой имеют отношение несовершеннолетние, прежде всего в интересах покупателя этой квартиры, причем желательно изучить не только документы, подтверждающие право собственности на эту квартиру, но и проследить всю историю отчуждения, начиная с приватизации.