Ипотека: вопрос экспертам
За границей уже давно практикуется «обратная ипотека». Или ипотека для пенсионеров – пожилой человек отдает в банк свою квартиру, получая ежемесячную прибавку к пенсии. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает осенью запустить проект такой ипотеки и у нас. Видите ли вы перспективы «обратной ипотеки» в нашей стране? И каковы, на ваш взгляд, трудности, с которыми придется столкнуться при ее внедрении?
Константин Апрелев, вице-президент РГР:
– То, что такой продукт может внедриться и стандарты работы по нему будут запущены на рынок АИЖК в лице АРИЖК, это хорошо. Появится более прозрачная и справедливая схема поддержки пенсионеров по сравнению, например, с рентой.
Сегодня договоры ренты нередко являются источником криминала и судебных разбирательств – законодательство в этой сфере требует существенной переработки и изменений, по этой причине «обратная ипотека», в силу лучшего законодательного регулирования может быть более востребована.
Но финансовая прозрачность – не единственный критерий популярности любого кредитного продукта, важна и его стоимость. Последняя зависит от параметров предоставляемых кредитов, и прежде всего от процентных ставок, по которым будут выдаваться кредиты. Если ставки устремятся вверх, то востребованность «обратной ипотеки» будет невысока.
Необходимо также понимать, что в самом кредитном продукте содержатся лишь деньги и не присутствует уход за пожилыми людьми, который существует в договорах ренты, например. Возможно, «обратная ипотека» подтолкнет к развитию сервисной отрасли по уходу за пожилыми людьми.
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Прежде всего следует уточнить, что даже за границей «обратная ипотека» практикуется не так уж давно. Родившись в США в 60-е годы прошлого века, более или менее серьезное применение этот продукт получил там только лет тридцать спустя. И тому были причины. Обратная, или иначе рентная ипотека – крайне непростой финансовый инструмент, и для серьезного ее внедрения любому государству необходимо готовиться. А тем более России, где финансовая грамотность населения (особенно пожилого, которому и предназначается этот продукт) близка к нулю, законы расплывчаты, судебная система неэффективна.
На подготовку всего этого у нас уйдут годы, а при отсутствии основательной подготовки ни один серьезный банк таких кредитов выдавать не будет. Во-первых, слишком велики риски. Во-вторых, непонятно, что банку делать с кредитами, по которым сумма долга постоянно увеличивается, и нет никаких платежей до момента добровольной или принудительной продажи залога. Продать такой кредит некому. Выпустить на его основе ценную бумагу вряд ли возможно. А собственных финансовых ресурсов такой длительности у российских банков однозначно нет.
Поэтому если «обратная ипотека» и будет развиваться у нас, то только за счет средств государства, при его активной поддержке и при давлении на банки с госучастием. Ну а с таким подходом на масштабные результаты рассчитывать не приходится.
Валерий Ильман, руководитель интернет-проекта MosRealt.info:
– Отношусь в целом положительно.
Во-первых, это еще одна возможность для людей старшего поколения монетизировать один из главных активов своей жизни – жилье.
Во-вторых, иметь дело с госструктурой в таком деле более безопасно и для многих комфортнее, чем договор ренты с людьми, «сосватанными» агентством недвижимости, которое после получения комиссионных теряет интерес к участникам сделки.
В-третьих, это возможность диверсифицировать свои активы (если квартир несколько) – и наследников не обидеть, и «на шее у них не сидеть».
В-четвертых, более высокий уровень потребления пенсионеров положительно повлияет на экономику в целом, отчасти компенсируя негативные тенденции демографии. И так далее.
Конечно, с учетом более высокой инфляции и более высоких банковских ставок наши реалии сильно отличаются от развитых западных экономик. Соответственно потребуется тщательная проработка тарифов и оценка рисков, чтобы проект не забуксовал на старте из-за непривлекательности и не развалился через пять-семь лет в силу убыточности.
Вопросов много. Как вдохновить старшее поколение, если «экономическое чутье» у них вытравлено за годы социализма? Как скажутся серьезные ценовые колебания? Что уж говорить о возможных глобальных катаклизмах мировой экономики!
Александр Серебряков, зам. генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам:
– Подобного рода идеи и инициативы периодически возникали. Например, обсуждалась идея формирования строительных сберегательных касс – ССК (по германской модели) и другие различные варианты, имеющие распространение на Западе. Однако попытки наложения иностранных моделей часто разбиваются о российскую действительность. У нас свой путь развития, у населения иная экономическая грамотность, особые семейные уклады. Поэтому наша ментальность и в данном вопросе очень важна.
К тому же российское население за последние 20 лет столкнулось с большим количеством экономических проблем, финансовых пирамид, дефолтов. И к любым новшествам относится с опаской. Особенно к тем, где вопросов больше, чем ответов. Например, как будут обстоять дела, если сумма выплат превысит стоимость квартиры, примут ли страховые компании участие в страховании подобных рисков и т. д. Даже тестовая модель «обратной ипотеки» на самых ранних этапах столкнется с большим количеством неразрешенных задач. Хотя такая попытка, конечно, интересна и есть смысл попробовать сформировать свой собственный подобный опыт.
Насколько же эта практика получит распространение, пока говорить рано.
Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
– Количество заключаемых договоров пожизненного содержания с иждивением (ренты) на вторичном рынке ничтожно мало. Поэтому можно предположить, что проект АИЖК будет востребован небольшим числом людей и вряд ли станет широко популярным.
Непонятны и юридические механизмы реализации квартир. Говорить более конкретно сейчас сложно, так как нет четкой информации, которую можно было бы проанализировать.
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации национальной программы «Свой дом»:
– Инициатива АИЖК мне нравится. Считаю, что подобная ипотека, когда в стране миллионы пенсионеров, которые живут на мизерную пенсию, очень быстро наберет свои обороты. Думаю, тема обратной ипотеки станет достаточно актуальной после введения единого налога на недвижимость.
Александр Синельников, председатель правления АКБ «Фора-банк»:
– Сложности внедрения обратной ипотеки в России можно отнести к двум группам: субъективно преодолимые и объективно непреодолимые.
К первой группе относятся прежде всего нормы банковского надзора, побуждающие банки консервативно оценивать кредитные риски и формировать резервы на основании документально подтвержденной оценки платежеспособности заемщиков, качества обслуживания ссуд и оценки залога.
В нашем случае со всем этим дело обстоит неважно. Обычно пенсионеры, особенно которые будут обращаться за ипотекой, не обладают достаточными источниками денежных средств, качество обслуживания заведомо предусматривается «плохим», коль скоро проценты предполагается капитализировать, а стоимость залога по отношению к размеру накопленной ссудной задолженности является величиной неопределенной. Эти надзорные сложности вполне могут быть преодолены совместными усилиями ЦБ, АРИЖК и банковского сообщества.
Фактором второй группы, который непреодолим в среднесрочной перспективе, является инфляция и связанная с ней процентная ставка по кредиту. Любой заинтересованный читатель может рассчитать, что при годовой ставке кредитования 10%, сроке 20 лет и ежемесячной капитализации процентов сумма кредита составит не более 30% от залоговой стоимости квартиры, если кредит выдавать равномерно в течение всего срока кредитования.
При средней стоимости квартиры в регионах 1,8 млн руб. ежемесячная прибавка к пенсии составит около 2000 рублей. При такой «экономике» квартиру (или часть ее) лучше сдавать и сохранить в собственности.
Ксения Носкова, специалист отдела аренды и ипотечного кредитования компании «Кредит-Центр» (г. Раменское):
– «Обратная ипотека» для большинства неосведомленных граждан – термин непривычный. По крайней мере большинству непонятно, что же там происходит «наоборот». При «обратной ипотеке» человек закладывает в банк принадлежащую ему квартиру, а банк выплачивает человеку определенную сумму либо единовременно, либо помесячно. Гражданин при этом не теряет права собственности на квартиру до конца своих дней.
Гражданин или его наследники могут вернуть кредит (разумеется, с процентами), тогда квартира освобождается от залога. В противном случае банк после смерти собственника квартиру продает, компенсирует из вырученной суммы все свои затраты, а остаток (если он образуется) отдает наследникам (если таковые обнаружатся).
Такая схема уже более 20 лет успешно действует в США, поддерживается государством и, по сути, является частью пенсионной системы. «Обратную ипотеку» в США называют «eat your brick»(«Съешь свой кирпич»), так как, заложив недвижимость, ее владелец буквально «проедает» свое жилье. Пытались ввести подобный продукт в Германии, но спрос оказался невелик: немецкие пенсионеры и так имеют неплохую пенсию, а к жилью относятся ответственнее «легкомысленных» американцев. В России пенсии маленькие, поэтому «обратная ипотека» могла бы стать заманчивым предложением для многих пенсионеров в нашей стране.
Схема «обратной ипотеки» похожа на договор ренты, который действует в России уже 15 лет, но считается рискованной сделкой, причем для обеих сторон. По договору ренты пожилой владелец квартиры передает ее в собственность другому лицу, однако сохраняет право проживания в ней до смерти. Все это время «покупатель» выплачивает «продавцу» определенную сумму (ренту), а также (или) оказывает иные услуги. Кроме того, он целиком оплачивает содержание своей новой собственности.
В отличие от ренты в данном случае «рентоплательщиком» является банк, а не частное лицо. Таким образом, с одной стороны, пенсионеры получают гарантии, что деньги будут выплачиваться в срок и контрагент не будет пытаться «ускорить» момент получения квартиры неправомочными методами (срок кредита строго определен), а с другой – банк может быть уверен, что получит квартиру (в случае с рентой пенсионер порой может расторгнуть договор, оставив рентоплательщика ни с чем).
Кроме того, по условиям «обратной ипотеки» квартира остается в собственности владельца до его смерти, и все обязанности по ее содержанию должен нести он. Но это рождает другую проблему – проблему сохранности квартиры. Теоретически следить за состоянием жилья и делать при необходимости ремонт должен собственник, но практически, если пенсионер идет на такой шаг (закладывает квартиру банку), едва ли у него будут средства на содержание жилища. Впрочем, «обратная ипотека» позиционируется как продукт социальный, способ господдержки малоимущих, так что все издержки банка, связанные с состоянием квартиры, должно компенсировать государство.
Александр Пыпин, руководитель Аналитического Центра ГдеЭтотДом.РУ:
– Так называемая обратная ипотека найдет своего потребителя, как уже сейчас находит потребителя договор купли-продажи жилья с пожизненным содержанием или пожизненной рентой – в основном это пенсионеры в возрасте, о которых некому позаботиться. Учитывая низкую продолжительность жизни в нашей стране, подобные договора, как ни цинично это прозвучит, весьма выгодны для коммерсантов.
Обратная ипотека может стать для малоимущих, обладающих квартирой, альтернативой рентным договорам. Схем обратной ипотеки достаточно много, и они, к сожалению, еще более трудны для понимания как обязательств и прав заемщика, так и их финансовой сути, чем схемы прямой ипотеки.
Например, возможна такая схема: заемщики будут получать долгосрочный кредит под залог своей квартиры на специальный счет, но расходовать полученные деньги смогут только по согласованному с банком графику, при этом часть денег с этого счета будет по графику же уходить на выплату процентов по кредиту. Банк будет заранее знать, что сам кредит никогда не вернется, но после смерти заемщика или израсходования всех средств банк получит в собственность квартиру. Причем если часть кредита останется на счету неизрасходованной, она должна достаться наследникам. Схема достаточно красивая, но на законодательном уровне в России она сейчас невозможна, как и иные схемы обратной ипотеки.
По действующему законодательству после кончины заемщика наследники автоматически получают в наследство все обязательства и имущество умершего – и невыплаченный кредит, и квартиру, банк же, наследником не являющийся, не получает на этой стадии ничего. Только после того как наследники оформят документы, банк сможет подать на них в суд, будет принято решение о возврате кредита или передаче залога, а уж потом квартира будет продана на торгах или передана на баланс банка. Весь этот процесс занимает годы.
Еще более сложная юридическая ситуация возникнет в случае, если заемщик оставит завещание на квартиру (например, в пользу государства, иностранного гражданина или иного лица), на что он имеет полное право. Таким образом, введение механизма обратной ипотеки потребует существенных изменений в законе, начиная с ввода специальных положений в Гражданский кодекс.
При этом, учитывая опыт прямой ипотеки, примерная сумма средств, которой сможет распоряжаться участник обратной ипотеки в российских условиях, составляет менее половины рыночной стоимости квартиры. Вероятность того, что он проживет столько, что успеет израсходовать всю выделенную сумму, низка. Впрочем, еще менее понятно, что произойдет с участником обратной ипотеки, если он будет жить долго и израсходует весь кредит – кто его будет содержать в дальнейшем и где он будет жить?