Эксперимент на пенсионерах?
Этим летом мы в очередной раз услышали, что, возможно, в стране будет введена так называемая обратная ипотека. Законодательные инициативы по введению механизма обратной ипотеки возникали не однажды. Еще накануне кризиса много говорилось о разработке этого нового для России продукта – как альтернативы договора ренты.
Потом на какое-то время о новации забыли. И вот недавно генеральный директор АИЖК Александр Семеняка заявил, что эта программа разрабатывается в рамках АРИЖК («дочки» АИЖК). И уже осенью будет опробована в нескольких регионах.
Почему она «обратная»?
Схема обратной ипотеки может быть актуальна для пожилых людей. Она позволяет им в старости получать дополнительные доходы за счет своего жилья. Такой кредит перечисляется не весь сразу, а определенными ежемесячными порциями. Получается некая прибавка к пенсии.
Вот как описывает схему обратной ипотеки руководитель АИЖК: «Долг растет. На него накапливаются проценты. А погашается это все один раз – после смерти. Таким образом, человек как бы проживает свою квартиру».
Обратная ипотека – во многом альтернатива для немолодого человека договору ренты или пожизненного содержания с иждивением. По этим договорам пенсионер продает свою квартиру посторонним людям. К ним сразу же переходит право собственности, правда, с обременением. Человек до конца своих дней будет проживать в квартире, без его согласия новые собственники не могут распорядиться жильем. К тому же заключившие договор ренты новые собственники обязаны выплачивать пенсионеру ежемесячно определенную сумму. А по договору пожизненного содержания с иждивением добавляется еще и уход. Но у ренты и договора пожизненного содержания с иждивением для пенсионера есть риски. Основной риск, с точки зрения пенсионера, – возможность того, что новые собственники жилья просто поспособствуют уходу старичка из жизни.
По программе обратной ипотеки пенсионеры будут иметь дело с банком. Механизм расплаты с кредиторами следующий. Когда заемщик умирает, заложенное жилье продается. Кредит погашается. Банк забирает себе выплаченные пенсионеру средства с набежавшими на них процентами, а оставшаяся сумма (если, конечно, она останется) отдается наследникам покойного. Но у наследников будет и альтернатива: выкупить квартиру у банка. Считается, что такая программа позволит наследникам-родственникам более внимательно относиться к пожилым людям, к их нуждам и потребностям.
Осенние старты и…
Пилотный проект стартует осенью и будет реализовываться на базе АРИЖК в нескольких регионах. Получив результаты тестов, по словам А. Семеняки, правительство должно решить, стоит ли тиражировать подобную практику на всю страну.
Условия, на которых банки будут выдавать «обратные» кредиты, пока до конца не ясны. По мнению руководителя АРИЖК Андрея Языкова, такая схема будет востребована только при низкой процентной ставке, сопоставимой со ставкой рефинансирования ЦБ. Планируется, что при увеличении процентной ставки сумма кредита, которую банк сможет одолжить заемщику, будет снижаться. По прогнозам А. Языкова, при такой схеме пенсионеры, заложившие квартиры, смогут рассчитывать на прибавку к пенсии где-то в полтора раза. То есть речь не идет о неких заоблачных суммах. Пока все расчеты АРИЖК делает, ориентируясь на регионы, исходя из стоимости средней квартиры – 1,8 млн руб.
Но суммы выплат будут зависеть не только от того, какая недвижимость закладывается в банк. Чем старше заемщик, тем на большую сумму кредита он сможет рассчитывать.
Конечно, программа декларируется как помощь пенсионерам. Но кому она будет интересна, кто сможет принять в ней участие? Только пожилые люди – собственники квартир, одинокие или проживающие отдельно, далеко от родственников?. А может и те, кто тайком от детей захочет получить дополнительную прибавку к пенсии? А после своего ухода из жизни оставит родным и близким такой подарок, как внушительный долг перед банком и перспективу полностью потерять квартиру.
По данным Росстата, сейчас в стране насчитывается 30,7 млн пенсионеров. Средний размер пенсии составляет 8498 рублей.
…Американские стандарты
Первый обратный ипотечный договор был заключен исторически недавно – в 1961 году в Портленде (штат Мэн, США). Широкое распространение такие кредиты в Штатах получили ближе к нашему веку. Интересно, что в США платежи, получаемые по этой программе пожилыми людьми от банков, не облагаются налогами.
Сегодня обратная ипотека – важная часть пенсионной системы США. Там программой воспользовалось около 700 000 семей. Средний возраст заемщика – 73 года, а средняя сумма кредита – 184 000 долларов.
За океаном обратную ипотеку называют также «Eat your brick», или «Съешь свой кирпич», так как человек, заложивший собственную недвижимость банку, в буквальном смысле проедает ее.
То, как работает программа, руководитель АРИЖК изучал непосредственно в США. Там действительно обратная ипотека дает возможность достойно встретить старость. Несмотря на то что программа развивается силами рыночных кредиторов, государство контролирует процентные ставки по обратной ипотеке. Средняя ставка сегодня составляет 5–7% годовых.
Кроме того, государство поддерживает этот рынок через механизмы страхования государственного агентства FHA и госгарантий (агентство Ginnie Mae). Все кредиты страхуются. Страховка – необычная. Она гарантирует выкуп кредита у банка, если долг достигнет 98% от стоимости недвижимости. Тогда FHA выкупает кредит, а заемщик живет под контролем Mae до конца дней.
«Такой механизм позволяет снять все страхи людей, что кредитор выгонит пенсионера на улицу и продаст его жилье», – поясняет А. Языков.
Сегодня в США «съедают свои кирпичи» 3% от числа всех пенсионеров, или пятая часть пенсионеров, которым доступно участие в программе. Обратная ипотека рассчитана на пенсионеров из среднего класса. На тех, кто после выхода на пенсию не хочет понижать свой уровень жизни. Чаще всего пожилые люди берут такие кредиты на ремонт, на оплату операции, других медицинских услуг, которые не входят в типовые медицинские страховки.
Поддержи, государство!
Но не все так идеально с этой программой. Наряду с успешным заокеанским опытом есть и опыт Германии, которая пыталась внедрить обратную ипотеку на своем рынке. Но спустя несколько лет после начала реализации программы немцы признали, что продажа и залог недвижимости пожилыми людьми не соответствует национальному менталитету. Ведь в Германии платят достойные пенсии и сильна поддержка пожилых людей государством.
Для нас обратная ипотека – социально значимая программа. Разработчики уверены, что она должна вытеснить с рынка черных риелторов и вероятность мошеннических схем. Главное преимущество обратной ипотеки для человека, решившего за счет квартиры облегчить себе жизнь в старости, – программа должна будет контролироваться государством. И поэтому участие в ней станет безопасным для продвинутых, но одиноких (даже при живых детях) бабушек и дедушек.
Условие – ликвидная недвижимость
Конечно, банкам не нужны квартиры-развалины. Поэтому планируется, что принять участие в программе смогут только собственники нормальных домов и квартир. Жилье должно пройти оценку и сохранить свою ликвидность в ближайшие десять лет. Кроме того, АРИЖК планирует, по примеру американцев, ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии, чтобы в конце кредитования не получить жилье, которое невозможно продать.
Прежде чем эта схема заработает, АРИЖК предстоит решить ряд проблем. Основная: расчет таблиц дожития, то есть средней продолжительности предстоящей жизни после выхода на пенсию. Исходя из них, банки будут решать, на какой срок они смогут выдавать кредиты.
Необходимо также внесение изменений в нормативы ЦБ: ведь, по нынешним нормативам, если кредит не обслуживается в течение долгого времени, то попадает в разряд «плохих». И надо учесть, что обратная ипотека – это совершенно иной, отличный от традиционного механизм кредитования.
Задуматься над рисками
Сегодня первый риск пенсионеров в том, что в силу недостаточной информированности, недопонимания пожилой человек просто может не осознать последствия совершенной сделки.
Второй риск, который легко способен отразиться на здоровье пенсионера, связан с возможными форс-мажорными ситуациями, когда выплаты будут задерживаться или просто прекратятся. Например, заложил человек квартиру, а банк обанкротился или у него отозвали лицензию. Избавить от страха неплатежей пенсионера может только государство, которое выступит гарантом по кредиту.
У пожилых людей, не способных самостоятельно передвигаться, есть, например, риск невозможности использования средств. Разве невероятна ситуация, когда деньги, предназначенные пенсионерам, будут растрачены алчными родственниками? Поэтому возможно, что к контролю за средствами, полученными по программе, надо привлечь и социальные службы.
Теперь о банках. Несмотря на то что при будущей продаже квартиры все банковские издержки покроются, с точки зрения кредиторов существуют два основных риска «обратной ипотеки».
Первый: что будет, если долг пенсионера с учетом процентов превысит критический размер – 90% и более от залоговой стоимости квартиры. Это может произойти из-за падения цен на недвижимость. Разрабатывается несколько путей, которые помогут кредитору избежать подобного риска. По одной схеме этот риск кредитор должен закрыть за счет страховки, по которой страховая компания выкупит такой кредит. Другой вариант – банк берет этот риск на себя, но минимизирует его, снижая сумму кредита.
Второй банковский риск – это сохранность квартиры. Оставаясь собственником, заемщик-пенсионер должен следить за состоянием квартиры и оплачивать коммунальные платежи. Это необходимо контролировать кредитной организации, чтобы потом не получить квартиру с долгами перед управляющей компанией с проваленными полами и рушащимся потолком.
Участие в программе «обратной ипотеки» не должно обернуться для пожилых людей потерей здоровья, жилья, а то и жизни. Поэтому тестовый режим программы покажет, как должны быть отработаны правовые механизмы, чтобы престарелые граждане, решившие кредитоваться, чувствовали себя в полной безопасности.
Ну а вообще жизнеспособна или нет эта программа в нашей стране, должны показать тесты в регионах.