Вся власть Советам!
Изменения в Жилищный Кодекс и иные законодательные акты, принятые Государственной Думой 13 мая сего года, вступили в силу. Одной из самых заметных новаций в нем стала статья 161. 1. «Совет многоквартирного дома». Введение фактически нового института управления выглядит подозрительно либерально на фоне «завинчивания гаек» по отношению к ТСЖ. Разберемся, зачем понадобился новый «игрок»?
На ТСЖ уже не ставят
В реформе ЖКХ изначально предполагалось, что основной ее движущей силой станут ТСЖ. Однако массово процесс создания самоуправляющихся товариществ не пошел. Тому было множество как объективных, так и субъективных причин. Не будем на них останавливаться. Приведем только факты.
Всего в Москве примерно 32 тысячи жилых домов. За 10 лет с момента принятия закона «О товариществах собственников жилья» с мая 1996 года и по 2007 год было создано около 2 тысяч ТСЖ (в 6% домов). Московские власти озаботились пробуксовкой и за три последующих года стимулировали создание около 10 тысяч ТСЖ, доведя долю ТСЖ в домах до 31%. Казалось бы, прорыв очевиден. Однако успех оказался дутым. По данным Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы, самостоятельно управляют многоквартирными домами только 518 ТСЖ. Остальные – «липовые» или находятся в стадии ликвидации по суду, или уже давно передали управление своими домами сторонним управляющим компаниям.
Безусловно, управление многоквартирным домом посредством ТСЖ – весьма прогрессивная и перспективная форма, и на сегодня, к сожалению, почти полностью опороченная. Люди боятся тотального обмана, и теперь ни при каких условиях не хотят даже слышать что-либо о том, как хорошо жить в ТСЖ. Не верят. Процесс создания самими собственниками действительно жизнеспособных ТСЖ в Москве с июня прошлого года по настоящее время практически парализован. Уж слишком много было негатива. Последнее ужесточение законодательства в отношении процедур создания и регистрации новых товариществ ставит практически непреодолимые препятствия на пути развития этого некоммерческого способа управления. А жаль…
Собственникам, в домах которых уже зарегистрированы ТСЖ, можно только позавидовать и посоветовать – сохранить ТСЖ для себя и для своей пользы на будущее. Потому что, когда со временем они «созреют» и решат сами управлять своим имуществом, то просто не смогут заново создать товарищество по тем правилам, которые приняты законом 13 мая 2011 года. В Москве первое ТСЖ, которое будет зарегистрировано по новым правилам, появится не ранее середины следующего года. За 2012 год смогут пройти все процедуры только те дома, в которых не более сотни квартир. Если в доме больше 100 квартир – забудьте о ТСЖ, даже если очень захочется. Инициаторам после принятия решения на собрании о создании ТСЖ предстоит марафон по сбору подписей и анкетных данных на всех, кто проголосовал. То есть надо получить информацию о персональных данных более чем полусотни граждан. Если за ТСЖ проголосуют единогласно, то для регистрации инициативная группа вряд ли сможет обеспечить достоверность подаваемых в налоговую инспекцию данных.
Ранее жильцы домов, в которых менее 100 квартир, объединялись с соседними домами в одно ТСЖ. Это было экономически выгодно, так как доля управленческих расходов заметно снижалась, а кооперация позволяла решать такие задачи, которые одному дому не под силу. Теперь закон запрещает объединять в одно товарищество многоквартирные дома, если суммарно в них больше 30 квартир. Из многодомных ТСЖ выходить можно, а вступать в них нельзя. Законом фактически введен в действие принцип – в «одном доме одно ТСЖ».
В условиях тотального прессинга многие из товариществ неизбежно будут вынуждены передавать дома в управление коммерческим компаниям.
Срочно требуются неисправимые оптимисты
Сделав ставку на «профессиональное» коммерческое управление домами, законодатели решили «подсластить» закон и в последний момент совершенно необдуманно внесли в Жилищный Кодекс статью 161.1. «Совет многоквартирного дома». По смыслу это правление товарищества собственников жилья, только без образования в доме юридического лица. И без какой бы то ни было регистрации. Эта общественная структура должна состоять сугубо из собственников помещений, и никаких нанимателей. Положение явно не конституционное. Однажды депутаты уже пытались загнать 100% собственников в ТСЖ. Не получилось. Конституционный суд усмотрел в этом нарушение прав и свобод граждан.
В части 2 статьи 161.1. принятого закона записано: «…если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья». Дальше «ехать» некуда! Мы можем только радоваться тому, что не вышло хуже. Депутаты предлагали ввести штрафы для собственников за непосещение общих собраний без уважительных причин. Предлагалось с каждого несознательного домовладельца брать по 100–200 рублей. Разумеется – штраф административный, следовательно, он должен был бы стать солидным источником пополнения местных бюджетов. И подобного рода предложений, к счастью, не вошедших в закон, было много.
Кому же нужен Совет многоквартирного дома? Прежде всего, законодателям и коммерческим управляющим организациям. Нужен для того, чтобы в доме был официальный председатель Совета многоквартирного дома, который бы мог единолично от имени всех собственников в доме подписывать договоры управления с управляющими организациями. Иначе им придется бегать за каждым собственником и упрашивать подписать персональный договор управления домом. Федеральная антимонопольная служба за этим следит строго. И может лишить управляющую компанию права управлять многоквартирным домом и потребовать выставить его на конкурс, если договор управления не подпишут собственники не менее 50% площадей в доме. Законодатели сделали ставку на управляющие компании – на бизнес, зачем рисковать? Преференции должны быть реальными.
Если ТСЖ с их финансовыми возможностями для стимулирования членов правления и председателя не заинтересовали домовладельцев, то на общественных началах «председательством» будут заниматься только самые неисправимые оптимисты и бессребреники. Много ли таких людей, да еще разбирающихся в вопросах управления домами на уровне профессионалов? То-то же. Советы многоквартирных домов могли бы стать зачатками ТСЖ, но время ушло. Сейчас они могут только изображать управление домами, но реально управлять будут не они.