23:30:44
11 апреля 2021 г.

С целью наживы

Рынок недвижимостиПо экспертным данным объем рынка аренды в нынешнем году заметно подрос. Процентов на 15–20 поднялись и ставки на жилье. В результате активизировались и рантье, которые вновь стали покупать квартиры в эконом-сегменте, чтобы в последующем предлагать их в наем москвичам и иногородним клиентам.

Есть повод веселиться

Если еще год назад арендные ставки на наиболее востребованные однокомнатные квартиры в спальных районах в среднем составляли 21–23 тыс. рублей в месяц, то в мае текущего года они выросли до 27–30 тысяч. В 2009 году за эту сумму можно было без проблем снять и двух- а то и трехкомнатную квартиру.

В свою очередь двухкомнатки, которые также довольно популярны в сегменте эконом-класса, в середине прошлого года оценивались в 26 тыс. рублей, а нынче ушли за все 35. Средние арендные ставки на трехкомнатные квартиры выросли на 15–20 процентов, и самую дешевую жилплощадь в этом секторе можно снять, пожалуй, тысяч за 55.

По прогнозам экспертов уже к осени собственники и арендаторы возобновят свою активность, и рост стоимости арендных ставок может подняться как минимум на 5%. Так что как арендодателям-любителям, так и профессиональным рантье есть повод для радости.

Примечательно, что почти треть арендного фонда составили квартиры, которые начали сдаваться впервые. Что касается пусть и незначительного повышения арендных ставок, то оно в первую очередь обусловлено тем, что около 6 процентов собственников разочаровались в своем бизнесе, продали «лишнее» жилье и оставили рынок аренды.

Выгода при долгой окупаемости

В России профессиональных рантье не так уж и много. Причем эта категория предпринимателей предпочитает развивать арендный бизнес в городах с большим населением – Москве, Питере, Сочи, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге. Подавляющую же часть арендодателей можно отнести к «любителям», которые, к примеру, заблаговременно купив квартиру для малолетнего ребенка, до наступления его совершеннолетия сдают ее в аренду. Понятно, что такие «рантье» крупными капиталами не обладают, а потому покупают жилье за «умеренные» деньги.

Выбор той или иной квартиры в первую очередь зависит от возможностей покупателя. Если не хватает средств на «вторичное» жилье, покупается квартира в новостройке на этапе фундамента. Но в этом случае до момента сдачи ее в наем еще далеко. Да и после завершения строительных работ, прежде чем выставить на арендный рынок квартиру без отделки, ее еще нужно привести в порядок. Легче и выгоднее ее продать по переуступке, даже не оформляя в собственность. Покупатели побогаче приобретают уже готовое жилье с полной отделкой в новостройках или на вторичном рынке рядом с метро, что очень даже котируется у арендаторов.

Да и отделка, если ее стоимость находится в пределах 250–500 тыс. рублей, «отбивается» за 1–2 арендных года.

Взгляды самых предусмотрительных моск-вичей простираются на квартиры в центральных районах в домах «под снос», что в недалеком будущем обеспечивает им уже качественное жилье в том же районе. Но в период ожидания ликвидации дома квартира сдается в аренду, причем далеко не за гроши.

Нынче рынок инвестиционных покупок еще далек от докризисного периода, когда квартиры покупали даже оптом, как в целях перепродажи, так и для арендного бизнеса. Да и инвестор теперь чересчур осторожен. Покупателя, пожалуй, сегодня можно привлечь разумными ценами да репутацией застройщика. Однако нужно учитывать, что многие покупатели квартир для себя, для детей и «на черный день», даже если первоначально не планируют перепродавать или сдавать квартиру, после получения ключей прибегают к такой возможности.

Действительно, чего зря простаивать квадратным метрам, если они могут приносить какой-то доход? Да и если ребенку всего 10 лет, для которого на перспективу приобретено жилье, путем аренды оно может в худшем случае окупиться даже наполовину.

«Давайте рассмотрим конкретный вариант, – предлагает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Человек купил на вторичном рынке за 5 млн рублей однокомнатную квартиру общей площадью 33 кв. м, допустим, в Новогиреево. На сегодня стоимость аренды такой однушки не превысит 30 тыс. рублей в месяц. И если не принимать во внимание рост арендных ставок, а также стоимость коммунальных платежей, затрат на косметические ремонты, то окупится такое жилье в лучшем случае лет через 15».

Надо добавить, что окупится, если при аренде не будет простоев, не возрастет инфляция, наконец, страна не впадет в очередной кризис.

В то же время доходность от аренды может перепрыгнуть средние показатели, если соб-ственник квартиры понимает, что недвижимостью и капиталом нужно еще и управлять – следить за рыночной ситуацией, сокращать сроки простоя, внимательно относиться к подбору арендаторов и т. п.

«Квартира эконом-класса, – соглашается с коллегой Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, – окупится не ранее чем через полтора десятка лет. Ведь у нас в России, в отличие от развитых стран, ставки аренды жилой недвижимости не обеспечивают высокой доходности. В среднем годовая прибыль достигает 5 процентов, и очень редко – 7–9 процентов».

Гораздо прибыльнее может оказаться покупка квартиры на фундаменте и перепродажа ее после завершения строительства. Доход в таком случае может составлять 20 и более процентов.

Тем не менее долгие сроки окупаемости квартиры, кажется, совсем не пугают московских рантье, которые считают, что обанкротиться и потерять деньги можно на чем угодно, только не на недвижимости. А потому свободные средства с охотой вкладывают в дома и квартиры. У некоторых застройщиков сегодня даже появился пул инвесторов, которые приобретают квартиры на ранних этапах строительства с целью последующей сдачи уже готового жилья в аренду. Таким образом, рантье имеют возможность заработать сразу на двух «фронтах». Сначала на росте стоимости самих квадратных метров, которые значительно прибавляют в цене, когда дом уже сдан в эксплуатацию, а потом уже получают прибыль от арендных платежей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может сократиться вдвое.

Сани готовятся летом

Некоторые девелоперские компании, можно сказать, специально выпускают продукцию под рантье. Так, в районе метро «Сходненская» возводится панельный дом (серия П-44Т) с оптимальными для сдачи в аренду планировками квартир. Причем во всех будет произведена полная отделка. Как говорится, раскрывай чемоданы и живи. Тут и для рантье-инвестора созданы все условия: он и в квартиру-то может не заходить, а сразу направляться в офис компании, где поставит свою подпись в договоре купли-продажи и тут же передаст жилье представителям управляющей компании, которые займутся арендными операциями.

И все же, чтобы оценить, насколько купленная квартира будет востребована клиентом, от рантье требуется и дальновидность, и понимание того, в каком сегменте и формате жилья ожидается дефицит. Эксперты считают, что любые инвестиции в жилую недвижимость будут привлекательными, если квартира, дом, улица имеют обнадеживающие перспективы.

К примеру, в короткое время район массовой застройки станет обжитым, появятся многочисленные объекты бытовой и социальной инфраструктуры, завершится ремонт или прокладка дороги, рядом с домом появится станция метро. «И все же, – делится своими наблюдениями Ольга Гусева, директор по маркетингу управляющей компании «Домостроитель», – при покупке недорогого жилья для арендного бизнеса ключевым показателем становится его стоимость. В 95 случаев из 100 для сдачи в аренду приобретаются «однушки», в 5 – «двушки». Хотя у нас был клиент, который купил 3-комнатную квартиру на первом этаже, рассчитывая каждую комнату сдавать отдельно. Но приобретение больших площадей для аренды, скорее, исключение из правил».

В любом случае все зависит от потребностей и возможностей покупателя. Тот, кто располагает достаточным количеством средств, предпочитает квартиры с отделкой. Им проще заплатить на 20 процентов больше, чем тратить время и силы на последующий ремонт, который, как показывает практика, затягивается не на один месяц. Квартирами без отделки интересуются покупатели, которые готовы самостоятельно и за меньшие деньги привести объект в нормальное для проживания состояние.

«Те, для кого жилая недвижимость прежде всего является объектом для бизнеса, предпочитают пользоваться услугами агентства, – рассказывает Георгий Дзагуров. – Рантье с многолетним стажем, как никто другой понимает, что профессиональные брокеры не только всегда в курсе всего, что происходит в сфере арендной недвижимости, но и способны учитывать особенности рынка в тот или иной период времени. Соответст-венно только опытный специалист сможет посоветовать, в какой объект сначала вложить инвестиционные средства, а затем – где и как найти на жилье достойного арендатора. Такие услуги с успехом оказывают риелторские и управляющие компании, а стоимость их варьируется в зависимости от сложности и объемов сделки».

И в самом деле, обратившись за помощью в проверенную компанию, инвестор, рантье могут быть спокойными за сохранность собственных средств, а сам арендатор за то, что, заплатив деньги, не останется на улице. Хотя и осторожность в общении с профессиональными риелторами никогда не помешает. Ведь любое агентство несет ответственность за свои действия или бездействия только в том случае, если клиент заключил официальный договор. Если же клиент решил сэкономить, и стороны юридически не закрепили свои отношения, предъявлять какие-либо претензии к риелторской компании просто бессмысленно.

Сергей Романов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация