Дачные огорчения
Когда речь заходит об «обманутых дачниках», то есть о людях, которых так или иначе надули при покупке загородного участка, то чаще всего вспоминают о «серых» договорах и неподведенных коммуникациях. Однако покупателя подстерегают и другие риски, зачастую вовсе не связанные с действиями девелопера.
А из нашего окна только фабрика видна
Серьезная неприятность подстерегает не только свежеиспеченных землевладельцев, но и тех, кто многие годы являлся счастливым обладателем дачи в тихом месте, а потом в одночасье стал… соседом промзоны.
На первый взгляд кажется, что предсказать появление под боком завода или склада очень сложно, но все-таки некоторые действия, предпринятые еще до покупки участка, могут минимизировать возможность сюрприза.
Не покупайте участок до тех пор, пока не выясните статус окружающих поселок земельных участков. Если по соседству есть земля промназначения, нужно понимать, что через год-другой на ней может вырасти завод с вполне конкретными трубами или огромный склад, к которому днем и ночью не иссякает поток машин.
Соседство с землей, предназначенной для сельхозпроизводства, также не должно создавать ложных иллюзий, особенно если участок расположен в относительной близости к большому городу, который является рынком сбыта продукции и источником рабочей силы. Нужно держать уши востро, если по соседству с участком есть хорошая шоссейная дорога и железнодорожный тупик. А когда в районе имеется избыток электрических мощностей, можно не сомневаться: использовать расположенные здесь участки гораздо выгоднее для промышленого производства либо складского хозяйства, чем для выращивания картофеля. И «невидимая рука рынка» в скором времени изменит категорию земли со всеми вытекающими последствиями.
Хорошей гарантией покоя будет наличие в окрестностях охраняемых зон и территорий. Промышленники – люди расчетливые, и всегда стараются идти по пути наименьшего сопротивления, лишние проблемы им не нужны. Поэтому, например, если неподалеку есть заповедник или «большая вода», то это означает или полный запрет строительства производственных комплексов, или огромные затраты на очистные сооружения.
Поэтому, если соседство с промзоной не вписывается в ваше представление о загородном отдыхе, ищите место, где завод строить невыгодно.
Шанхайский синдром
Застройщики коттеджных поселков нередко используют «страшилку» о неизбежности возникновения в неорганизованных поселков «шанхая».
При слове «шанхай» у россиянина возникает образ бараков, населенных не самыми приятными личностями. В реальности же можно говорить лишь об отсутствии в неорганизованных поселках единой архитектурной концепции.
Но единая концепция – дело вкуса. В мире существует масса красивейших городов и городков, построенных по единому архитектурному плану, но еще больше таких, облик которых складывался стихийно. Вспомните хотя бы классическую русскую деревню – ни о каких концепциях ее обитатели и не слышали, но смотрится она – глаз не оторвать.
Однако стоит иметь в виду, что ощущение «шанхайности» тем сильнее, чем мельче нарезка участков в вашем поселке. На больших территориях дома не будут налеплены один на другой, и разнообразие получится вполне приятным для глаз.
Вечная тебе стройплощадка!
Застройщики «пугают» покупателей земли без подряда «вечной стройкой», противопоставляя ей организованные поселки с готовыми домами.
Действительно, трудно спорить: сроки строительства «без подряда» не поддаются контролю и могут быть длительными. Но ведь выбор в пользу неорганизованного поселка делают покупатели, которые заинтересованы в постепенном освоении дачного участка, они не считают нужным (и возможным) выкладывать немедленно крупную сумму. В этом смысле более растянутые по срокам строительные работы следует считать не недостатком, а достоинством.
С другой стороны, поселков «с подрядом», где строительство домов и коммуникаций завершено на 100 процентов – единицы. Риск превращения недостроенного организованного поселка в вечную стройплощадку значительно выше, чем для участков «без подряда». Застройщик нередко «проедает» часть собираемых с покупателей денег на содержание самого себя (зарплата, аренда офиса, реклама). Эти расходы – постоянные, от них застройщик не может отказаться.
Если скорость продаж падает, денег на закупку стройматериалов и выплату подрядчикам может не хватить. Подрядчики разбегутся, стройка остановится, а вместе с ней – и надежды реализовать все участки. Ведь мало кто станет покупать дом в недостроенном поселке, где заглох строительный процесс.
В поселке «без подряда» покупатели не тратятся на содержание «аппарата» управления. Люди сами рассчитывают свои силы, и если вдруг у кого-то обстоятельства изменятся таким образом, что достроить дом окажется невозможно, то участок будет продан на вторичном рынке, и новый хозяин завершит стройку.
А вот продать кому-то целый недостроенный поселок крайне трудно! И вынуждены люди, купившие дома в недостроенном организованном поселке, в лучшем случае жить на «вечной стройплощадке», а в худшем – бегать по судам с требованиями вернуть потраченные деньги.
Резюме? Многие страхи будущих дачников на деле необоснованны, тогда как о настоящей опасности они зачастую не подозревают. Поэтому чем больше вы сможете предусмотреть – тем меньше неприятных сюрпризов вас ожидает.