Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 22 июля 2011 г. 14:27
Публикация в газете: №29 (851) от 21 июля 2011 г.

Умножить «однушку» на два

Мы, мать и дочь, хотим съехаться. У каждой из нас по однокомнатной квартире, и обе – неприватизированные. Возможно ли это?
Фаина Байкалова

– Да, возможно. Нужно будет произвести обмен двух занимаемых вами «однушек» на одну двухкомнатную квартиру.

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилья по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе – временно отсутствующих) вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Такие помещения могут быть расположены как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Обмен осуществляется без ограничений числа его участников при соблюдении требований части 1 ст. 70 ЖК РФ, а именно: наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Напомним, в Москве норма предоставления жилья составляет 18 кв. метров общей площади на человека, учетная норма – 10 кв. метров.

В соответствии со ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями по договорам социального найма не допускается, если:
1) к одному из них предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма;
2) право пользования обмениваемым жильем оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое помещение признано непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе жилого помещения или переоборудования его для использования в других целях;
5) принято решение о капремонте дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (перечень этих заболеваний устанавливается правительством РФ).

Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жильем между его нанимателями по договорам социального найма осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене. Такой договор заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного каждой из сторон. Его оригинал представляется нанимателями, заключившими договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений. Это необходимо для получения согласия на обмен.

Согласие (или отказ) оформляется наймодателем в письменной форме и выдается нанимателю (или его представителю) не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Договор об обмене и письменное согласие на то каждого наймодателя обмениваемого помещения являются основанием для расторжения ранее заключенных договоров и одновременного заключения каждым наймодателем нового договора социального найма с гражданином, который вселяется в жилое помещение в связи с обменом.

Почувствуйте разницу

Что такое коммерческий наем жилья, в чем его плюсы и минусы?
Антонина Безбородько

– Ст. 19 ЖК РФ в числе прочих категорий жилищного фонда называет и жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан, главным образом, на условиях возмездного пользования.

По договору коммерческого найма одна сторона (собственник жилья, это может быть государство) обязуется предоставить другой стороне (гражданину) жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи.

Коммерческий наем отличается от социального найма прежде всего тем, что наниматель по договору коммерческого найма не может приватизировать квартиру, не имеет права использовать жилье под частный офис. Также отличительной особенностью договора коммерческого найма является его возмездность и срочность.

Полный перечень прав и обязанностей нанимателя по договору коммерческого найма с государством содержится в разделе V постановления правительства РФ № 25 от 21.01.2006 (с изменениями от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

В столице заключением договоров найма жилья коммерческого использования ведает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, при этом коммерческий наем предусмотрен в первую очередь для очередников (иногда с возможностью выкупа занимаемого жилья).

Пятеро в одной лодке

Квартира приватизирована на пять человек – пять долей. Планируем ее продать и уже нашли покупателя. Ответьте, договор купли-продажи должен быть оформлен в двух экземплярах (один продавцу, другой – покупателю) или по числу собственников? И еще. Если сделка сорвется из-за отказа кого-то из собственников продать квартиру, возможна ли тогда ее продажа по долям в обычном порядке?
Сергей Михайлович

– Договор купли-продажи составляется по числу участников сделки, плюс один экземпляр для Росреестра – органа, который регистрирует право собственности. Иными словами, вам нужно сделать шесть оригинальных договоров.

В случае отказа кого-либо из сособственников от сделки продать квартиру полностью не получится (даже в судебном порядке). Продать же свою долю отдельно от остальных можно и без судебной процедуры, но с обязательным извещением о сделке сособственников.

Ст. 250 ГК РФ гласит, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При этом должна быть указана ее цена и другие условия, на которых она продается. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе уступить ее любому лицу.

Обычно извещение о продаже оформляют и направляют через нотариуса. Неполучение ответа на указанное извещение или получение отказа от выкупа доли дает право на заключение сделки. Доказательства направления извещения понадобятся при регистрации сделки.

В случае неполучения извещения любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Но по прошествии трех месяцев даже при продаже доли в праве собственности без извещения сособственника сделка купли-продажи все равно будет считаться заключенной и не может быть оспорена в суде по этому основанию.

На равных с братом

Я москвич со стажем 30 лет, детей нет. Собираюсь вызвать из другого города и зарегистрировать у себя на неприватизированной жилплощади младшего брата. Что нужно для этого сделать? Сможет ли в дальнейшем брат унаследовать мою квартиру или ее заберет город?
С. Марченко

– Наниматель (то есть вы) вправе вселить в жилое помещение супруга, своих детей и родителей, а также других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи. Делается это с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе – временно отсутствующих, а также с разрешения наймодателя.

Вселение к вам брата повлечет за собой изменение договора социального найма, где ваш брат будет указан как новый член семьи нанимателя.

Подать заявление о вселении вы должны вашему наймодателю – в жилищный орган по месту жительства.

Что касается второй части вопроса, то в соответствии с ГК РФ ваш брат не сможет наследовать данную жилплощадь, поскольку вы не являетесь ее собственником. При всем том члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (часть 2 ст. 69 ЖК РФ).

Иными словами, являясь членом вашей семьи, брат будет иметь право жить в квартире, о которой идет речь, даже в случае вашей кончины. Долгих лет жизни!

Если согласится департамент

Живу в коммунальной квартире. У меня и у соседа есть обоюдное желание поменяться комнатами (его комната больше по метражу, но он холостяк, а я женат), однако, моя приватизирована, а его – нет. Одни говорят, что такой вариант возможен, другие – что нет. А как на самом деле?
Аркадий Полевцев

– Гражданин, проживающий в жилом помещении по договору социального найма либо по договору найма, вправе обменять это помещение с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на другое, предоставленное соответственно по договору социального найма либо найма другому гражданину. Можно также произвести обмен на иное жилое помещение, принадлежащее владельцу на праве собственности. Об этом сказано в постановлении правительства столицы от 26.05.2009 № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Для совершения обмена необходимо подать заявление в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья».

Заявление об обмене должно быть подписано всеми проживающими в данном помещении совершеннолетними членами семьи. А договор об обмене – всеми участвующими в нем гражданами.

Исключения из правил

Несовершеннолетний сын и муж зарегистрированы в его муниципальной квартире. Как жена, я хочу тоже здесь зарегистрироваться. Но мне сказали, что сделать этого нельзя, поскольку не хватает кв. метров для такого числа проживающих. Что это за нормы? Как мне быть?
Мария

– Вас вводят в заблуждение. Согласно ст. 70 ЖК РФ на вселение супруги не требуется согласие наймодателя, нужно лишь согласие всех совершеннолетних, в том числе и временно отсутствующих граждан, зарегистрированных в жилом помещении.

Действительно, наймодатель может и не дать согласия, если после вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Но такое правило применяется только к гражданам, вселяемым в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Согласно постановлению пленума Верховного суда РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» к данной категории не относятся близкие родстенники – супруг, дети, родители.

Предупреждают за год

Буквально за неделю нас предупредили, что дом идет на снос и нужно срочно «собирать манатки». Есть ли какие-то нормальные сроки законного определения переезда жильцов из одной квартиры в другую в случае сноса или реконструкции дома?
Галина

– Согласно Закону столицы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» жители дома должны информироваться в течение двух недель после выхода распоряжения о сносе дома и не позже, чем за год до сноса.

Если эти сроки соблюдены не были, вы вправе требовать возмещения убытков, причиненных просрочкой извещения.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев