Суд на стороне собственника
До сего времени государство устанавливало планку для нанимателей и собственников, не определившихся с размером платы за услуги ЖКХ, скажем, в 10–15 процентов, выше которой цену поднять было невозможно. Если только собственники в каком-либо конкретном доме не утверждали свою цену на собрании или закрывали глаза на самодеятельность управляющей компании, которая поддельным протоколом проводила выгодный ей размер платы.
Про аппетит и слезы
Например, в Санкт-Петербурге аппетиты УК выросли до 70–80 рублей с кв. метра. Скрепя сердце люди вынуждены платить либо воевать за справедливую цену услуг.
Москва в этом плане – исключительный город. Кроме индексов, в столице применяется еще один, более мощный фактор сдерживания цен – бюджетные субсидии управляющим на ремонт и обслуживание общего имущества. Но фактор этот будет работать до поры до времени, пока их не станут выплачивать адресно, на сберкнижку конкретным людям, либо не отменят вовсе. Тогда и в Москве начнется то же, что уже происходит не только в северной столице, но и по всей матушке-России – неоправданный рост цен на жилищные услуги на фоне неумения населения с ними бороться. Останется единственный сдерживающий фактор – совесть руководителя управляющей компании. Но стоит ли на это уповать?
Тверской сценарий
Обычная многоэтажка на проспекте Чайковского в Твери. С марта 2008-го управляет в нем ООО «РЭП № 17» – бывшая обслуживающая организация. Зашла она в дом этакой скромницей, самостоятельно установив мизерный размер платы с кв. метра – 6,51 рубля. Кто бы из жителей возражал против столь смешной цены! А потом также самостоятельно повысила ее до 10,9 рубля на 2010 год.
Собственники напомнили: надо бы в доме что-то сделать на собранные деньги, хотя бы текущий ремонт. ООО, конечно же, заявило в ответ: собранных денег не хватает, и мы не можем обеспечить жителям безопасное проживание, а также полное и качественное предоставление коммунальных услуг. Хотя в течение двух предыдущих лет меньших денег на все это ей хватало. Перестало хватать только после того, как жители что-то потребовали.
В октябре прошлого года УК прислала письмо одному из собственников, Максиму Харитонову, в котором предложила выступить инициатором проведения общего со-брания для установления нового размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, вывоз и утилизацию мусора в размере 50,02 руб./кв. м (для сравнения, городская ставка по Москве в 2010 и 2011 годах составляет 22,92 руб./кв. м). Выступить инициатором собрания собственник Максим Харитонов отказался. Тогда УК направила ему уведомление… о расторжении с ним договора управления с начала 2011-го.
После этого в квитанции Харитонову снова сообщили об одностороннем отказе от управления домом, о «возможности прекращения поставки коммунальных услуг, отказе от паспортизации граждан, от аварийного обслуживания, содержания и ремонта».
Под Новый год в квартире Максима Харитонова протекла крыша. Его заявление ООО не рассмотрело, утечку не устранило. С 1.01.2011 управляющая компания оставила дом без содержания. Максим счел действия ООО по уклонению от содержания и ремонта жилого здания незаконными, как и факт одностороннего расторжения договора управления. И обратился с иском в суд.
Мы часто ругаем суды, но Центральный районный суд г. Твери достоин всяческих похвал, поскольку, приняв очень важное и правильное решение в интересах собственника, создал прецедент. Поэтому подробно расскажем, какими нормами закона руководствовался судья при вынесении решения, что имел в багаже истец для доказательства своей правоты.
Почему это важно? Управляющая компания всегда ищет повод повысить плату, и для того, чтобы добиться своего, может применить тот же метод: либо платите, либо мы откажемся обслуживать.
Святое слово – «потребитель»
Итак, дело слушалось в апреле 2011-го. М. Харитонов предъявил иск о признании незаконным одностороннее расторжение договора управления ООО «РЭП № 17» с собственниками многоквартирного дома. Как такового письменного договора он не подписывал, между ним и ООО существуют фактические договорные отношения по предоставлению жилищно-коммунальных услуг.
Любой житель, неважно, собственник или наниматель, является потребителем жилищных и коммунальных услуг. При этом его защищает известный Федеральный закон «О защите прав потребителей». Его 7-й статьей определено, что потребитель имеет право на то, чтобы товар (работа, услуга) при обычных условиях его использования, хранения, транспортировки и утилизации был безопасен для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды, а также не причинял вред имуществу потребителя. Требования эти являются обязательными и устанавливаются законом. Убытки, причиненные потребителю в связи с отзывом товара (работы, услуги), подлежат возмещению изготовителем (исполнителем) в полном объеме.
На основании ст. 4 закона исполнитель обязан передать потребителю товар (исполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
В ходе разбирательства выяснилось, что еще в октябре 2009 года управлением Государственной жилищной инспекции Тверской области был составлен акт и предписание в отношении ответчика о проведении ремонта крыши, но оно не было исполнено. В 2010-м судом было вынесено решение, которым ООО обязали отремонтировать крышу. Решение суда вступило в силу, но не исполнено до сих пор. Таким образом, убытки истца как заказчика по договору управления до сих пор не возмещены.
П. 1 постановления пленума Верховного суда РФ № 7 от 29.09.1994 «О практике рассмотрения судами дел по защите прав потребителей» разъяснено, в каких случаях следует применять законодательство, касающееся этой сферы. В частности, речь идет о правоотношениях, которые возникают между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести, либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, выполняющим работы и оказывающим услуги по возмездному договору, с другой стороны.
Суд г. Твери признал убедительными доводы истца о том, что он заключил договор для удовлетворения своих личных потребностей, поскольку, являясь собственником квартиры, поручил компании оказание ему услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Однако надлежащего исполнения услуг по договору управления ответчиком не исполнено.
Теперь о том, что касается исполнения управляющей организацией требованиий Жилищного кодекса.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.
В силу п. 2 ст. 162 управляющая компания по заданию собственников в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги. Заключая договор, она берет на себя обязательства по содержанию и эксплуатации дома согласно п. 16 Правил содержания общего имуще-ства в МКД, утвержденных постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.2006.
В соответствии с п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса изменение и расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пальма первенства
Гражданский кодекс – тоже хороший защитник собственника, как стороны по договору управления.
В соответствии с ч. 2 ст. 782 исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
Ст. 450 ГК РФ гласит, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Согласно требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса собственники помещений наделены правом одностороннего отказа от исполнения договора управления. Односторонний отказ управляющей компанией от исполнения договора действующим законодательством не предусмотрен.
Исполнитель вправе отказаться от обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. А что на деле? Суд обязал ООО отремонтировать крышу дома, решение не исполнено. При таких обстоятельствах одностороннее расторжение договора управления является незаконным.
Судом признан и обоснован вывод о том, что действующим законодательством не предусмотрен односторонний отказ УК от управления домом, в отличие от собственников помещений, которые таким правом наделены, что собственники помещений вправе требовать компенсацию всех убытков, понесенных при управлении домом нерадивой управляющей компанией.
И еще. Часто, защищая свои права собственника, жители начинают штудировать нормы Жилищного кодекса, оперируют ими в суде. Но забывают про еще один замечательный закон – «О защите прав потребителей». При умелом его использовании отстоять свои интересы гораздо проще, чем с помощью жилищного законодательства.