Где стирается грань между городом и деревней
Малоэтажки – не просто «писк» сезона. Для тех, кто мечтает о жизни за городом, но не имеет достаточно средств на обзаведение собственным «особнячком», таунхаус или квартира в малоэтажном загородном доме – отличный вариант. Такой вид жилья сочетает в себе плюсы городской квартиры и достоинства загородного дома. Чем плохо – жить на лоне природы, в комфортабельных условиях и иметь участок земли возле дома. Экономичное загородное жилье для среднего класса.
Понятно, что оно приобретает все большую популярность среди столичных жителей. Хотя на деле не все так гладко, как выглядит. О проблемах, с которыми может столкнуться покупатель, мы и поговорим.
Не коттедж и не квартира
Сравнительно недавно появившиеся на рынке недвижимости таунхаусы (с английского townhouse – городской дом, особняк) представляют собой сблокированные в единый комплекс несколько жилых секций дома, объединенных общими боковыми стенами и общей архитектурной идеей. Рассчитан таунхаус на несколько семей.
Каждый блок имеет отдельный вход с обособленными подъездными путями, двух-трехуровневые квартиры, автономные системы теплоснабжения. Строятся таунхаусы в основном за городом и предназначены для круглогодичного проживания. К ним прилегают небольшие земельные участки, обычно в 2–4 сотки.
Таунхаусы весьма востребованы на загородном рынке недвижимости и являются более дешевой альтернативой коттеджам.
В чем фокус
При покупке этого относительно нового вида жилья нужно руководствоваться теми же правилами, что и при сделках с каким-либо другим видом жилой недвижимости. Но при этом приобретение жилья в «малоэтажке» имеет свои особенности и подводные «камни». Тем более что этот тип недвижимости еще документально не закреплен в градостроительном кодексе.
Законодательного понятия «таунхаус» пока вообще не существует. Есть понятие «индивидуальный сблокированный дом» либо «квартира в индивидуальном сблокированном доме».
Итак, на что нужно обратить внимание перед тем, как приобрести или обменять городскую многоэтажку на загородную малоэтажку?
В первую очередь, необходимо изучить документы, которые вам предлагают подписывать. Особенно – на земельный участок. Ведь вместе с жильем в таунхаусе вам достается и кусок земли в несколько соток, на котором можно посадить огород или же разбить лужайку с цветами. Участок может вплотную примыкать к дому или располагаться в стороне от него – это так называемая зона отдыха, где можно соорудить детскую площадку, беседку, бассейн, организовать барбекю…
Земля, как и жилье, должна быть документально оформлена. Но фокус заключается в том, что если вы приобретаете таунхаус в собственность, то земельный участок, скорее всего, будет переведен в аренду. Так как на землю у собственника-продавца оформлены только арендные отношения.
Комментарий специалиста
Максим Бородыня, директор по продажам Агентства недвижимости «Тубар»:
– Почему участок оказывается в аренде? Потому что собственник/застройщик берет главным образом земли сельхозназначения под долгосрочную, рассчитанную на 49 лет, аренду. Берет целый кусок земли, предположим, поле, и не межует его, не делит на участки. У этого поля есть кадастровый номер. А у участков нет. То есть покупатель берет в аренду лишь часть территории.
В случае когда участок выделен в натуре (2–4–10 соток), огорожен забором, и на него есть документы, можно строить на нем жилье. В таунхаусах такого, как правило, нет. И это на сегодня большая проблема: даже если вы купили такую недвижимость и «прописавшись» там, земельный участок может быть никак не оформлен на ваше имя или же оформлен в аренду. И что дальше с ним будет – неизвестно. (Арендные отношения выгодны застройщику, ему главное – побыстрее обогатиться). Получается, что купив «на всю оставшуюся жизнь» загородную квартиру, собственником земельного участка вы не становитесь.
Чем это грозит? Впоследствии земельный собственник (как правило, это муниципалитет или администрация сельского округа) вправе расторгнуть или переоформить договор аренды, и таким образом, согласно статье 222 ГК РФ, все постройки, называемые таунхаусами, могут быть признаны незаконными.
Бывают случаи, когда покупателю таунхауса аренда земли предлагается на 10 лет. Это значит, что спустя этот срок его могут просто попросить освободить помещение под тем предлогом, что постройка незаконная, и будет снесена. Можно, конечно, попробовать доказать в суде, что вы этим земельным участком пользовались, оплачивали коммунальные услуги и делали прочие платежи. Но это довольно трудоемкий и долгоиграющий процесс. Так что лучше заранее проверить все документы, которые вам предлагают подписать.
Как себя обезопасить? Необходимо убедиться в том, что кроме договора купли-продажи жилого помещения, есть еще и договор на земельный участок. Поскольку это двойной субъект права – отдельно на квартиру и отдельно на участок – обязательно должно быть и два разных договора купли-продажи, а также два разных свидетельства о праве собственности. Во всяком случае, в Московской области это так. Причем участок должен быть выделен в натуре, огорожен. В договоре на землю должен быть указан вид разрешенного использования, под которое она выделена, кадастровый номер, площадь участка, на основании чего и подо что он выделен – в аренду или в собственность, а также кто выделял – глава администрации своим постановлением или кто-то другой. Случается, что владелец земли сдает ее в субаренду. И оценить потом эту цепочку – кто кому сдавал – крайне сложно или вообще невозможно.
Должно быть оформлено право собственности – и на сам таунхаус, и на кусок земли.
Вопрос «прописки»
Возможна ли она в таунхаусе? Этот вопрос особенно актуален для тех, кто решил обменять городскую квартиру на загородную. Ведь «выписавшись» из столицы, они должны «прописаться» по новому месту жительства.
Таунхаус (как бы его ни называли) – полноценное жилье, в котором при желании можно зарегистрироваться. Но для этого у недвижимости должен быть почтовый адрес. Если он есть, регистрация проходит так же как и в обычной квартире. Таунхаус должен находиться в населенном пункте, и на секцию должен быть оформлен поэтажный план БТИ.
А на самом деле – доля
Лет 5–6 назад начал развиваться еще один тип малоэтажного строительства. На земельном участке собственник возводит некое подобие таунхауса или строит дом с одним входом. А внутри – квартиры, как в обычном жилом доме. Собственник выдает их за отдельную жилплощадь и начинает распродавать. На самом деле это не отдельные квартиры, а целиком зарегистрированный жилой дом.
Соглашаясь на такую покупку, надо четко понимать, что именно собираетесь приобрести. Ведь может случиться так, что купив апартаменты (а фактически – гостиничный номер), «прописаться» там не получится.
В свидетельстве о праве собственности или тех документах, которые собственник предлагает подписать, надо смотреть, что именно предлагается приобрести – в каком статусе находится жилое помещение или строение. Есть санитарные нормы, которым оно должно соответствовать. Может получиться так, что покупаете вы долю в общем доме, но никак не отдельную квартиру. И если в дальнейшем захотите ее продать или заложить, то придется спрашивать согласия на то всех сособственников. То есть пройти процедуру, напоминающую продажу доли или комнаты в коммунальной квартире. Даже чтобы создать видимость, будто предлагается именно отдельная квартира, а не доля в общем доме, покупателю предварительно могут даже показать пару-тройку так называемых «смотровых квартир».
И снова о земле
Дом стоит на земле и должен иметь определенную, подтвержденную документально привязку к участку. А также определенный статус и назначение земельного участка: под жилое он строительство, индивидуальное жилое строительство, под дачное или подо что-то еще.
С землей тоже могут возникнуть проблемы. Строят таунхаусы, как правило, на небольших участках земли – в 10–30 соток. Вся земля принадлежит одному человеку или группе лиц, и ее никто не межевал. А в доме предполагается поселить 20 собственников, и каждому должен быть выделен свой кусочек земли. По идее столько же должно быть и земельных участков. Но этого часто не происходит. И получается, что человек покупает долю в доме, к тому же на земельном участке, который ему не принадлежит. Завтра его могут просто продать, заложить… Или же придет новый собственник и скажет: дом стоит на моей земле, будьте добры, платите арендную плату – и назовет сумму за сотку.
Комментарий специалиста
Максим Бородыня:
– Рекомендация та же: читайте договор, там все написано. Обычно в договоре купли-продажи сказано, что приобретается, предположим, однокомнатная квартира, общая площадь такая-то, расположена на таком-то этаже, за номером таким-то… В рассматриваемом же случае прежде всего должно насторожить отсутствие такой конкретики. Допустим, написано, что это не жилая квартира, а некое жилое помещение, расположенное по адресу Ленинский район, улица Лесная, дом 8. А что это за жилое помещение – непонятно.
Чаще всего это означает, что вы приобретаете долю в общей собственности. И с вами работают мошенники. Договор, скорее всего, пройдет государственную регистрацию, и в свидетельстве о праве собственности будет написано: жилое помещение, доля, допустим, 1/27. Без адреса, фактически воздух. Она не будет иметь номера, и идентифицировать, где вы живете, будет невозможно. То есть собственник целиком регистрирует весь дом, в котором нет никаких квартир. Продавцу так выгоднее, потому что таким образом он уходит от налогов. Это теневая схема строительства, когда проще ввести дом в эксплуатацию целиком, нежели каждую квартиру в отдельности. Иногда даже комиссия не выезжает на приемку малоэтажных домов – на бумаге все красиво, план есть, согласования тоже, подписи на месте, печать поставлена – принято!
Итак, у покупателя, кроме документов на квартиру должен быть документ и на земельный участок. Конечно, лучше, если это будет договор купли-продажи. Пусть даже в долевой собственности, пусть всего 1/100, но вы точно будете знать, что эта одна сотая принадлежит лично вам.
Могут возникнуть проблемы с коммунальными платежами и подключением к коммуникациям. Продавец-владелец дома заключает договор, допустим, с энергосбытом на поставку электроэнергии ему, как абоненту. А у него есть еще 30 жильцов, которых он делает субабонентами. В каждой квартире будут поставлены счетчики, и хозяин, установив свои тарифы, станет просто перепродавать жильцам ту услугу, которую ему оказывают поставщики.
Ситуация осложняется еще и тем, что, живя в частном доме, необходимо платить еще и за инфраструктуру поселка. Это – охрана, содержание дорог, вывоз мусора с территории. И цены на такие услуги существенно выше городских.
Вместо резюме
– Сейчас, когда таунхаусы и вообще малоэтажное строительство приобретает все большую популярность, на рынке «развелось» множество компаний-застройщиков, которые специализируются на строительстве малоэтажных «особняков» – говорит Максим Бородыня. На рекламных картинках, в буклетах все превосходно. Продавцы изо всех сил стараются показать товар лицом, в красивой упаковке. Заманивают инфраструктурой, беспробочными маршрутами, вековыми дубами, «высочайшим качеством строительства». Вам покажут даже план квартиры в разрезе, отделку и пр. Пообещают скидки и другие бонусы. Только заезжай и живи. Снаружи особнячок может выглядеть вполне добротным. А что там внутри… Вполне возможно, что это будут просто клетушки, которые по документам не являются квартирами. Органы, осуществляющие регистрацию, регистрируют жилое помещение в целом, без привязки к конкретной квартире. И своего адреса у нее не будет. Одним словом, общежитие. А клиент получает совсем не то, что ожидал. Или того хуже, может остаться и без жилья, и без денег.
Советую очень осторожно относиться к выбору застройщиков, наводить справки об их деловой репутации, изучать их документы. Перед подписанием договора проверить, насколько точен утвержденный план. Очень часто вместо него сдаются на подписание документы, где обозначены лишь границы участка. Желательно, чтобы в плане были указаны местоположение дома, коммуникаций и т. д.