Лето: друг или враг?
Хотя на дворе жаркое лето, рынок недвижимости находится в рабочем тонусе. Число сделок понемногу даже растет. Чем объясняется такая «сезонная аномалия»? С этим вопросом наш корреспондент обратился к Вадиму Мартыненко, директору департамента вторичного рынка жилья корпорации «Рескор».
– Сегодня, как нетрудно заметить, все идет на подъем – и туризм, и продажа автомобилей. Рынок недвижимости тоже пошел в рост. Спрос в последние месяцы несколько увеличился.
– Если увеличился спрос, должны подрасти и цены.
– В классическом варианте это действительно так, но нынешний сценарий немного иной: на рынке вместе с повышением спроса стало заметно больше новых объектов. Кто-то придерживал квартиры до лучших времен, а сейчас, увидев, что цены фактически стоят на месте, решил выставить. Можно сказать так: сейчас спрос компенсируется предложением, поэтому и цены не растут. Установился и держится определенный баланс. Для нашего рынка это новая ситуация, поскольку у нас любой спрос всегда провоцирует повышение цен.
Как долго продержится этот баланс, сказать трудно. Так что, если кто-то собирается решать свой квартирный вопрос, то делать это лучше сейчас. Предложений достаточно, причем снова вошли в широкую практику альтернативные сделки.
– Насколько мне известно, альтернативы всегда были популярны.
– Во время кризиса имели место только покупки, поэтому все искали свободные квартиры, которых было не так много. Может быть, это и подтолкнуло цены вверх. Но как только они начали подниматься, на рынок вышли продавцы, которые придерживали свои квадратные метры до лучших времен и ждали, когда ситуация прояснится.
– И когда она прояснилась, люди начали решать свои жилищные проблемы…
– Тем более что при стабильных ценах решать их очень удобно. Поэтому основой рынка снова стала альтернатива.
– Говорят, и сроки продаж заметно уменьшились. От чего, на ваш взгляд, они зависят?
– Основная предпосылка для сокращения срока экспозиции – правильно выбранная цена. Если она не завышена, квартира находит покупателя, как правило, в течение месяца.
– Однако продавцы всегда хотят получить больше. Причем многие пытаются сделать это сами: дескать, риелторы занижают цены.
– К сожалению, довольно распространенный подход. Нередко нашим агентам говорят: «А вот соседнюю квартиру продали дороже, и я хочу дороже». Такие клиенты не желают понимать, что даже в одном доме все квартиры немного разные. У каждой – свои плюсы и минусы. Поэтому и цена разная. Если продавец «упрется» в цену, его квартиру, скорее всего, никто не возьмет. Ведь есть жилье такого же качества, но за меньшие деньги.
– Вадим Эдуардович, до кризиса иногда бывало так, что продавец поднимал цену, когда за квартиру уже был внесен аванс. Дескать, в последний момент понял, что продешевил… Сейчас такое бывает?
– Конечно, бывает: от «человеческого фактора» никуда не денешься. Но если раньше это было в порядке вещей, то сейчас происходит гораздо реже. Хотя, конечно, находятся продавцы (особенно, когда квартиры у них свободные), которые могут сказать: «Раз звонков много, значит, цену надо поднимать».
Между тем опытный агент изначально понимает, сколько стоит то или иное жилье. А еще он знает, что в течение месяца цена на него не увеличится. Раньше подобное знание отсутствовало, поскольку рынок был восходящий, и цена объекта быстро росла. Тем не менее, не припомню случая, чтобы вдруг появился покупатель, который был готов переплатить.
– Считается, что летом число сомнительных сделок и афер на рынке традиционно увеличивается. В отпускной сезон граждане расслабляются и попадают на удочку. Это так?
– Мне трудно об этом судить, поскольку разные ловкие личности с компаниями, как правило, предпочитают не связываться. Хотя судебных разбирательств действительно хватает, причем в любой сезон. Множество исков подается в результате семейных споров. Родственники или наследники после продажи квартиры начинают на нее претендовать. Они хотят отстаивать только свои интересы, и положение покупателей их абсолютно не волнует.
Плюс к этому меняются законы: раньше можно было делать так, а сегодня – нельзя. Частники могут об этом не знать (или знать, но не сказать покупателю). Для них главное – провести сделку и получить деньги.
Так что будьте внимательны, когда покупаете квартиру – вдруг объявится обделенный наследник и предъявит претензии.
– Но даже агенты компаний порой ратуют за проведение сделки во что бы то ни стало.
– Но здесь их пыл стараются охладить. Вспоминаю случай, когда один наш агент нашел квартиру. Вполне нормальная квартира, смущало только то, что хозяин купил ее недавно. При проверке выяснилось еще больше: за два года это жилье перепродавалось трижды.
Наш юрист сказал, что не дает добро на внесение аванса. Агент пошел выяснять отношения к управляющему отделением. Но и тот его не поддержал. Зачем подставлять фирму, наносить ущерб ее репутации? Это агент может пойти в другую компанию и будет там работать, а пятно ляжет на агентство. Поэтому мы за проблемные квартиры стараемся не браться и пытаемся убедить клиента не покупать такое жилье.