ТСЖ: работа над ошибками
Создание объединений собственников и возникающая в связи с этим ответственность за состояние дома, которую они берут на себя, его обслуживание – генеральная линия развития ЖКХ. Как этот процесс идет в российских городах? В чем его особенности? На эту тему мы беседуем с главным специалистом Института экономики города Татьяной Лыковой.
Почему Москва первая?
– Начнем со статистики. Много ли товариществ в России?
– Данные за 2010-й: почти 67 тысяч. Примерно в пятой части (по площади) жилищного фонда страны собственники выбрали как способ управления ТСЖ. Если сравнивать с 2009 годом, рост существенный – число товариществ увеличилось на 10 тысяч.
– И это вы считаете много? В Москве товарищества организованы почти в 40 процентах многоквартирных домов.
– В больших городах подобный показатель всегда выше: ТСЖ ведь прибавляются в основном за счет нового строительства. А таких темпов возведения жилых домов, как в Москве, нет ни в одном городе России. Так что для регионов это достаточно высокие цифры.
– Но цифры еще не все. ТСЖ обычно считают формой самоуправления, однако нужно ли жильцам самоуправление? Для них важно, чтобы в доме были чистота, комфорт, чтобы безотказно работали инженерные системы. Им ли во всем этом хозяйстве разбираться? Пусть уж лучше управляют профессионалы.
– ТСЖ и самоуправление не одно и то же. Товарищество – это просто законодательно установленная форма объединения собственников, которая позволяет согласовывать их интересы, совместно принимать решения. Собственники при этом – хозяева дома и заказчики услуг. Сочетание самоорганизации с профессиональным управлением – оптимальная схема.
И все же чаще встречаются вполне успешные товарищества, которые сами управляют своим домом, заключают договоры с поставщиками ресурсов, подрядными организациями. Соотношение по России такое: в 56 процентах случаев именно ТСЖ самостоятельно управляют своими домами, и только в 44 – нанимают для этого профессионалов.
Из тех товариществ, что занимаются самоуправлением, как правило, наиболее успешны те, которые создавали сами собственники, а не местные власти и не застройщики. Ведь нередко импульс для организации товарищества дают серьезные претензии к качеству обслуживания: «Сами сделаем все лучше и дешевле!» Так часто и бывает.
Недавнее впечатление – ТСЖ в Твери, объединяющее три дома. Заинтересованность, участие собственников в поддержании порядка, внимание буквально каждого жителя к возникающим в домах и во дворе проблемам просто поразительны. И столько активистов! Есть представители не просто от каждого подъезда – от каждой лестничной клетки. Проводятся открытые заседания правления, куда может прийти любой член ТСЖ и высказать мнение, внести предложение.
Конечно, очень важно, что нашелся грамотный и активный председатель.
О роли личности
– Действительно, все зависит от руководителя. Но то, о чем вы рассказали, скорее, исключение.
– Вовсе нет. Председателю не обязательно быть специалистом-коммунальщиком, достаточно знать основы управления, а менеджер сейчас – популярная профессия. Но желание поработать для своего дома, в самом деле, важно.
Вышел человек на пенсию (а бывают ведь и молодые пенсионеры, например, военные), но у него еще остался нерастраченным организаторский талант, вот он и берется за жилищные дела. Кстати, основной состав председателей ТСЖ – пенсионеры, многие прекрасно справляются со своими обязанностями.
К слову сказать, встречала немало председателей-женщин, из бывших домохозяек. Ведь создание уюта – в широком смысле – для них органично. Трудность в другом. Люди устают, да и, увы, они не вечны. Смена председателя – всегда проблема.
– Знаком с этой проблемой – в связи с обучением руководителей жилищных объединений. Сейчас такого рода курсов множество. Но я встречал немало людей, которые закончили их, но хорошими председателями объединений так и не стали. Власти районного или окружного масштаба подходят к организации таких курсов формально.
– А почему они должны вообще кого-то обучать? Это не их обязанность.
– Ну как же? Столько московских нормативных актов, где именно хозяйственным административным структурам вменяется в обязанность именно подготовка кадров по самоуправлению. Есть еще различного рода консультации – в управах, префектурах.
– Власти давно уже имеют мало отношения к частному жилью. А если и создают школы, курсы, то это их добрая воля, но вовсе не обязанность. Помочь – да, это они могут (финансированием, помещениями). Само же административное обучение чаще всего малоэффективно. Лучше это получается у некоммерческих центров поддержки и бизнес-сообществ, которые заинтересованы в подготовке не столько председателей, сколько профессионалов-управляющих. Успешно занимается этим и Ассоциация некоммерческих организаций в поддержку ТСЖ и ЖСК, которая участвует в сетевом проекте «Школ жилищного просвещения». Этот проект объединяет добровольческую сеть в десятках городов.
– Что значит – лучше?
– От организации обучения и в самом деле многое зависит. Одно дело – курсы основ управления домом, которые закладывают базовые представления, азы. Такие курсы необходимы, но, повторюсь, они дают лишь начальное образование. А для председателей, ведущих практическую работу, важны тематические блоки по той или иной актуальной проблеме: капитальный ремонт, экономия энергоресурсов, заключение договоров с монополистами, налогообложение, умение работать с жильцами. Практические семинары позволяют целенаправленно приглашать опытных специалистов, уделять больше времени насущным проблемам, глубже их изучать. Так что обучение проходит эффективно.
Из опыта провинциалов
– Что хорошего есть у провинциальных ТСЖ?
– Опыт взаимной поддержки и практика обмена опытом.
Когда представители нескольких товариществ сначала начинают регулярно общаться, затем объединяются в ассоциацию, то потом многие общие вопросы решаются быстрее. Объединения и центры поддержки товариществ собственников жилья есть в Новгороде, Перми, Тюмени, Ярославле, Твери, Красноярске, Самаре и в других городах.
Ассоциации берут на себя помощь с организацией обучения, помогают налаживать взаимоотношения с коммунальными службами (один дом противостоять монополисту практически не может), оказывают юридическую помощь в суде. Кроме того, помогают товариществам составлять ежегодные бюджеты, делать балансовые отчеты. Некоторые ассоциации помогают товариществам на паях нанять управляющую компанию, каждому ТСЖ это обходится дешевле.
– Какие недостатки вы заметили в российских товариществах?
– Неестественное укрупнение ТСЖ, создание неких супертяжеловесов. До недавнего времени по размеру товариществ лидировала Казань – там одно ТСЖ объединило 512 домов. Сейчас чемпионом стал небольшой город в Бурятии: более 700 домов в одном товариществе! По сути, это возрождение монополистов, которыми были когда-то ДЕЗы. Однако по числу обслуживаемых зданий они затмили и их.
Из товариществ выхолащивается их суть: единство интересов собственников. Нельзя ни выявить эти интересы, ни учесть их при таком числе домов. А собрать общее собрание невозможно по определению.
Интерес в создании таких монстров чисто коммерческий. ТСЖ ведь некоммерческая организация, и если муниципальную обслуживающую организацию ликвидировать, а всех ее работников перевести в ТСЖ – так называемая квартплата уже не считается выручкой за оказание услуг. Теперь это «взносы», которые поступают в рамках «уставной деятельности». А они налогом не облагаются. В этом первопричина.
Примечательно, что многие собственники в таких новых ТСЖ даже не знали, что у них сменилась система обслуживания, поскольку она не стала лучше, да и люди остались те же.
В последние годы создание таких ТСЖ-монстров подстегнул Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Он требует, чтобы ТСЖ были в городе не меньше, чем в 10–20 процентах домов. Иначе город не получит средства из этого фонда на капремонт домов.
Частный бизнес
– Вернемся к вопросу о профессионалах. По сути, это вторая группа ТСЖ – те, которые пригласили, как партнера, управляющую компанию. В чем особенность таких товариществ? Кто управленцы?
– В этом случае заказ формируют собственники, но на основе предложений специалистов, которые учитывают техническое состояние дома и пожелания, интересы собственников. Они же, собственники, контролируют качество работ, да и заключение части договоров могут взять на себя. Так что активная роль граждан сохраняется. Сами же управляющие компании могут быть разной формы собственности.
– Что привлекает частные организации? Говорят, будто прибыль начинается с управления примерно сотней домов. Столько жилых строений они вряд ли получат…
– Конечно. Но среди работников компаний появляются люди молодые, энергичные, с перспективным мышлением. Для них управление – привлекательный вид интеллектуального труда. Они понимают, что у этого сектора предпринимательской деятельности есть свои преимущества и, прежде всего, стабильность, надежность. Достоинство, которое ценится во всем мире.
Взять ту же Тверь. Здесь четыре района, ДЕЗы, которые их обслуживали, стали ООО. Но главное не это. Наряду с ними в городе появилось 28 частных управляющих организаций. Можно сказать, что на наших глазах возникает новый вид бизнеса: управление домами. И это вовсе не привычное для нас обслуживание домов – для этого есть подрядные организации. Управление – это, прежде всего, определение целей развития дома, разработка стратегии, задач и планов для достижения поставленной цели, организация работ и мероприятий по реализации этих планов, координация и стимулирование деятельности исполнителей для получения наилучшего результата, контроль результатов работы и обеспечение финансирования.
– Но выгодный ли этот бизнес?
– Разумеется, хотя он не приносит быстрых денег и требует большого труда.
Бывшие муниципальные организации обслуживали дома, расположенные на одной территории. У частников другой подход – два-три дома в одном микрорайоне, столько же в другом, в третьем… Особенность рынка, которую надо учитывать.
Находят подрядчиков, согласных на такую географию обслуживания, либо сами создают «летучие» бригады, которые мобильно передвигаются по городу, оснащают их эффективной техникой. Если хозяйственники умелые, работа приносит прибыль.