Расходы известны сразу
Недавно АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) предложило своим партнерам раскрывать информацию обо всех возможных расходах заемщика, связанных с предоставлением и обслуживанием ипотечного кредита, уже при первичном обращении.
Паспорт вашего кредита
Такой подход важен по нескольким причинам. Во-первых, люди должны знать обо всех тратах, которые их ожидают, чтобы сразу оценить свои возможности. Во-вторых, повышение финансовой грамотности позволит объективно сравнивать условия разных ипотечных продуктов, существующих на рынке. В-третьих, всесторонняя оценка собственных возможностей заемщиком должна привести к уменьшению числа дефолтных кредитов.
Как же будет выглядеть новый пакет бумаг, который партнеры АИЖК начнут предоставлять желающим воспользоваться ипотекой?
Агентство разработало специальную форму документа, содержащего полную информацию о цене кредита (некоторые уже окрестили эту разработку паспортом кредита). В него включены проценты, комиссии, расходы по оценке недвижимости, страховые взносы и т. д. Дополнением к документу стала памятка с описанием возможных рисков ипотечного кредитования, а также вариантами защиты от них. Основной документ имеет вид таблицы.
По словам генерального директора АИЖК Андрея Семенюка, на начальном этапе заполнение кредитного паспорта будет носить рекомендательный характер. Но после апробации и оценки эффективности новшества агентство намерено включить его в список обязательных документов, используемых партнерами.
Скорее всего, в недалеком будущем информировать заемщиков обо всех расходах по кредиту начнут и другие банки, а не только те, которые работают с АИЖК. Тем самым удастся обеспечить прозрачность кредитных отношений.
Как и когда будут выдавать кредитный паспорт?
Он будет заполняться представителем банка при первичном обращении заемщика. Скачать форму этого документа в электронном виде вместе с памяткой скоро можно будет на сайте агентства.
Платежи заемщиков брокерским организациям в паспорте учитывать не планируется.
На слух не усваивается
Представители некоторых банков не находят в инициативе АИЖК ничего принципиально нового, считая, что заемщикам уже сейчас предоставляется полная информация по ипотеке. Как правило, когда заемщик обращается непосредственно в банк за консультацией, то уже во время первого кредитного интервью получает информацию обо всех расходах по кредиту, которые ему предстоят. Как говорится, от А до Я: начиная от уровня процентной ставки и заканчивая стоимостью услуг по регистрации договора купли-продажи квартиры, дома, участка.
Исключение составляют те тарифы, которые не могут быть определены до совершения сделки, например, тариф страховой компании, который банк может назвать лишь ориентировочно. Конечный размер оплаты зависит от состояния конкретного жилого помещения и суммы одобренного кредита.
Впрочем, стоит оговориться. Переварить на слух всю информацию, которая обрушивается на желающего взять кредит, довольно сложно, и вопросов у людей после первого обращения в банк возникает немало.
По информации юриста «Первого столичного юридического центра» Олега Сухова, девять из десяти претендентов на ипотечный кредит, которые обращаются в его компанию за советом, не знают, какие полные расходы им придется нести при получении и погашении ипотеки. Они не представляют, что размер страховки составляет от одного до трех процентов от суммы кредита, а аудит стоимости приобретаемого жилья является платной услугой только перед проведением оценки.
Страховка в рассрочку
Еще одна новинка АИЖК касается ипотечного страхования. В недалеком будущем вариантов такого страхования заемщика будет еще больше. Страховая компания АИЖК, по словам ее гендиректора Нины Смирновой, разрабатывает сейчас продукты страхования финансовых рисков кредиторов, страхователями по которым выступят сами банки, а не заемщики. Эти продукты должны стать более гибкими, страховая премия будет выплачиваться в рассрочку. Н. Смирнова считает, что это поможет снизить нагрузки на заемщика и в результате сделать ипотеку более доступной.
В прошлом году ряд банков (опять-таки после смелого шага АИЖК) понизил первоначальный взнос до 10 процентов. Правда, чтобы воспользоваться программой с низким первоначальным взносом, кредитно-финансовые учреждения предлагают заемщикам «купить» право на пониженный взнос. Для этого заемщика просят застраховать свою ответственность по кредитному договору в пользу банка.
Ипотеку со сниженным взносом (со стандартных 30 до 10 процентов) при страховании ответственности выдают более 40 банков партнеров агентства. Правда, такие программы предлагаются только на готовые квартиры, таунхаусы и дома с оформленным правом собственности.
Чтобы получить ипотеку с минимальной ставкой, заемщик должен страховать залог от утраты и порчи, свою жизнь и здоровье, а также титул. Страхование ответственности заемщика по кредитному договору – дополнительный, четвертый, вид полиса в ипотеке.
Плату за право снизить первоначальный взнос вряд ли можно назвать символической. Полис стоит не менее 10 процентов от суммы, на которую снижается первоначальный взнос, или в среднем 1,5–3 процента от стоимости недвижимости. Точный размер зависит от суммы собственных средств, направляемых на покупку жилья, и от срока кредита. Зато этот полис оплачивается один раз и действует в течение всего или почти всего срока кредитования, а не ежегодно, как прочие страховые приложения к ипотеке.
Несмотря на немалую «цену вопроса», ипотека с пониженным взносом пользуется интересом. По данным АИЖК, за сентябрь – декабрь 2010-го было выдано 713 кредитов «с ответственностью», или один процент от общего объема кредитов. Статистика по нынешнему году пока не публикуется.
Скорость мелких кредиторов
Любопытная тенденция: по сравнению с 2010-м доля двух крупнейших банков, выдающих ипотеку, снизилась сейчас с 61 до 54 процентов. Доля мелких кредиторов, наоборот, возросла с восьми до одиннадцати.
В 2010-м банкиры не раз отмечали, что ипотека восстанавливается в крупных банках, тогда как доля небольших кредиторов на рынке минимальна. Если бы она продолжила снижаться и дальше, это могло бы привести к полной монополизации ипотечного рынка несколькими крупными игроками. Рост активности небольших кредитно-финансовых учреждений – несомненно позитивный сигнал.
У мелких игроков сейчас появилась возможность конкурировать даже с такими гигантами, как Сбербанк или ВТБ. И не потому, что они могут предложить сопоставимые ставки и отсутствие комиссий, а благодаря своей мобильности. Срок рассмотрения заявок в небольших коммерческих банках ощутимо короче. А значит, клиент меньше пребывает в состоянии неопределенности. И если принять во внимание еще невысокие проценты, то мелкие кредиторы становятся все более конкурентоспособными.
Ставки снизятся?
Теперь о тенденциях, которые АИЖК отмечает на рынке жилищных кредитов.
Главное ожидание А. Семенюка: к концу текущего года средняя ставка по рублевой ипотеке должна снизиться на 0,6 процента – до 11,8. Он считает, что реализовать данный прогноз непросто, но реально. Хотя уже сейчас, согласно его мнению, ставки по ипотеке привлекательны для заемщиков.
Постепенно снижается и первоначальный взнос. Появились программы с первоначальным взносом не только 10, но уже и ноль процентов. Конечно, знающим людям понятно, что такие программы – маркетинговый ход кредиторов. Оборотная сторона уловки состоит в том, что заемщик получает на первоначальный взнос другой дополнительный кредит под залог имеющейся недвижимости.
О полном восстановлении рынка говорит то, что банки снижают требования к андерайтингу. Забыв о многочисленных дефолтах в кризис, они опять готовы рисковать. Если прежде не рассматривались кандидатуры заемщиков, допустивших во время кризиса просрочки по кредитам, то теперь эти люди снова могут рассчитывать на получение ипотеки. Эксперты уверены, что снижение ставок по ипотеке продолжится до конца года.