Ни два, ни полтора
В недрах Минрегионразвития вызрел проект строительства доходных домов и развития рынка арендного жилья в России. Цель поставлена благодарная, в случае успеха одним выстрелом можно будет убить сразу нескольких зайцев. Другое дело – удастся ли государству преодолеть консервативно-скептическое отношение бизнеса к доходным домам? А если и удастся, то не слишком ли дорого это обойдется бюджету?
Универсальный механизм
Недавно ряд деловых изданий сообщили о готовящемся в Министерстве регионального развития проекте широкого строительства доходных домов. В апреле заместитель министра Константин Королевский провел Всероссийское совещание по вопросам развития рынка арендного жилья в России. Речь шла о создании и эксплуатации частного жилищного фонда коммерческого использования. В министерстве считают идею возрождения практики строительства доходных домов в стране и полноценной аренды крайне актуальной и весьма своевременной.
«Во-первых, развитие института доходных домов будет существенным толчком к более гибкой и мобильной трудовой миграции населения, – заявил Константин Королевский в ходе своего выступления на совещании. – Оно станет одним из существенных механизмов поддержки и развития промышленных кластеров; привлечения в регионы инвесторов, готовых вкладывать средства в развитие территорий, строительство новых производств». Реализация программы экономического развития страны, по словам директора Департамента промышленности и инфраструктуры правительства РФ Максима Соколова, в самое ближайшее время потребует привлечения рабочей силы в Приморье, Дальний Восток, Якутию, Урал и другие регионы, и вопрос с размещением персонала может стать одним из ключевых. Брать ипотеку в этом случае – не вариант. Во-первых, не всякий захочет на всю жизнь привязываться к новому месту. А во-вторых, не каждый имеет необходимую сумму на первоначальный взнос. Квартира в доходном доме здесь как нельзя более кстати.
В министерстве считают, что арендное жилье поможет решить и другие стратегические задачи. Существующий рынок жилья будет полностью перестроен, поскольку у граждан появится возможность снимать квартиры недорого и в комфортных условиях. Воспользоваться жильем на условиях аренды смогут работники бюджетной сферы – учителя, врачи, сотрудники детских садов, библиотекари и пенсионеры. Наконец, с помощью аренды могут решить свои проблемы значительное число очередников, малообеспеченных и молодых семей. По оценкам специалистов, 10–20 процентов стоящих в очереди на социальное жилье граждан, уже сейчас согласились бы не ждать квартир, которые они по спискам получат условно к 2060 году, а уже сегодня жить в комфортном арендном фонде.
В то же время в министерстве полагают, что к 2020 году доля арендного жилья должна составлять до 20 процентов от общего объема ввода по стране. Если по прогнозу в 2020 году Россия должна выйти на ежегодный показатель в 140 миллионов квадратных метров, то речь идет о почти 30 миллионах квадратных метров арендного жилья в год. «Пилотные» проекты уже в этом году начнут реализовываться в Калужской, Белгородской, Новосибирской областях.
Государственно-частное партнерство
Доходные дома и аренда – вещи, безусловно, полезные, и в рекламе не нуждающиеся. Недаром эта форма пользования жильем столь распространена во всем мире, а в ряде стран является доминирующей. Однако исторически сложилось так, что Россия и в этом направлении демонстрирует свою уникальность – у нас доходных домов практически нет. Основная причина – низкая прибыльность (на уровне 5–6% годовых) и длительный срок окупаемости проекта (порядка 20?лет). По этим причинам бизнес не торопится заниматься доходными домами (подробно см. «КР» № 13 от 31.03.2011г.).
Коренным образом переломить ситуацию предлагается за счет государственно-частного партнерства. Механизм его реализации примерно тот же, что предусмотрен проектом закона о развитии строительства жилья экономического класса. Рентабельность доходных домов предполагается повысить за счет снижения расходов инвестора на строительство и привлечения бюджетных денег, а возможный недостаток средств компенсировать с помощью ипотечного кредитования юрлиц – собственников доходных домов.
Суть идеи в том, что местные власти будут практически бесплатно выделять участки под будущие доходные дома и за свой счет обеспечивать их необходимой инфраструктурой. На долю инвестора остается только непосредственно строительство и дальнейшая эксплуатация. В зависимости от региона расходы на строительство в результате сократятся в 2–3 раза. Причем, чем больше потребность в жилье, тем выше на него спрос и соответствующая стоимость дополнительных «навесок» на строительство, а значит, тем значимее льгота для застройщика.
Также предполагается, что на период строительства застройщик возьмет кредит в банке, возможно, под государственные гарантии. Поскольку период окупаемости проекта велик, то после ввода дома в эксплуатацию к делу подключится федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно предоставит застройщику долгосрочный заем на покрытие долга перед банком. Для этого в АИЖК разработан новый продукт «Ипотека с наймом». Кредит АИЖК предоставляется на срок до 20 лет под 10% годовых. Размер кредита составляет до 70%, а при условии ипотечного страхования и до 90% стоимости дома. При этом доходный дом будет находиться в залоге у АИЖК до полного погашения кредита.
Даже на бумаге не очень гладко
На первый взгляд, условия, которые государство намерено предложить бизнесу, более чем заманчивы, и способны соблазнить на обзаведение собственным доходным домом любого, даже самого консервативного застройщика. Действительно, бесплатное предоставление земли и обеспечение инфраструктурой сводят расходы инвестора до уровня строительной себестоимости. Как мы уже отмечали, она в 2–3 раза ниже так называемой коммерческой себестоимости проекта. То есть в случае доходного дома застройщик потратит около 50% того, во что ему обходится сегодня строительство обычного дома. А может быть, даже и меньше. Дальше – кредит АИЖК в размере 70–90% от стоимости строительства. Возьмем среднюю цифру – 80%. Получается, что собственные средства инвестора должны составить лишь пятую часть расходов на возведение доходного дома. А в сравнении с обычным коммерческим домом для продажи – вообще лишь 10%! Можно сказать – даром! Возникает даже крамольное сомнение – а кому и зачем нужен такой инвестор с какими-то ничтожными десятью процентами? Есть ли из-за чего огород городить?
А теперь взглянем на предложение министерства глазами инвестора. Главная «изюминка» проекта в том, что снять квартиру в цивилизованном доходном доме будет недорого. И наверняка одним из условий контракта с застройщиком будут целевое назначение дома (под аренду) и вменяемая цена найма. Специалисты приводят разные цифры, разброс составляет 7–15 тыс. рублей в месяц за типовую квартиру. Возьмем золотую середину в 10 тыс. рублей (без учета коммунальных платежей). Это доход застройщика.
Сравним его с платежами застройщика по кредиту. Ниже 25 тыс. рублей за кв. м опустить строительную себестоимость вряд ли получится. Таким образом затраты на строительство типовой «двушки» на троих площадью 54 кв. м составят 1 350 000 рублей. Введем в ипотечный калькулятор эти расходы, укажем размер первоначального взноса 20%, ставку по кредиту 10% и срок кредита 15 лет. И оказывается, что в погашение кредита застройщик должен будет выплачивать АИЖК по 11606 рублей ежемесячно. А получать с квартиранта 10 тыс. рублей. Чистый убыток 1606 рублей каждый месяц с одной лишь квартиры. И так 15 лет! Только после этого можно будет говорить хоть о какой-то доходности «доходного» дома. При этом мы не учитывали, что доходным домом надо «рулить», квартиры надо обставить минимумом мебели и оснастить самыми необходимыми бытовыми приборами, а через 15 лет, глядишь, и время ремонта подойдет. И все это – дополнительные расходы. Вряд ли таким «калачом» заманишь инвестора.
Как говорят в народе, получается ни два, ни полтора.
Программы разные нужны…
Доходные дома – дело для нашей страны хоть и не новое, но хорошо забытое, последние сто лет практически вообще невиданное, и поэтому твердо установившейся терминологии здесь нет. Возможно и по этой причине в рассуждениях о готовящейся программе доходных домов много путаницы и мешанины, касающейся назначения проекта. Больше всего недоумение вызывает использование термина «доходные» в отношении обсуждаемых домов.
Общепринято представление, в соответствии с которым жилье может быть коммерческим (доходным) или социальным (льготным). Отличаются они в основном двумя вещами: ценой и целевой аудиторией. Если говорить о стоимости, то доходное жилье создается ради извлечения прибыли. Чем ее больше, тем успешнее считается проект. Потому цены в коммерческом секторе сравнительно высокие. Социальное жилье в лучшем случае сдается по «себестоимости», то есть арендные платежи компенсируют расходы собственника, и не более того. Зачастую сдача социального жилья в наем даже убыточна для собственника, в роли которого обычно выступает государство. Недостающие суммы и убытки покрываются из бюджета. Поэтому стоимость аренды в доходных и социальных домах отличается в разы. В этом смысле цена в 10 тыс. руб. за аренду квартиры действительно способна поразить воображение сегодняшних столичных нанимателей, если речь идет о коммерческой аренде. А для социальных программ это может быть даже и многовато. То есть опять ни два, ни полтора.
Теперь о целевой аудитории. Коль скоро доходный дом – это чисто коммерческое предприятие, то собственнику безразлично, кто пользуется его товаром, лишь бы платил вовремя. И поэтому снять жилье в доходном доме может любой желающий, любой человек с улицы. Социальное жилье предоставляется только нуждающимся в помощи – малоимущим, очередникам, бюджетникам.
Спрашивается, о каком же жилье идет речь в проекте Минрегионразвития – о социальном или коммерческом – если государство на 90% дотирует его строительство, и оно целевым образом предназначено для малоимущих, очередников и мигрантов? Речь явно идет о социальном (служебном) жилье. Тогда при чем здесь доходные дома?
Вообще говоря, доходные дома и социальные программы не являются непримиримыми антагонистами. В Европе распространена практика, когда в коммерческих доходных домах эконом-класса пребывают в нашем понимании очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Их проживание полностью или частично субсидируется из городского бюджета. Тем не менее, это классические доходные дома, обеспечивающие приемлемый для бизнеса уровень рентабельности. Цены в них формируются по рыночным принципам на основе имеющихся спроса и предложения. А из чьего кармана хозяин дома получит рыночную стоимость, его мало волнует. Социальные жильцы у него – не система, а скорее исключение, пусть и распространенное. Но экономическая основа доходных домов все же коммерческая. И о том, где достать деньги на их строительство, голова болит не у государства, а у будущего хозяина.
Кто-то спросит – а так ли уж важно, какой ярлык навесить на программу? Хоть горшком назови, только в печь не ставь. Однако название тоже важно. «Путаница» с понятиями не безобидна. Возможно даже, что с нею связано вольное или невольное лукавство. И вот почему. Предложенный министерством вариант программы создает привлекательную иллюзию, будто бы те, кого сейчас «обдирают» частники, получат возможность снимать жилье в 2–3 раза дешевле.
На самом деле это не так. Для тех, кто сейчас пользуется услугами частников, проект ничего не меняет. Среди моих знакомых есть несколько из числа тех, кто сдает жилье в наем. Я поинтересовался у них контингентом нанимателей. И вот что выяснилось: жилье снимают строительные рабочие из Сербии (приехали к нам в страну на «шабашку»), семья мелкого бизнесмена из Армении (владеет небольшой сетью торговых палаток), пара охранников из Подмосковья (снимают квартиру на время своей «вахты»), сотрудница коммерческого банка (не хочет жить с родителями). Обратите внимание, ни один из перечисленных примеров не подпадает под проект министерства. И это не недостаток случайной выборки.
Просто еще раз подтверждается, что речь идет не о доходных домах для всех желающих, а о социальной программе льготного найма жилья за счет государства для ограниченного круга граждан (кстати, по довольно высокой цене – вот где еще одно возможное лукавство). Так, может быть, пусть такие дома и строятся по госзаказу, и пусть нуждающиеся нанимают квартиры у государства без ненужных посредников? А рынок и предприниматели пусть «зреют» до уровня, необходимого для строительства реальных «доходных» домов.