Ипотека: как разрулить проблемы?
Ипотечные кредиты – долгосрочные. Никто не может предугадать, в какую жизненную ситуацию можно попасть в течение 10-15 лет. Случатся так, что без помощи юриста, адвоката не обойтись. О том, с какими вопросами и проблемами чаще всего обращаются люди, мы беседуем с управляющим партнером адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» Еленой Ждановой.
– Какие квартиры как залог при оформлении кредита чаще всего не удовлетворяют банки?
– Основная опасность для заемщика и кредитного учреждения связана с покупкой приватизированных квартир, так как основные проблемы могут возникнуть именно из-за оспаривания приватизации. Особенно внимательно надо смотреть документы, если продается недавно приватизированная квартира. Сделку можно признать недействительной, если при приватизации были нарушены права несовершеннолетних или осужденных. Нередки ситуации, когда осужденного человека снимали с регистрации и без него приватизировали жилье. А он возвращался, и начинались судебные тяжбы.
– Получается, что никто не может быть полностью застрахован от покупки «нехорошей» квартиры?
– Надо тщательно проверять, чтобы на момент продажи в квартире не было зарегистрированных лиц. И проверять не только по тем бумагам, которые предоставляет продавец. Изучите историю квартиры в паспортном столе, в коммунальных службах. Желательно запросить с продавцов расширенную выписку из домовой книги за все время существования дома. Тогда можно будет отследить: кто куда выехал, историю каждого человека, проживавшего там когда-то. В нашей компании мы сами собираем всю «подноготную» на жилье.
– Много ипотечных споров из-за разводов. Например, берет молодая пара ипотеку на двоих, также на двоих оформляет в собственность квартиру. А потом люди разводятся… Что им делать?
– К сожалению, это распространенная ситуация. Например, брали кредит оба супруга, потом муж ушел, платит жена. Обязать бывшего супруга принимать участие в погашении кредита невозможно, выплаты целиком ложатся на женские плечи. Банку все равно, кто погашает кредит. Главное, чтобы платежи вносились регулярно. Чаще всего, жена с детьми остается в ипотечной квартире, платит годами, а сособственником является бывший муж. Женщины обращаются с вопросом: что делать, ведь получается, что я, выплачивая кредит, увеличиваю долю мужа. Выплачивать ипотеку надо, но требование о взыскании части денег мужа, которые вносили за него, можно предъявить супругу в регрессном иске.
Не знаю ни одного случая, когда банки переподписали бы кредитный договор, договор ипотеки, убрав из созаемщиков бывшего супруга и оформив приобретенное жилье только на одну жену. Это связано с тем, что изначально, подписывая кредитный договор и оценивая платежеспособность, учитывались доходы обоих.
– Можно ли предотвратить возникновение таких ситуаций?
– Да. На этапе, когда пара только планирует взять ипотечный кредит. Часто, когда создается молодая семья, родители решают им помочь, взяв ипотеку. Бывает, что первоначальный взнос и дальнейшие выплаты по кредиту возлагает на себя одна сторона. Тогда мы советуем оформить собственность на одного из супругов, того, чья сторона принимает большее участие в погашении кредита. Советуем оформить грамотный брачный контракт. В нем, даже если квартира оформлена в собственность на двоих, можно записать, что в случае расторжения брака квартира остается в собственности только мужа или только жены. Банки к таким моментам относятся лояльно. Причем брачный контракт может быть заключен как до подписания ипотечных обязательств, так и в период исполнения договора ипотеки. Документ должен быть заверен нотариально. Только обязательно необходимо уведомить банк – это прописано в каждом кредитном договоре и договоре ипотеки.
– Большинство людей, купивших квартиру по ипотеке и допустивших какую-то просрочку в погашении, боятся оказаться в суде и лишиться жилья. В какой момент банки подают в суд на должника и до какого момента еще не поздно договориться с кредиторами?
– В кредитном договоре написано, что задолженность перед банком должна составлять не менее 90 дней для того, чтобы кредитор обратился в суд. На деле банки стараются работать с заемщиком. Высылают письма, предлагают реструктурировать долги. Судя по опыту, в суд банк обращается, когда заемщик не платит уже больше полугода. Банкиры стараются сделать все, чтобы заемщики пришли и рассказали свою ситуацию. Часто между сторонами заключается письменное соглашение, по которому кредиторы дают отсрочку в погашении долга. В 90% случаев заемщики потом выполняют свои измененные обязательства. А десятая часть, к сожалению, оказывается полностью неплатежеспособной. Людям хочется, чтобы улучшились финансовые возможности. Но не получается…
Конечно же, в такую ситуацию лучше не попадать. Ведь сколько бы ни длился период разбирательства до продажи квартиры, если нет реальной возможности оплатить кредит, квартиру, к сожалению, человек все равно потеряет. Чтобы не допускать продажи квартиры по суду, лучше всего не затягивать с неплатежами, договариваться с банками, искать продавцов, если это возможно, реструктуризировать долг в АИЖК. В большинстве случаев это удается.