Даешь хорошую поправку!
Проекты поправок в Жилищный кодекс постигла нелегкая судьба. Сначала их было несколько, потом некоторые проекты «зарубили», часть депутатов объединили свои варианты в один, известный как «проект Пехтина-Плескачевского-Шипунова». В результате он и был предложен к первому чтению еще накануне 2011 года. Проект скандальный, не в пользу жителей, авторы в нем явно лоббировали интересы бизнеса и коммунальных монополий.
Активная позиция жилищной общественности, многократные обсуждения новаций на самых высоких площадках сделали свое дело. Ко второму чтению некоторые спорные моменты из проекта убрали, что-то подкорректировали. И, о чудо, в нем появилась новая поправка, которую можно назвать проблеском в жилищном законотворчестве. И что самое удивительное, она прошла третье чтение.
Статья 161 в законопроекте называется «Совет многоквартирного дома». Понятно, что в ТСЖ и ЖСК интересы жителей представляют правления и их председатели. При непосредственном способе – уполномоченное собственниками лицо. В домах, выбравших управляющие компании, договора подписывают индивидуально, люди, как правило, разобщены, спорные вопросы решают в одиночку. В таких случаях управляющие диктуют им свои условия и о паритете интересов не может быть и речи. В некоторых домах собственники пытаются организоваться. Действуют инициативные группы с неясными полномочиями либо домкомы, о которых в Жилищном кодексе даже не упомянуто. Это была очевидная брешь в законе и, наконец, ее ликвидировали. После принятия поправок у жителей домов, в которых работают управляющие компании, будет свой представительный орган.
Посмотрим, каким его представляет себе законодатель.
Совет
Избираться совет будет на общем собрании из числа собственников дома. Сколько в в нем будет членов, определит общее собрание с учетом количества подъездов, квартир. Регистрации в органах местного самоуправления или еще где-либо не предусмотрено. Полномочия совета будут схожи с полномочиями правления ТСЖ. Он обеспечивает выполнение решений общего собрания, выносит на обсуждение предложения о порядке пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, проекты договоров, заключения по ним. Планирует и организует работу по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и контролирует каче-ство услуг, как жилищных, так и коммунальных, представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе. А если в течение года его не избрали либо решение об избрании не реализовали, то тогда орган местного самоуправления в трехмесячный срок созовет общее собрание и включит в повестку вопрос либо об избрании совета, его председателя, либо о создании в этом доме ТСЖ.
Председатель и комиссия
Из числа членов совета избирается председатель. Причем избирается общим собранием, а не правлением, как в ТСЖ. Председатель руководит советом, но подотчетен общему собранию. Он переговорщик с управляющей организацией; если жители дали ему доверенности, то он от их имени заключает с ней договор. Права и обязанности по договору возникнут у тех собственников, которые дали председателю доверенности. Председатель контролирует выполнение обязательств по договору, подписывает акты приемки услуг и выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств. Он и в суде может выступать как представитель собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг.
Кроме совета, законодатели предлагают создание еще и комиссий собственников – коллегиальных совещательных органов управления домом. Они также создаются по решению общего собрания или совета.
Без тяжкой ноши
Первая мысль, что пришла в голову после изучения поправки: вот с чего надо было начинать реформу ЖКХ. Давайте посмотрим правде в глаза. В 2005 году мы были не готовы к массовому созданию ТСЖ, к сознательному выбору управляющих организаций и уж тем более к грамотной работе с ними. Потому и наломали много дров. ТСЖ, безусловно, наиболее совершенная форма управления. Но выбор ее влечет за собой создание юридического лица, а это обязывает не только иметь квалифицированный штат управления – бухгалтера, юриста, инженера и председателя – семи пядей во лбу, но и нести груз ответственности – вплоть до уголовной за просчеты и нарушения, совершенные чаще всего по незнанию. Такой груз потянет не каждый энтузиаст. А в каких условиях рождались ТСЖ? Разве кто их щадил? Их давили со всех сторон – налоговики, исполнительная власть на местах, бывшие управляющие компании, коммунальщики. Создавались и выживали настоящие ТСЖ не благодаря, а вопреки.
Совет можно рассматривать в двух ипостасях. Как подготовительный этап к переходу на профессиональное управление – освоились, поняли, что готовы и – в ТСЖ! Но если так и не нашлось человека, готового взять на себя юридическую ответственность за целый дом, за всех собственников, работать по 24 часа в сутки, если никто из жителей так и не обнаружил в себе управленческих талантов, то совет – структура общественная, не обремененная обязанностями юридического лица, может стать самодостаточной формой общественного управления. При этом домом люди могут заниматься в свободное от работы время, в меру своих сил, знаний и возможностей, без риска совершить ошибку, нанести вред собственникам, общему имуществу, попасть под административный штраф какой-нибудь контролирующей организации или, что еще хуже, под уголовную статью.
Кому сказать спасибо
С чьей же легкой руки попала в законопроект эта уникальная по значимости новация? Она была внесена в составе поправок, предложенных правительством России. Однако показалось сомнительным, чтобы столь «народная» идея родилась в недрах правительственных кабинетов.
И все же авторов идеи найти удалось. Ими оказались наши эксперты, ведущие Школы управления, руководители общественной организации «Российская Жилищная Федерация» Герман Ломтев и Лариса Денисова.
Вот что рассказал Герман Ломтев:
– С идеей создания постоянно действующей в каждом многоквартирном доме общественной структуры мы «носимся» уже три года, обсуждаем ее на форумах нашей организации, шлем в правительство экспертные предложения. В Жилищном кодексе прописана обязанность собственников ежегодно проводить общие собрания. Хорошо! Провели. А дальше что? Кто-то должен подсчитать голоса, обнародовать протокол, хранить его, обеспечивать выполнение решений.
Очевидна и еще одна проблема. В домах ТСЖ, ЖСК перед тем, как представить отчет правления собранию, его проверяет ревизионная комиссия и дает собственникам свое заключение. Управляющие организации также обязаны ежегодно отчитываться. Но оппонента по их отчету от дома нет. Что же это за отчет!
Иными словами, в доме должна быть организованная сила, представляющая интересы всех жителей. Мы назвали ее «Постоянно действующий президиум общего собрания». Рады, что правительство услышало нашу идею и трансформировало ее в увесистую поправку к Жилищному кодексу, да и название структуры – совет дома, согласен, более понятное и простое. Надеюсь, что поправка о советах займет достойную позицию в Жилищном кодексе.