Что за фрукт банковский продукт?
Ипотека постепенно набирает обороты. С помощью кредитов приобретаются квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. Кредитуются (правда, не без сложностей) загородные проекты. Разберемся, какие программы сегодня наиболее популярны.
На готовенькое…
Больше всего выдается кредитов на приобретение готовых квартир или, как их называют банки в описании своих продуктов, «на вторичном рынке жилья». Программы кредитования покупки квартир на «вторичке» есть практически у всех банков. Кроме того, большинство из них стали разнообразить свои предложения и сейчас, так же, как и до кризиса, кредитуют строящееся жилье. Встречаются и предложения ломбардных кредитов – под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков.
Некоторые кредитно-финансовые учреждения, вспомнив о «докризисной экзотике», решили для привлечения клиентов пойти еще дальше. Например, ВТБ24 предлагает кредиты на приобретение гаража, Сбербанк – на покупку машино-места, Московский банк Сбербанка России – доли в жилье.
Все большей популярностью пользуется ипотечный продукт АИЖК «Малоэтажное жилье». Он позволяет получить кредит на приобретение жилого дома с земельным участком или земельного участка с условием строительства на нем жилого дома под залог приобретаемого объекта недвижимости. Правда, программа имеет ряд ограничений: строительство дома должно вестись по согласованному типовому проекту и на территории организованной малоэтажной застройки, которая вошла в перечень, утвержденный самим агентством.
Портрет сегодняшнего ипотечного рынка рисуют и другие действующие программы АИЖК. В их числе: «Новостройка», «Материнский капитал», «Военная ипотека», «Переменная ставка».
Вижу землю!
Под залог прав требования на строящуюся квартиру сегодня выдают кредиты почти все банки. Правда, чаще всего выбор жилья для заемщика ограничен предложениями застройщиков из числа партнеров банка. У большинства банков в партнерах – застройщики, предлагающие всего два-три жилых комплекса. У крупных же кредиторов – богатый набор предложений. Например, в Сбербанке и ВТБ 24 в больших городах аккредитованы десятки домов.
Какими же принципами руководствуются нынче банкиры, кредитуя квартиры в строящихся домах? Часть банков готова выдать кредит на приобретение квартиры у любого хорошо зарекомендовавшего себя девелопера, но многие ограничивают свои предложения партнерскими программами с компаниями, чей бизнес понятен и прозрачен.
Купить в кредит земельный участок по-прежнему сложно. Но загородный дом в строящихся коттеджных поселках – вполне реально.
Ипотека для приобретения загородного жилья возвращается на рынок чуть менее активно, чем кредитование квартир в строящихся городских домах. Кредиты на приобретение и строительство коттеджей и таунхаусов предлагают многие крупные игроки: Альфа-Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), Барклайс Банк, банк «Возрождение», ВТБ24, Газпромбанк, Банк Интеза, Кредит-Европа Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА), Нордеа Банк, Банк «Россия», Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, банк «Уралсиб», ЮниКредит Банк.
Некоторые банки предлагают кредиты на приобретение земельных участков, в частности Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), банк «Зенит», РосЕвроБанк, Россельхозбанк, Ханты-Мансийский банк.
Благодаря стабилизации на рынке недвижимости некоторые кредитно-финансовые учреждения снижают процентные ставки и по своим загородным программам, смягчают условия кредитования. Например, еще совсем недавно практически все банки, кредитовавшие «загород», в качестве первоначального взноса рассматривали аж 50%. Сейчас большинство из них готово предоставить кредит с первоначальным взносом 30%, есть и такие, кто выдаст деньги даже при внесении пятой части.
И все же специалисты считают, что главное отличие ипотечных программ по приобретению загородного жилья от кредитов на покупку квартир на вторичном рынке заключается именно в величине первоначального взноса. Чтобы получить кредит на загородный дом, заемщику надо вложить на 10% больше собственных средств, чем при покупке в кредит квартиры.
К тому же пакет документов по объекту, который должна предоставить банку компания-застройщик коттеджного поселка, гораздо объемнее пакета документов при покупке жилья на вторичном и первичном рынках в городе.
Ломбард для квадратных метров
Популярны сейчас и нецелевые (ломбардные) ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости. Их включают в свои линейки предложений многие банки. Правда, в этом виде кредитования есть одно «но». Размер кредита, выдаваемого под залог уже имеющейся в собственности квартиры, сегодня невелик: 50–60% от стоимости закладываемого объекта.
Наиболее интересны предложения ВТБ24, Нордеа Банка и РосЕвроБанка, в которых можно получить под залог жилья до 70% от его стоимости. Нецелевые кредиты под залог недвижимости в основном предоставляются на более короткий срок, чем кредиты на приобретение недвижимости, – от 10 до 15 лет.
Предметом залога может служить готовая квартира или дом, земельный участок. Причем если обеспечением по кредиту служит дом или участок, то банк в кредит даст меньше денег, чем при залоге квартиры. Например, под залог квартиры дадут 60% от ее стоимости, под залог жилого дома – только 50%.
Имущественные права на строящиеся квартиры и загородные дома в обеспечение нецелевого ипотечного кредита банки не принимают, хотя российский закон об ипотеке это позволяет.
Если платить не под силу
Еще одна реалия кредитного рынка – банковские программы рефинансирования ипотеки. Фактически выдается кредит на погашение ранее выданного ипотечного кредита. В этих программах участвуют те, кто не подходит под стандарты программ рефинансирования кредитов АРИЖК. Банковские программы по реструктуризации позволяют уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.
Программы по рефинансированию включены в предложения Альфа-банка, Банка Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ24, Газпромбанка, банка «ЖилФинанс», Банка Москвы, банка «Московское ипотечное агентство» (МИА), Сбербанка.
Решившись на участие в программе, надо помнить, что уменьшение ежемесячного платежа сегодня обернется либо большим сроком кредита, либо резким увеличением выплат сразу же после окончания льготного периода. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке…
Кризис заставил некоторые банки сформировать отдельную программу кредитования по реализации заложенного жилья. Получив согласие неплатежеспособных заемщиков на продажу ипотечных квадратных метров, банки сформировали базы данных квартир, которые можно приобрести в кредит из-под залога. Подобные предложения есть, например, у «Абсолют Банка», банка «ЖилФинанс», ВТБ24, ДельтаКредит, КИТ Финанс, Собинбанка, Хоум Кредит. Единичные предложения можно видеть у АМТ Банка (экс БТА-Банка), ДжиИ Мани Банка и Райффайзенбанка.
Большой популярностью эти программы не пользуются, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости, которая существенно выше сегодняшних расценок на квартиры и дома. Но, приобретая такую квартиру, можно торговаться. В то же время покупатель заложенного по ипотечному кредиту жилья может неплохо сэкономить на риелторских услугах. Покупая заложенное по ипотеке жилье, не надо тратиться на комиссионные за его поиск, а также проверку юридической чистоты. Ведь банк проверил, «чиста» ли квартира, еще в период, когда принимал решение о выдаче кредита на ее приобретение.
Часть банков предлагает кредиты на заложенное жилье значительно дешевле, чем по любой другой программе. Самые интересные программы по реализации заложенных квартир у ДельтаКредита, КИТ Финанса и Собинбанка. Покупателям они предлагают не только саму заложенную квартиру, но и льготные программы кредитования под низкие проценты.
Один из «лакомых» вариантов предлагает ВТБ24. При покупке заложенной квартиры по кредитам в рублях процентная ставка устанавливается в соответствии с условиями кредитного договора заемщика, осуществляющего продажу объекта, но не более ставки рефинансирования Центрального банка РФ на дату принятия банком решения. В долларах и евро – не выше 10% годовых. При этом размер процентной ставки не зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса.
Чтобы стимулировать реализацию ипотечных залогов, ВТБ24 минимизировал все расходы заемщика на получение и обслуживание кредитов, которые предоставляются для приобретения такого жилья: не взимается разовая комиссия за выдачу ипотеки, досрочное погашение кредита без комиссий возможно с первого дня после его выдачи без ограничений по срокам и сумме.