23:30:44
11 апреля 2021 г.

«Квадрат» для колеса

Рынок недвижимостиЧто-то невероятное сейчас творится на парковочном рынке. Машино-мест не хватает. Хотя далеко не каждый покупатель жилья готов выложить кругленькую сумму за паркинг для своей «ласточки» прямо под домом или окнами.

Полтора землекопа

Число машино-мест для столичных жилых объектов определяется на основании постановления правительства Москвы N769-ПП от 2005 года. При застройке домов эконом-класса на каждую квартиру должно приходиться одно машино-место. В ЖК бизнес-класса – не менее 1,7. При застройке жилыми строениями повышенной комфортности – как минимум два машино-места.

«Но эти нормы железно действуют только при строительстве новых жилых комплексов, – уточняет Петр Васютик, заместитель генерального директора АН Great reality. – К домам точечной застройки, которые обычно встраиваются в уже существующую инфраструктуру района, где не всегда есть возможность обустройства подземного паркинга, эти правила применяются не всегда. Хотя застройщик имеет полное право уменьшить нормативное число машино-мест в новом ЖК – но только в том случае, если сможет документально доказать, что, например, обеспеченность микрорайона парковочными местами и без его объекта уже превышает норму. А значит, для обеспечения новых домов стоянками можно использовать уже существующие парковки. Но эти правила применимы разве что только для домов низших ценовых сегментов. Для недвижимости класса «бизнес» и «элита» они не действуют – уже само отсутствие парковки не дает дому право причисляться к высшей категории.

И в самом деле, где-где, а в новых элитных комплексах такой проблемы как нехватка машино-мест просто не существует. Здесь огромный на них спрос. Даже 1–2 места, предусмотренные на одну квартиру, и 3–4 на пентхуас, выкупаются сразу. Трудно себе представить, что у человека, который выложил десяток-другой миллионов долларов за квартиру, вдруг не окажется сотни тысяч баксов для приобретения машино-мест.

«Наиболее высокий уровень продаж отмечается в подземных паркингах объектов премиум-классов, – утверждает Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс». – Помимо удобства и безопасности наличие собственного парковочного места для жителей таких домов является и наглядным показателем высокого статуса. Причем нередки случаи, когда собственники приобретают по два-три парковочных места на семью».

А вот в ЖК бизнес-класса, по наблюдениям Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, – машино-места распродаются и сложнее и дольше. И не сразу, как на элитных объектах, а после ремонта нового жилья, или когда дом уже полностью заселен. И вовсе не обязательно, что в этом сегменте должно быть предусмотрено одно машино-место на каждую квартиру. Так в ЖК «Шуваловский» на 2544 квартиры приходится 1966 машино-мест, в комплексе «Триумф Палас» на 987 квартир выделено 1330 площадок для авто, а в Доме на Мосфильмовской на одну квартиру уже предусмотрено по 2 машино-места. Хотя никто не даст гарантии, что даже половина подземных парковок в среднем сегменте может быть сразу же реализована.

Нежелание бизнесменов обзаводиться такими парковками объясняется прежде всего тем, что покупатели квадратных метров со свободной планировкой, в обустройство которых необходимо вкладывать значительные средства, откладывают решение «парковочного» вопроса до окончания ремонта. Наконец, некоторые из клиентов втайне надеются, что с огороженной и охраняемой территории дома угонщики вряд ли решатся на кражу автомобиля.

Что касается домов эконом-класса, при которых также имеются как наземные, так и подземные паркинги, тут, даже несмотря на то, что на три квартиры может быть лишь одно машино-место, раскупать их никто не спешит. Владельцы недорогого жилья в типовых домах предпочитают обзавестись «тентом-ракушкой» или купить металлический гараж с рук. Самые «богатые» с помощью потребительских кредитов приобретают авто-места в «народных гаражах». Но большая часть новоселов и не помышляют о теплой стоянке, потому как обзавелись квартирами в новых домах не на скопленные деньги, а путем альтернативных сделок. И несколько сот тысяч рублей для них довольно существенная сумма.

Но о каком бы классе жилых домов ни шла речь, по мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», успешная реализация машино-мест как в подземных, так и на уличных парковках, зависит не только от наличия средств в кармане, но и от многих других факторов: расположения ЖК, плотности застройки района, цен, наконец. Например, в ЖК «Волгоградский», который принадлежит к эконом-классу, при огромном количестве квартир, число машино-мест ограничено. Тем более, что и в микрорайоне ощущается острая нехватка наземных паркингов, не достает автостоянок и вблизи самого комплекса. Естественно, уже за месяц до начала продаж жилья образовалась и очередь за местом для стоянки.

Противоположный пример – ЖК бизнес-класса «Гранд Парк», где на каждую квартиру приходится в среднем полтора машино-места. Продажа ведется уже несколько лет, но тем не менее под землей парковочное пространство все еще в достатке.

«Высокая стоимость машино-мест в «экономе», действительно, отпугивает многих покупателей, – соглашается Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – Да и наша практика показывает, что продажи увеличиваются только на заключительной стадии строительства и еще больше – в момент ввода дома в эксплуатацию. Помнится, в микрорайоне «Царицыно», когда новостройка находилось в начальной стадии, раскупалось не более десятка машино-мест в месяц. А когда дом сдавался в эксплуатацию, показатель продаж подпрыгнул до 100 мест».

Когда торг не уместен

Года три назад, когда доходы москвичей были более высокими, машино-места в новостройках покупались впрок и с запасом.

«При продаже жилья в ЖК «Алые паруса», – рассказывает Артем Кахановский, директор департамента жилой недвижимости АН «Great reality», – некоторые владельцы квартир приобретали по 3–5 мест в подземной парковке. Одни – с целью дальнейшей перепродажи, другие, как говорится, на перспективу для собственной семьи. Так вот инвесторы теперь терпят убытки. В тех же «Алых парусах» один из собственников долгое время не мог продать свое жилье с двумя машино-местами. Покупатели готовы были приобрести только саму квартиру».

Впрочем, многие жители центра Москвы остро ощущают нехватку парковок – как подземных, так и наземных. И наоборот, окраины столицы, где вырастают ЖК эконом-класса («Алексеево», «Царицыно», «Мичурино»), оборудуются такими стоянками. Свободной земли для них тут гораздо больше, чем в исторической части столицы. Хотя здесь существует другая, важная для застройщика проблема – нераспроданные машино-места.

«Большинство владельцев недорогих квартир, если находится свободное место, оставляют машину у подъезда, – комментирует ситуацию Александр Зиминский. – Если такового не нашлось, они бросают авто у соседнего дома. Только около 20 % граждан готовы к покупке машино-места в том или ином объекте. И обычно это либо «народный гараж», либо платная охраняемая стоянка».

Оно и понятно: машино-место в «народном гараже» стоит 350 тыс. рублей. Инвалидам первой и второй групп оно может быть предоставлено бесплатно или по льготной цене. Подземная парковка в зданиях эконом-класса – в 3–4 раза дороже. Например, в ЖК «Бутово-Парк» цены находятся в пределах от 950 тысяч до 1,2 млн рублей. В отдельно стоящем гаражном комплексе ЖК «Битцевский» – от 550 тыс. до 1,5 млн рублей в зависимости от высоты парковочного уровня. Хотя есть жилые проекты, где подземные машино-места реализуются по сходным ценам. Если в среднем по городу стоимость площадки в подземном паркинге варьируется от 1–1,5 млн рублей, то в микрорайоне «Царицыно» ею можно обзавестись и за 470 тысяч.

«Стоимость парковки зависит не только от класса дома, но и от количества квадратных метров, которые собирается получить в пользование автовладелец, – поясняет Артем Кахановский. – Ведь для малолитражки хватит и 10 кв. метров, а два джипа не уместятся и на 16-ти, поэтому собственник квартиры приобретает не менее 24 стояночных квадратов».

Если же говорить о средних ценах, то на парковках класса «эконом» их разброс составляет от 400 тыс. до 1,5 млн рублей, в «бизнесе» – от 1,2 до 2,5 млн, в высшем же жилом сегменте – от 3 до 7,5 млн рублей.

Ловкие на уловки

Любой товар нужно продать. И машино-место тоже. Тем более, что товар этот способен приносить баснословные прибыли. Главное, найти и уговорить покупателя. Вот почему при реализации застройщики используют самые разнообразные, стимулирующие спрос, инструменты. Это и беспроцентные рассрочки, и различные допраздничные и послепраздничные скидки, когда, например, предлагается приобрести два машино-места по цене одного. «Квадраты» на автостоянке также могут предоставляться в качестве подарка, но, как правило, только в тех случаях, когда находится клиент на многокомнатную квартиру.

А если следить за рекламными акциями, то иногда можно рассчитывать на 10–15 процентную скидку. Излишки парковочных квадратов в новостройках эконом– и бизнес-класса всегда есть, и потому инвестор вынужден регулярно сбавлять цены, чтобы привлечь внимание покупателей к застоявшемуся на витрине товару.

Сергей Романов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация