Московская жилищная газета

Внимание, мошенники

Опубликовано на сайте: 22 марта 2011 г. 11:27
Публикация в газете: №11 (833) от 17 марта 2011 г.

Предал и продал

Бизнес вокруг купли-продажи долей в квартирах процветает. Причем бизнес сомнительный и отнюдь не безобидный. О том, как граждане попадают в лапы мошенников и кто им в этом порой помогает, нам рассказал один из пострадавших – Антон Козлов.

Первый звоночек

– Началось все в далеких 1990-х. У нас была трехкомнатная приватизированная квартира в Зеленограде, где жили наши родители и мы с братом Игорем. Брат мой человек довольно легкомысленный – дважды женился и уходил из квартиры. А потом, когда они с супругой разбегались, опять возвращался к нам.

Однажды, когда у него появилась очередная пассия, он попросил у меня взаймы 13 500 долларов: мол, собираемся купить и обставить квартиру. В то время на такие деньги это сделать было можно. И хотя я давал деньги при свидетелях, хотел все же получить расписку. Но мама сказала: «Что же ты родному брату не доверяешь?!» И я сдался.

Игорь из квартиры действительно выехал, но вместо того, чтобы купить жилплощадь, ударился в загул. А чуть позже разбил машину, и остаток денег потратил на ее ремонт. Одним словом, никакого семейного счастья с очередной дамой сердца у него не получилось, и он опять вернулся в родные пенаты. Но и здесь ему показалось несладко. Мать в то время тяжело заболела, ей нужен был уход и покой. Брат же продолжал выпивать. На этой почве возникали конфликты. А закончилось все тем, что Игорь вновь собрался уйти, но теперь уже, как он сказал, насовсем. И напоследок огорошил: «Я решил продать свою долю в квартире...»

Брат играет на повышение

Пришлось напомнить о том, что в свое время он обещал подарить мне долю в счет долга. Но на это он ухмыльнулся: «Давай 40 000 долларов и забирай ее себе».

Я возразил, что, во-первых, столько она не стоит, а, во-вторых, таких денег у меня просто нет.

Игорь стоял на своем: «Я разговаривал с риелторами, и они сказали, что цены сейчас именно такие. Нынче не 1996 год, а 2006-й». И, правда, цены тогда сильно выросли.

Брат ждать не хотел и стал искать компанию, которая бы помогла ему продать долю в квартире. Одна фирма взялась было за это, но ее агенты объяснили, что долю сначала нужно определить, ведь квартира находится в совместной собственности без определения долей. А так как у нас с братом складывались все более напряженные отношения, то мирно (через нотариуса) сделать это не получалось. И тогда Игорь подал иск в суд.

Три месяца спустя иск удовлетворили: суд определил за каждым по одной четвертой доли в праве собственности на квартиру. Но во время предпродажной подготовки мне пришлось уехать в командировку, а тем временем от нотариуса пришло уведомление о продаже доли в квартире за 700 000 рублей. Его подписал отец. Я этой бумаги не видел.

Через месяц брат свою долю продал, но не за 700 000, как говорилось в уведомлении, а за 800 000. Нарушение? Конечно! Должно же соблюдаться условие. Но, сколько я ни пытался потом объяснить это в суде, меня никто не слушал.

Удар ниже пояса

И вот в июле 2007-го к нам в квартиру явился новый собственник доли и сказал, что ему негде жить. Отец предложил ему устроиться вместе со мной в большой комнате. Но этот вариант мужчине не понравился, и он сказал, что выбирает ту комнату, где лежала моя мать. А эта комната была специально оборудована для больной. Там стоял кондиционер, висели плотные жалюзи... Отец стал объяснять, что такой вариант исключен.

Слово за слово – начался скандал, который перерос в потасовку. Пришел участковый и… забрал отца в отделение. Отец успел мне позвонить. Я примчался, увидел сломанный стул и спросил нового собственника: «Почему вы себя так ведете? Разве есть решение суда о предоставлении вам именно этой комнаты?» – «А это не твое дело! – ответил «новосел». – У меня имеется свидетельство о собственности. А эта комната мне по параметрам доли подходит!»

Одним словом, договориться не удалось. В милиции, куда я обратился, только развели руками: «Раз вы все собственники, то и разбирайтесь между собой сами. А вот если начнете буянить, обязаны будем призвать вас к порядку».

Делать нечего – комнату мамы пришлось освободить.

Очень скоро новый собственник стал водить в квартиру друзей-приятелей, устраивать шумные гулянки. Понятно, что все это для того, чтобы сделать нашу жизнь невыносимой. А на мои увещевания говорил: «Плати миллион триста тысяч и забирай свою долю». Я начал собирать деньги.

Тем временем нервы мамы не выдержали, у нее случился инфаркт, и вскоре она скончалась в одной из больниц.

После похорон я продолжил хождение по мукам: милиция, прокуратура, суд... Ходил туда, как на работу. Познакомился со следователем. Он мне сочувствовал и подсказывал, как лучше поступить. Судья, казалось, тоже все понимает, тем не менее суд решил: раз на уведомлении есть подпись отца, значит, сособственники ознакомлены с условиями продажи. И, следовательно, покупка доли произошла по закону. В результате мне отказали в удовлетворении моих требований.

Немного позже я подписал с новым сособственником соглашение о том, что покупаю у него долю по другой цене, то есть за 1 300 000 рублей. Это было после очередного заседания суда. Прямо там же я дал ему задаток в 10 000 рублей – как свидетельство серьезности своих намерений. А он вместо того, чтобы продать мне долю, через некоторое время ее… подарил.

Обвели вокруг пальца

Получилось, что меня лишили первоочередного права приобретения. Кроме того, знаю, что новый сособственник долю не подарил, а купил. Но доказать притворность сделки можно лишь с помощью следователей. (Мне известно, к примеру, что в это время новый приобретатель взял кредит в банке. Куда он его потратил? Ясно, что на покупку доли.)

...Новый сособственник появляется в квартире редко. Понятно, что доля ему была нужна была не для жизни, а для регистрации в Москве. Смогу ли я когда-нибудь вернуть нашу долю обратно, теперь уже и не знаю.

Комментарий

Инесса Демина, юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:

– Ситуация, увы, знакомая. Натянутые семейные отношения нередко приводят к тому, что один из сособственников решает продать свою долю чужому, постороннему лицу. И это оказывается на руку людям, которые таким образом делают деньги. Их называют рейдерами. Семья Антона, по-видимому, и стала их жертвой.

Напомню, что началась история с того, что Антон дал брату взаймы крупную сумму. Однако в соответствии со ст. 808 ГК РФ, если сумма займа в десять раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ), между гражданами должен заключаться в письменной форме договор займа. Передача денег по такому договору подтверждается распиской заемщика или иным документом. И, скорее всего, если бы долговые отношения между братьями были оформлены надлежащим образом, до продажи доли дело не дошло. Антон на законных основаниях мог бы требовать возврата долга в судебном порядке, в том числе – передачи ему доли брата в счет погашения долга. А свидетельскими показаниями получение денежных средств в суде подтверждено быть не может.

Приняв решение о продаже доли, ее собственник обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении, указать цену и другие условия (ст. 250 ГК РФ). Доказательством получения такого извещения могут служить ответы сособственников, удостоверенные нотариально, либо в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа, а также свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности извещения продавца.

В течение месяца с момента извещения остальные сособственники должны либо отказаться от покупки доли, либо ее приобрести.

В нашем случае договор купли-продажи доли был зарегистрирован. Можно предположить, что все необходимые для регистрации документы, в том числе подтверждающие уведомление сособственников о продаже доли, были представлены. Со слов Антона, он никаких уведомлений не получал и от покупки доли брата не отказывался.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки закон наделяет другого участника долевой собственности правом в течение трех месяцев обратиться в суд и требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Что Антон и попытался сделать, однако в суде он тоже потерпел неудачу. Вывод суда о том, что подпись отца на уведомлении о продаже доли расценивается как уведомление всех остальных сособственников, является спорным, с ним можно было не согласиться и оспорить решение в вышестоящей инстанции. На тот момент Антону необходима была помощь грамотного адвоката.

Поведение нового собственника доли, описанное Антоном, подпадает под действие Уголовного кодекса РФ. Что же касается требования предоставить ему для проживания комнату, занимаемую мамой Антона, неправомерно. Пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а если согласие не достигнуто – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ). Таким образом, и этот вопрос – кто в какой комнате будет жить, следовало решать в суде, а не кулаками.

Потерпев неудачу в суде, Антон согласился выкупить долю сособственника по новой цене. При этом в подтверждение своих намерений передал задаток. Если в данном случае все было оформлено по закону (подписано соглашение о задатке), то сторона, по вине которой сделка не состоялась, обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ).

Продавец доли, нарушив договоренности с Антоном, подарил свою долю третьему лицу. При дарении доли получать согласие других участников долевой собственности не требуется. И опять Антону остается один выход – обращаться в суд с требованиями о взыскании с продавца доли двойной суммы задатка и о признании договора дарения доли недействительным по основанию, предусмотренному ст. 170 ГК РФ (недействительность мнимой и притворной сделок). Доказать же в суде притворность сделки совсем не просто.

И в заключение хочется сказать следующее. Не доводите отношения в семье до критических. Лучше вовремя обратиться за помощью к опытным агентам, они всегда подберут варианты, которые устроят все конфликтующие стороны.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Внимание, мошенники

  • Мошенничество с жильем
    Не секрет, что сделки с недвижимостью являются одними из самых рискованных, особенно для простых граждан. По статистике в 7% случаев такие договоры заканчиваются потерей жилья или серьезной суммы денег. Когда-то, в советские времена, подобные сделки совершались при помощи мены, что было во многих смыслах проще и безопаснее. Сегодня обычно используют куплю-продажу, заключая сразу несколько соглашений в один день, поскольку найти взаимно устраивающие варианты обмена сложно. Однако рыночная экономика явилась хорошим фундаментом для мошенников.
  • Сдам даром
    Зная, что бесплатный сыр встречается лишь в мышеловке, люди все равно надеются на лучшее: а вдруг повезет? Желание рискнуть нередко подпитывается любопытством, которое становится плохим союзником, когда дело касается по-настоящему серьезных дел.
  • Отцы и дети
    Ожесточенные споры о судьбе недвижимости, которые разворачиваются в зале суда, нередко повергают в недоумение: в ряде случаев кажется, что правы обе стороны. Тем не менее, победа достанется только одному – тому, кто подкрепит свою позицию грамотными аргументами и доказательствами.
  • После вчерашнего
    Какова цена столичной недвижимости? Кроме денежного эквивалента за нее зачастую приходится платить еще и здоровьем. А то – и собственной жизнью.
  • Нашла коса на камень
    Сколько бы законов ни принималось, как бы подробно они ни регулировали те или иные отношения, желающие обойти предписанные нормы найдутся всегда. Такая «самодеятельность» в сфере недвижимости чревата серьезными проблемами – жаль, что жертвы ловкачей осознают факт обмана слишком поздно...