Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 09 марта 2011 г. 20:23
Публикация в газете: №9 (831) от 03 марта 2011 г.

УК указано – больше прозрачности!

УК указано – больше прозрачности!

В большинстве случаев собственники квартир на свои вопросы: кто нами управляет, за что платим, почему столько и куда идут наши деньги – внятных ответов не получают. Принят правительством Стандарт раскрытия информации управляющими организациями. Цель документа – сделать деятельность наших «домоуправов» более прозрачной, что даст возможность жильцам контролировать качество управления многоквартирными домами. Мы впервые получили доступ к ранее закрытым сведениям о деятельности управляющих организаций.

Кто нами управляет

Под управляющей организацией понимается юридическое лицо (независимо от организационно-правовой формы) или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Внимание! Этот стандарт не распространяется на ТСЖ и ЖСК, т. к. они не управляющие организации.

Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:
– общую информацию об управляющей организации;
– основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);
– сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
– порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
– сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
– сведения о ценах и тарифах на коммунальные ресурсы.

Ловите в cети

Всю информацию управляющие компании должны публиковать:
1. На своем сайте в сети Интернет, а при его отсутствии – на официальном сайте органа региональной или муниципальной власти;
2. В официальных региональных или муниципальных печатных средствах массовой информации;
3. На информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
4. На основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Компания обязана предоставить ответ на письменный запрос в течение 20 рабочих дней. Официальный ответ на запрос в электронном виде придет на е-мейл клиента в двухдневный срок.

Управляющая организация обязана размещать на информационных стендах (стойках) в своих офисах и сообщать по запросу потребителей адрес официального сайта в сети Интернет, а также наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

Информация должна быть предоставлена неограниченному кругу лиц (независимо от цели ее получения) и доступна в течение 5 лет.

Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством РФ судебном порядке.

Ваши данные, господа?

Управляющая организация обязана раскрыть о себе следующие сведения:
а) фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;
б) реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации);
в) почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления управляющей организации, контактные телефоны, а также (при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;
г) режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;
д) перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них;
е) перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления;
ж) сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.

Комментарий ведущего юрисконсульта направления «Городское хозяйство» Института экономики города Дмитрия Гордеева:

– На самом деле эта информация очень важна для потребителя. Например, наименование управляющей организации. Бывали случаи, когда жителям выставлялись новые платежные документы, они платили по ним, а потом оказывалось, что в названии появлялось, допустим, новое тире или кавычки. Нужно обязательно проверить название управляющей организации в подписанном собственником договоре управления. Нашли расхождения – скорее всего, вас вводят в заблуждение. Или, зная ФИО руководителя, также можно оценить его работу. Если выяснится, что предыдущий опыт его работы в городе негативный, то это тоже повод задуматься.

Очень важный пункт – перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации. Зашли на сайт – увидели адреса домов, расположенных неподалеку, так почему бы не сходить туда, не посмотреть, в каком они состоянии. Поговорить с собственниками, довольны ли они, изменилось ли что-либо с приходом этой управляющей компании. И соответственно – сделать выводы.

Пригодится также информация и о том, с какими многоквартирными домами прекращены договоры управления. Если договор расторгнут собственниками в одностороннем порядке из-за нарушения управляющим условий документа, то это – сигнал опасности.

Откуда доходы

Большой блок посвящен информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации.

Раскрытию подлежат следующие сведения:
а) годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему;
б) сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);
в) сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).

Комментарий руководителя направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Ирины Генцлер:

– Наконец перестанут быть тайной за семью печатями и сведения о доходах, полученных управляющей организацией за оказание своих услуг, и годовая бухгалтерская отчетность. Не случайно они как огня боятся обнародования такой информации. Это могут быть очень ценные сведения, но – только для людей подготовленных, имеющих экономическое, бухгалтерское образование, которые смогут во всей этой цифири разобраться. Как правило, в многоквартирном доме найдутся люди, которые смогли бы проанализировать годовую бухгалтерскую отчетность, сопоставить ее с информацией других компаний и сделать определенные выводы, посоветовать, стоит ли с этой организацией работать или нет.

Давай подробности

Отныне управляющие организации обязаны делиться с клиентами сведениями обо всех видах выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. А также предоставлять информацию о стоимости этих работ.

Раскрытию подлежат следующие сведения:
а) услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491;
б) услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе:
– по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов;
– заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);
– охрана подъезда;
– охрана коллективных автостоянок;
– учет собственников помещений в многоквартирном доме;
– иные услуги по управлению многоквартирным домом.

Комментарий Дмитрия Гордеева:

– Документа с «правильным» перечнем работ и услуг не существует. Все дома разные. Согласно ЖК в заключенных договорах управления обязательно должны быть развернутые перечни всех видов работ, которые реально выполняются. Как правило, это от 50 до 100 наименований. Как можно платить не зная за что? Собственники должны иметь такую возможность. При поиске новой управляющей организации, открывая странички в Интернете, жители должны иметь возможность просчитать и сравнить стоимость услуг, предоставляемых разными организациями. Стандарт должен помочь получить ответ, у кого выходит дороже, а кто предлагает более низкое качество. Правда, многие управляющие организации эту информацию искажают или умалчивают. При отказе представить такую информацию необходимо требовать в суде наложения на нерадивого управляющего штрафа по статье 5.39 Кодекса об административных нарушениях.

О выполнении – отчитайсь!

О порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме жильцы также должны быть проинформированы. Раскрытию подлежат следующие сведения:
а) проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления (их четыре, и раскрыты они в части 3 статьи 162 ЖК);
б) сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:
– план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения:
об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;
о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;
о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;
о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов).

Более того, в случае привлечения УК к административной ответственности за нарушения в сфере управления домами компании придется раскрыть число таких инцидентов, предоставить копии документов о применении мер административного воздействия и отчитаться о действиях, принятых для устранения.

Комментарий Ирины Генцлер:

– Размещение информации о проекте договора дает возможность собственникам ознакомиться с предложениями управляющей компании, обдумать, обсудить их, посоветоваться и принять решение. В любом многоквартирном доме всегда найдется специалист в том или ином деле.

А из сведений по исполнению обязательств по договору управления конкретным домом должно быть ясно, выполнена ли та или иная запланированная работа. Если нет, то почему, каковы причины? Как много претензий предъявлено управляющей организации собственниками или контролирующими органами, с чем были связаны и в чем вина самой организации? Необходимость размещения такой информации тоже повышает ее ответственность перед собственниками.

У кого крыша шире

Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:
а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок;
б) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.)

Комментарий Ирины Генцлер:

– Пожалуй, этот раздел – ключевой.

Пункт «а» – это фактически каталог услуг и работ, из которого клиенты могут выбирать и вправе спросить с управляющей компании за результаты ее работы.

О чем речь в пункте «б»? Например, тариф на содержание и ремонт составляет 20 руб. на кв. метр жилплощади. Из них условно 5 руб. – услуги управления, 3 руб. – уборка и содержание придомовой территории и т. д. Такая раскладка сейчас одинакова как для нового дома, так и для старого, как для одноподъездного многоэтажного, так и для дома в 3–4 этажа с несколькими подъездами. Но ведь дом дому рознь. У одного, например, кровля большая, у другого – маленькая. А обслуживание почему-то стоит одинаково.

Одна из основных идей стандарта – попытаться перевести сферу управления многоквартирным домом в русло экономических отношений. Когда жители заказывают какую-либо услугу или работу – например, юридическую или бытовую, либо покупают какой-то товар – они знают цену и могут определиться, что именно и сколько им необходимо. До сих пор в ЖКХ услуга обозначалась в основном в виде цифры – платы за нее. Допустим, стоимость содержания – 20 руб. с кв. м. А что конкретно входит в эту сумму, за что именно мы платим? Стандарт и предполагает, что УК должна не только перечислить оказываемые ею услуги, но и описать, расшифровать их.

Подход должен быть такой же, как при покупке продуктов. Если вы знаете, что килограмм колбасы стоит 200 рублей, а вам нужно полкило, соответственно и расходы составят половину суммы. Нужно три килограмма – умножаете цену на три… Так и здесь. Если управляющая компания объявит, что стоимость обслуживания 1 кв. м кровли такая-то, жители могут сравнить с конкретной площадью своего дома. В доме с маленькой крышей и расходы по этой статье будут меньше, чем у тех, кто проживает в доме с большей крышей. То же – с протяженностью коммуникаций. Когда есть технический паспорт на объект и описание состава общего имущества, то из этого документа можно узнать, сколько труб необходимо поменять и каковы будут затраты. То есть переходим к расценкам на те или иные услуги в расчете на единицу измерения. Будем знать, что стоимость одной единицы нужно умножить на количественный показатель нашего дома. И так – по всем видам работ. Тогда единый тариф невозможно будет применить.

Возможность изменения цены в зависимости от особенностей конкретных домов – революционный подход, в корне меняющий в договоре управления отношения между жильцами и теми, кто управляет их домом.

Чтобы с потребителей бесконечно не взымались деньги, жильцам вместе с управляющей организацией надо подумать, как разумнее их расходовать. Отчего можно отказаться, а с чем не стоит медлить. Если все будет сделано, как задумано, то появится основа для того, чтобы считать расходы для каждого дома индивидуально.

Итак, подытожим

Комментарий Дмитрия Гордеева:

– Информация, которую должна раскрыть управляющая организация, может быть полезной собственникам помещений в двух случаях:

1. Когда заканчивается договор управления многоквартирным домом и собственники встают перед проблемой осознанного выбора новой.

2. Когда договор еще действует и собственники хотят иметь достоверную информацию о ее деятельности, чтобы оценить, насколько она надежна и хороша, стоит ли в дальнейшем иметь с нею дело.

Стандарты эти писаны для активных людей (а такие люди всегда есть в любом многоквартирном доме), чтобы они могли получить интересующую их информацию, выработать и сформировать свое отношение и сказать: нет, вас, ООО «Ромашка», мы выбирать не будем, вы нас не устраиваете. Мы пойдем в ООО «Василек»… Может быть, тогда возникнет хоть какая-то рыночная конкуренция между теми, кто берется за управление нашими домами. Стандарт – это инструмент, дающий возможность в первую очередь собственникам помещений понять, что делают управляющие организации и за какие деньги, требовать выполнения того, за что они заплатили, самим осознанно выбирать только самых лучших, добросовестных и порядочных управляющих. Как будет работать стандарт – покажет время. Но уверен, что без активных и требовательных собственников качество управления домами само по себе не улучшится.

Галина Писарчик

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.