Когда у барреля весна, у квадратного метра – осень
Минувший февраль добавил интриг и без того непростой ситуации на российском рынке недвижимости. Казалось бы, все складывается так, что цена кв. метра должна наконец пойти вверх, причем заметными темпами. И кризис ушел на задний план, и экономика постепенно налаживается. Однако рынок не хочет этого замечать.
По нашим данным, средняя цена жилья в Москве выросла за февраль примерно на один процент – с 4530 $ до 4573 $ за «квадрат», то есть аккурат на уровне инфляции. А поскольку курс доллара за минувший месяц несколько снизился, рублевые цены остались при своих 135 тысячах за метр. Более того, не заметен разгон ценового прироста от начала месяца к концу. Скорее наблюдалось медленное равномерное карабкание вверх. Не более того.
Теперь о динамике цен по типам жилья. Здесь заметно расслоение рынка в зависимости от его сегмента. Наибольший прирост демонстрируют недорогие и, как правило, небольшие квартиры. Почти нет прироста у многокомнатных. Иными словами, посткризисный платежеспособный спрос дотягивается лишь до жилья экономкласса, что приводит к вымыванию с рынка недорогих квартир и повышенным темпам роста цен в нижней ценовой категории.
Почему цены на жилье не устремляются вверх, вслед за ценами на нефть и оживлением финансового сектора? Первое, что приходит в голову, – нестыковка по времени. Если нефть марки брент подскочила до рекордных (на конец февраля 2011-го) 120 $ за баррель, то рынок жилья почувствует поток нефтедолларов лишь через несколько месяцев. Но и тут все выглядит не совсем гладко. Нефть начала устойчиво дорожать еще с конца прошлого лета – с отметки около 70 $ за баррель и выросла к концу 2010-го до 95 $, то есть на 35 процентов. А на рынке недвижимости как осень, так и минувшая зима оставляли желать лучшего.
Одним словом, взаимосвязь здесь нелинейна и сложна для того, чтобы вывести простую формулу: «Дорожает нефть – дорожает и недвижимость». За последние годы нефть и недвижимость чаще находились в противофазе, нежели повторяли друг друга.
Что же касается дефицита новостроек, то и с ними картина далеко не однозначная, как может показаться. Да, объемы ввода нового жилья в Москве за период с 2007-го до 2010-го сократились с 4,8 до 1,8 млн кв. метров в год. Но при этом почему-то упускается из виду то важное обстоятельство, что до кризиса из 4,5–4,8 млн «квадратов» в год на рынок – в свободную продажу – поступало только около 1,5 млн метров. Остальные 70–80 процентов составляло социальное жилье, возводимое за счет бюджета. И именно по этой причине произошел обвал объемов строительства. При этом около 1,5 млн метров для продажи ежегодно в Москве как строилось, так и строится.
Что получается в итоге? Поводы для ажиотажа есть, но их реальное и объективное влияние на рынок весьма размыто. По моему мнению, в ближайшие месяцы резкого взлета цен ожидать не приходится. Наиболее вероятны текущие темпы роста средних показателей или немного выше – примерно один-два процента в месяц.
А вот во втором полугодии и в начале 2012-го можно ожидать более интенсивного ценового ралли, но в основном опять же в сегменте жилья экономкласса. Именно такое поведение цен было характерно для периода выборов 2004 и 2008 годов. К тому же нарастающее печатание необеспеченных денег уже разгоняет мировую инфляцию, а значит, и недвижимость должна начать отыгрывать ее повышенными темпами. В этом плане динамика цен в рублях (как более объективной сырьевой валюте) станет показательнее долларовой.