Умерить бы реформаторский пыл
Грядет второе чтение фундаментального закона о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ, касающихся управления многоквартирным домом. Трудно припомнить иной законопроект, который бы вызвал столь же противоречивое к себе отношение. Бесконечный список разногласий заставляет вообще усомниться в успехе рыночного реформирования ЖКХ в обозримом будущем.
Законопроект обсуждали в Госдуме и Совете Федерации, в объединениях ТСЖ и управляющих компаний, на слушаниях в Общественной палате (ОП) и Минрегионразвития. Разброс позиций просто бесконечный. Показательно, что ОП не стала ограничиваться стандартным заключением на проект, хотя оно имело бы более высокий статус, чем рекомендации слушаний. Как объяснила член ОП Светлана Разворотнева, «мы сами поняли, что пока не можем выступить с таким документом, поскольку позиции, отношение к законопроекту достаточно сильно различаются. Очень много взаимоисключающих точек зрения. Не случайно организаторами обсуждения выступили сразу три комиссии палаты. Мы чувствуем, что тема ЖКХ сегодня одна из самых острых и конфликтных».
Наблюдение за дискуссией со стороны порождает ощущение, что какие поправки ни напиши, свести воедино все мнения невозможно, а закон получится мертворожденным. Даже если документ урегулирует имеющиеся противоречия, устранит известные прорехи и недостатки, тут же выявятся новые. Реформирование ЖКХ идет уже более 15 лет и без какого-либо успеха. Как бы ни правили рыночную идею, она не приживается в силу ряда специфических особенностей отечественного ЖКХ.
Чей это дом?
Едва ли не главная особенность связана с ответом на вопрос: кому принадлежит многоквартирный дом? Кто должен за ним следить и его содержать? Чтобы почувствовать суть проблемы, представим гипотетическую ситуацию – у дома обвалился карниз и что-то собою придавил. Кто виноват? Даю подсказку. Представьте, что оставленный без присмотра автомобиль покатился под горку и что-то разбил, помял. Кто будет виноват? – Правильно, владелец автомобиля. Так же и с карнизом или сосулькой на доме. Отвечать должен владелец дома, или владельцы. То есть собственники квартир. Потому что владельцами общего имущества, то есть всего дома, являются собственники отдельных помещений. Так, по крайней мере, сказал Жилищный кодекс.
Правда, сказать-то сказал, только граждане под этим не подписывались (в буквальном и переносном смыслах), и подписываться в массе своей не спешат. Во-первых, зачем им это нужно? Чтобы еще за что-нибудь платить? Ведь у нас вопрос по-другому не ставится.
А главная проблема заключена в ментальности жителей. За последние 90 лет (из которых 70 лет синонимом права собственности служила прописка) они твердо уяснили: то, что по одну сторону квартирной двери – это их, а то, что по другую, имеет к ним лишь косвенное отношение. В правовом отношении для них лифт и метро – одно и то же. Государственное. И сколько государство ни пытается людей разубедить – не получается. Подъезд, лифт, крышу и прочее они никогда не воспринимали как собственность. И плохо представляю, как можно заставить их в это поверить.
Пыталось было государство в качестве приманки предложить гражданам морковку в виде нежилых помещений, придомовой территории, доходов от наружной рекламы, но и ту отобрали. Сгубила муниципальная жадность.
А резюме такое: поправками в закон можно еще десять раз записать, что общее имущество принадлежит гражданам, только что это изменит? Не хотят они этого, не нужно это им.
Нынешняя ситуация – это следствие, если хотите – расплата, за иезуитскую приватизацию по Чубайсу. Когда-то авторы нового экономического курса заложили мину замедленного действия в виде неоформленного общего имущества многоквартирного дома, оставив коммунальное хозяйство беспризорным. Они прекрасно знали, что делали, и поступали вполне обдуманно. Если бы тогда все обременения приватизации сразу пошли бы в одном флаконе с квартирой (да еще честно сказали бы о будущих налогах), из их затеи мало бы что вышло. Чтобы добиться своего, внимание людей привлекли не ко всей правде, а только к ее привлекательной части в виде собственности на квартиру. Воспользовавшись ситуацией (неразберихой, некритичностью граждан), людей обманули, устроили массовый лохотрон. И только сейчас становится ясно, что шарик находился не в одном из наперстков, а в рукаве.
Все – в управдомы
Так и не заставив осознать себя собственником чего-то общего, меня тем не менее вынуждают овладеть профессией управдома. Как в народном эпосе, мне на выбор предложено три пути: либо по всякому поводу созывать собрание и управлять самостоятельно, либо учредить товарищество или кооператив и довериться правлению, либо отдаться в руки управляющей компании. На самом деле никакого выбора у меня нет.
Созвать хотя бы одно собрание жильцов с реальным кворумом – это утопия. Но даже если мы и соберемся вместе, то как сможем договориться? В нашем подъезде 48 квартир. Две из них занимают психически не вполне здоровые люди, которых регулярно кладут в клинику на лечение. Две квартиры на первом этаже непонятного статуса, в которые заселяют то дворников, то слесарей, то гастарбайтеров. Треть подъезда – пенсионеры, позиция которых сводится к одному – лишь бы их не трогали. Около четверти квартир сдается в аренду, собственников днем с огнем не найдешь. Оставшееся меньшинство – люди довольно широкого диапазона достатка, от спившихся алкоголиков до владельцев престижных внедорожников. С кем и как находить общий язык, договариваться о чем бы то ни было? Будем же реалистами, этот способ неосуществим.
По поводу товариществ и кооперативов предоставлю слово вице-президенту Российской гильдии риелторов Константину Апрелеву: «Столкнувшись с контролем за деятельностью кооперативов, могу сказать так – полное самоуправство, полная невозможность влиять на процессы со стороны граждан с точки зрения управления общим имуществом. О непрофессионализме вообще молчу». Возможно, уважаемый риелтор допустил слишком сильное обобщение. Наверняка есть положительные исключения, но они лишь подчеркивают правило. А правило таково: из 11 тысяч столичных ТСЖ и ЖСК лишь 500 управляют домом самостоятельно, остальные доверили это дело управляющей компании (УК).
Остается единственная возможность – УК. Когда о них заходит разговор, то у меня тут же возникает вопрос – откуда они берутся? Перед мысленным взором появляется энергичный предприниматель, который идет по улице, видит облупившуюся панельную многоэтажку и начинает сочувственно размышлять – мол, никто здесь в подъездах не убирает, лифты годами не ремонтируются, пьяного водопроводчика не дождешься. После этого, проникшись важностью своего предназначения и засучив рукава, создает управляющую компанию и идет наводить порядок, помогать людям. Эту идиллию сменяет другая картина: смотрит тот же предприимчивый человек на тот же дом и прикидывает: «Вот постоянно бьющий неиссякаемый источник денег. И все они текут мимо меня. А что мешает к нему припасть и утолить жажду?» И припадает, и утоляет. Да так, что все вокруг засыхает. Конечно, несправедливо равнять всех одной гребенкой. Наверняка среди руководителей УК есть люди с несколько иной мотивацией, которые рассуждают не так откровенно и прямолинейно. Только боюсь, что «правильная» УК еще большее исключение, чем «правильное» ТСЖ.
Вот как оценивает ситуацию с нынешними УК один из ведущих авторов поправок председатель комитета ГД по собственности Виктор Плескачевский: «Из 10 тысяч компаний, обозначенных как управляющие, сумасшедшее количество злоупотреблений на каждом этапе их деятельности. Редкое исключение составляет небольшое число добросовестных лиц, которые выглядят на общем фоне абсолютно ненормальными. Потому что, с одной стороны, есть лица злоупотребляющие, у которых резко возрастает экономика, то есть результат. А есть лица, которые пытаются работать добросовестно, покупают оборудование и собираются жить в этом процессе долго. Они проигрывают экономически по определению».
Руководительница одного из саморегулируемых объединений УК доложила о результатах 120 проверок работы своих участников. Проверки показали: 20 организаций – «мертвые души», их не смогли разыскать. 60% организаций не имеют в штате квалифицированного персонала. 10% проверенных ведут бухгалтерский учет на бумаге, то есть на коленках. 40% организаций не имеют никакой материальной базы.
Меньшее из зол
Несомненно, что за порядком в многоквартирном доме следить надо. Сегодня по настоящему ответственного за это нет, все движется по инерции. Непосредственно жильцы в массовом порядке этим заниматься не готовы и не будут. Пустить сюда УК – это то же самое, что пустить козла сторожить капусту. Но если ни то и ни другое, то остается еще государство. Исходя из реалий жизни, посмею высказать крамольное предложение – не спешить с переменами и оставить все так, как было двадцать лет назад. Государство должно временно (но надолго!) взять на себя (точнее, вернуть) обязанность и ответственность по организации присмотра за домом и всем ЖКХ в целом. Когда-то оно с этим справлялось. Не лучшим образом, но, очевидно, много лучше и толковее, чем это происходит сейчас.
Государство – не идеальный выход. Государственное управление будет расточительным и неэффективным. Но эти же самые недостатки, только в гипертрофированном виде, присущи и управляющим компаниям. Вполне допускаю, что к каким-то вопросам УК подойдут весьма рачительным образом. Но что от этого жителям? Всю экономию УК обратят в собственную прибыль. А граждан обложат дополнительными поборами с целью извлечения сверхприбыли. И если на государственную структуру есть хоть какая-то управа, то в случае с УК жаловаться некому и не на кого. Разве на себя самого за то, что пусть даже не выбирал эту компанию, не голосовал за нее, но тем не менее допустил ее к управлению. Значит, все претензии к себе самому.
В то же время у государства перед рыночным управляющим есть неоспоримые преимущества. Прежде всего оно не сбежит. Всегда есть с кого спросить, по крайней мере с кем общаться. В отличие от УК, которой на все наплевать, государство хотя бы внешне вынуждено соблюдать приличия. Оно будет как минимум морально ограничено в произволе по повышению тарифов, цен и т. д. Мотивация для ограничений хилая, но лучше, чем никакая.
Государственное предприятие если и будет обирать жителей, то по должности, без инициативы, с ленцой. Частное предприятие подойдет к делу с вдохновением, с размахом, так, что мало никому не покажется. У нас по-другому не работают, у нас бизнес другой. Это за рубежом считается вполне пристойным иметь 10% прибыли. Наш бизнес перед лицом премьера с искренним, неподдельным недоумением удивляется – «а что, сто процентов наценки это много?»
А как же милая сердцу либералов конкуренция, где же ее благотворное влияние на качество услуг, на цены? Забудьте о ней. Конкуренция – это цивилизованный способ ведения бизнеса. Коль скоро он цивилизованный, то он и существует в цивилизованных обществах. У нас конкуренцию успешно замещают рэйдерские захваты, коррупция, силовое давление, подлоги, взятки, мошенничество. Это быстрее, дешевле и результативнее. Спрашивается, о чем жалеем? О не существующем в природе!
Может возникнуть вопрос, как это так, имущество принадлежит гражданам, а управлять им будет государство? Но почему никого не удивляет, когда тем же имуществом рулит УК? Конечно, жители должны иметь возможность взять в свои руки общее имущество дома, но, во-первых, это должно быть соответствующим образом оформлено в органах регистрации с точным описанием объекта. А во-вторых, почему не сделать процедуру добровольной, как приватизацию квартир? Хотят люди приватизировать подъезд – пожалуйста. Не хотят – государство сохраняет контроль за собой. И уж если государство хочет, чтобы жители все же брали общее имущество в свои руки, то должно этот процесс стимулировать на деле, а не на словах. Для начала вернуть захваченные подвалы, вернуть уже полученные деньги за размещение рекламы на зданиях, и впредь на них не зариться. Иначе все это обман, которым ничего путного не добьешься.
При этом не надо делать резких телодвижений. Закрывать поголовно все действующие УК без разбора ни к чему. Но каждая из них должна убедительно доказать, что занимает свое место заслуженно. Вопрос о сохранении им жизни должны решать исключительно жители дома, и никто другой. Если убедительные доказательства отсутствуют, если УК не смогла набрать голосов в свою пользу, значит, ее место займет государственная ДЕЗ или ДЭЗ.
Конечно, двери для частной инициативы не должны быть закрыты наглухо. Но доступ к обслуживанию дома ей должны давать не только лицензия или саморегулируемая организация, а прежде всего сами жители. Пусть коммерческий кандидат в управленцы убедит граждан, что с ним им будет жить лучше, чем с государством. Пусть сам агитирует, пусть сам ищет способы предоставить гарантии. А граждане должны иметь возможность снисходительно морщиться и отворачивать носы. Обязательный испытательный срок с жесткими условиями! Кто-то скажет – слишком сурово, можно отбить всякое желание работать. Но тут должен быть подход такой: не чувствуешь уверенности в своих силах – нечего соваться. А ввязываться под лозунгом «кто не рискует, тот не пьет шампанского» – это авантюра.