Отправить трещину на экспертизу
Что делать, если дом дал трещину по фасаду, а отремонтировали и покрасили в основном только подъезды внутри, записав это как капитальный ремонт жилого здания?
Ирина Куньева
– Для начала следует направить жалобу в прокуратуру либо обратиться напрямую в суд. Но борьба с чиновниками будет непростой. Во-первых, нужно собрать доказательства указанных обстоятельств. Во-вторых, при обращении в суд может потребоваться проведение экспертизы, оплату которой вам придется взять на себя.
В случае удовлетворения жалобы суд обяжет жилищные органы либо переселить жильцов, либо все же провести капремонт. При этом вы можете рассчитывать на возмещение всех расходов и компенсацию морального вреда.
Важное значение имеет процент квартир, оформленных в собственность, ведь после 1 марта 2005 года согласно федеральному (не московскому!) законодательству обязанность проводить капремонт жилого дома возложена на собственников жилья.
Целое лучше доли
Я, мой бывший муж и наш совершеннолетний сын занимаем две комнаты в коммунальной квартире. Как лучше их приватизировать – на сколько собственников? В дальнейшем мы собираемся продать эту площадь, чтобы разъехаться.
Маркова
– Выбирать, кто станет или не станет собственником кв. метров в результате приватизации, – вам троим. Однако в случае если две комнаты оформлены по одному договору социального найма (были заняты по одному ордеру и числились по одному лицевому счету), то и приватизировать их придется обе сразу, как один объект права. Иными словами, после приватизации вы, ваш сын и бывший муж станете сособственниками обеих комнат в долях.
Чаще всего жилплощадь приватизируют в равных долях (на троих получится по 1/3), но законом не возбраняется установить и иное распределение долей (закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
После получения свидетельства о праве собственности каждый из вас сможет продать свою долю только после предварительного уведомления всех остальных сособственников. Если никто из них не приобретет предложенную долю, она может быть продана любому постороннему лицу.
Понятно, что чем больше человек приобретают право долевой собственности на комнаты, тем сложнее их будет продать.
Не исключается и другой вариант: комнаты заняты по разным договорам социального найма (например, одна комната числится за вами и сыном, вторая – за бывшим супругом). В этом случае приватизировать комнаты можно отдельно по разным договорам передачи. Каждый получит свидетельство на конкретную комнату, что значительно повысит ее стоимость при продаже.
К сожалению, разделить договор социального найма и изменить статус комнат по нынешним правилам невозможно: Жилищный кодекс РФ просто не предусматривает такого права за нанимателями и членами их семей. А вот объединить комнаты на один договор можно, но мы бы не рекомендовали это делать: цена доли всегда ниже, чем цена отдельного жилого помещения.
Больше учетной нормы
В муниципальной «двушке» общей площадью 52 кв. метра нас трое – я, моя дочь одиннадцати лет и отец-пенсионер. Имеем ли мы право на улучшение жилищных условий?
Лариса Б.
– Интересующие вас правовые нормы содержит закон столицы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
Необходимыми условиями признания граждан нуждающимися в жилых помещениях является наличие российского гражданства, проживание в Москве на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет, признание их малоимущими. Кроме того, такие граждане не должны совершать за пять предшествующих обращению лет сделок, повлекших за собой ухудшение жилищных условий.
Одно из оснований постановки на жилищный учет – размер площади жилого помещения, приходящейся на каждого члена семьи заявителя, должен быть менее учетной нормы (для отдельных квартир это 10 кв. метров).
Из вашего письма следует, что размер площади жилого помещения, приходящейся на каждого члена семьи, превышает эту норму. Следовательно, вы не можете быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по данному основанию.
Муки расставания
Можно ли выписать бывшего мужа из частного дома жены, если он не живет в нем уже десять лет и не пересылает деньги на оплату услуг ЖКХ?
Галина Красавина
– В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними (часть 4 ст. 31 ЖК РФ).
Иными словами, если вы не заключали с бывшим мужем соглашения о его проживании в доме, принадлежащем вам на праве собственности, то после расторжения брака право экс-супруга пользоваться этим жилым помещением прекращается. Прекращается это право в судебном порядке. Только в судебном порядке происходит также принудительное выселение и снятие с регистрационного учета.
Однако не все так просто. К примеру, если имущественное положение «бывшего» (или другие заслуживающие внимания обстоятельства) не позволяют ему обеспечить себя иным жильем, право пользования прежним помещением, принадлежащим жене, может быть сохранено за ним на определенный срок. Но здесь опять-таки свое слово должен сказать суд. Причем он может сохранить право проживания, а может – не сохранить.
Решение зависит от обстоятельств: имущественного положения бывшего члена семьи собственника, его обеспеченности жильем, семейного положения, особенностей его личности. К примеру, если проживание с бывшим мужем невозможно по причине конфликтных отношений (существует даже угроза жизни и здоровью собственника), то суд вряд ли сохранит за ним право пользоваться жильем.
Суд вправе обязать собственника жилья обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. И при наличии алиментных обязательств суд может даже обязать собственника жилого помещения обеспечить выселяемого жильем – приобрести жилое помещение, оплатить аренду и пр. Разрешить спор в эту сторону суд может при предъявлении встречного иска ответчиком. Однако суд не обязан принимать такое решение, ведь бывший член семьи должен доказать необходимость наделения его иным жильем.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования помещением бывшего члена семьи собственника прекращается (если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи). До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права. Здесь также требуется вмешательство суда.
По истечении установленного срока временного проживания бывший член семьи должен оставить жилое помещение. Однако у него сохраняется право просить суд продлить этот срок или установить новый при наличии достаточных оснований.
Бывший член семьи может лишиться права пользования жилым помещением и до истечения установленного судом срока. Например, при отчуждении дома по договору купли-продажи или дарения его право пользования не сохраняется, и он должен освободить жилплощадь без предоставления какого-либо возмещения.
Действие положений части 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья при условии, что в момент его приватизации они имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Что касается оплаты коммунальных платежей и услуг управляющей компании, то это обязанность всех проживающих и имеющих регистрацию в доме граждан. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2–4 ст. 31 ЖК РФ – использует данное жилое помещение по назначению, обеспечивает его сохранность, дееспособные граждане несут солидарную с собственником ответственность по оплате услуг ЖКХ.
Если вы вносили платежи за кого-то из бывших членов семьи, то оплаченные суммы можно взыскать в судебном порядке за три года, предшествующие обращению.
Считать ли мачеху родней?
Нужно ли заплатить налоги, чтобы оформить дарение? Слышал, что близкие родственники не платят вообще ничего. А является ли близким родственником мачеха?
Дмитрий
– Обратимся к п. 3 Федерального закона № 78-ФЗ от 01.07.2005 (вступил в силу с 01.01.2006) «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) РФ и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». В этом пункте сказано следующее. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Мачеху данный перечень в себя не включает.
И еще. В случае, когда даритель женат, ему необходимо получить согласие супруги (если имущество нажито в браке).
Дорога известная – в суд
Может ли быть оспорено решение об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях?
Лидия Четверня
– Если гражданин считает, что ему отказано в этом без достаточных на то оснований, он может обжаловать такое решение в судебном порядке. Эта норма вытекает из ряда законодательных актов, в том числе из части 3 ст. 54 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 ст. 52 ЖК РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений граждан. А исходя из положений ст. 254 (глава 25) ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В той же 25-й главе ГПК, в ст. 247 содержатся общие положения, которые распространяются на все дела, возникающие из публичных правоотношений, в том числе и при оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Эта статья предусматривает, что при наличии спора о праве поданное гражданином заявление должно рассматриваться в порядке искового производства.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.