Первый и последний – предлагать
Замечено, что в многоэтажных новостройках первыми раскупаются квартиры на средних этажах. Это связано с тем, что в таких квартирах интереснее видовые характеристики. А вот квартиры на нижних уровнях привлекают клиентов более низкой стоимостью.
Раз ступенька, два ступенька…
«Как среди новостроек, так и на вторичном рынке, – подтверждает Наталья Ракова, генеральный директор АН Great reality, – наиболее востребованы квартиры на средних этажах.
Например: если это 16-этажный новый дом, прежде всего раскупаются квартиры на этажах от 4-го до 8-го. Первые и последние в домах экономкласса потенциальные клиенты особо не почитают. Последнего этажа по старой советской привычке остерегаются из-за возможных протечек крыш, свежа память, что и отечественные лифты часто ломаются и подниматься по 2–3 раза в день, скажем, даже 10-й этаж не каждому под силу. Первый же этаж всегда считался холодным и… небезопасным. Если входная парадная дверь не оборудована надежным кодовым замком, между первым и вторым этажами всегда вертится какая-нибудь подозрительная публика, либо на ночлег пристраиваются бомжи».
Интересно и другое наблюдение: внутри Садового кольца и в промышленных районах стали пользоваться спросом этажи последние. Во-первых, покупателя привлекает перспектива присоединения чердачных помещений, тем самым можно существенно увеличить жилую площадь. А также считается, что начиная с 4–5-го этажей в таких квартирах и воздух – чище, и риска меньше, что в окно или на балкон в случае урагана свалится сломавшаяся ветка.
Такого же мнения придерживается и Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR ГК «Пионер»: «Выбор этажа во многом зависит от дома и его месторасположения. Если рядом есть постоянно гудящая подстанция или проходит оживленная автотрасса, то квартиры на нижних этажах приобретают малобюджетные покупатели. Зато когда дом в тихом местечке – возле парка, сквера или пруда, – то наверняка найдется немало желающих поселиться пониже».
А вот в сегменте элитной недвижимости, по мнению Виктории Артемьевой, исполнительного директора департамента элитных квартир Paul’sYard, как в новостройках, так и на вторичном рынке, предпочтение отдается лишь верхотуре. Эти этажи хоть и дороги, но считаются престижными и ликвидными. Тут и захватывающие виды на город, и отличная инсоляция (световая характеристика). Зато раскупаются первыми этажи пониже. Ввиду того, что световые и видовые параметры уступают верхним этажам. То есть такие квартиры дешевле.
В большинстве новостроек квартиру на первых 2–3 этажах можно сторговать на 5–10% дешевле, чем, скажем, от 4-го и выше. А в практике Натальи Раковой бывали случаи, когда цена такого жилья была даже на 20% ниже, чем на 4-м в том же доме. Аналогичная ситуация и на вторичном рынке. Сами покупатели изначально понимают, что в будущем такую квартиру без дисконта продать будет сложно, а потому и в свою очередь рассчитывают на весомую скидку от застройщика, которая может доходить до $10 тыс. и больше.
Был случай, когда пожилая пара, продав 4-комнатную квартиру на втором этаже, решила купить жилье в новостройке спального района. В этот раз мечтали разместиться повыше, ведь и второй этаж изрядно приелся, да и на окрестности свысока хотелось поглядеть. Сначала выбрали 10-й этаж, откуда открывался вид на лес, но когда узнали, что тремя пролетам вниз цены ниже, решили произвести осмотр на седьмом. Оказалось, что на четвертом девелопер готов был сбросить еще несколько процентов. Словом, снова поселились на втором.
И все-таки ценообразование в каждом конкретном случае носит индивидуальный характер: зависит не только от этажа, но и от местоположения объекта, жилой площади, этажности, планировок. «Каждый застройщик, – подтверждает Ирина Романова, – по своим расчетам и выкладкам выстраивает свою политику ценообразования. Есть примеры, когда независимо от этажа все квартиры в комплексе стоят примерно одинаково».
Возраст выше, этаж ниже
Около 90% покупательских запросов (особенно в высотках бизнес-класса) приходится на верхние этажи. И в отсутствии разнообразия предложений цены на квартиры с каждым днем растут. Интересна и публика, заселяющая их. Тут и дети богатых родителей, шикарно чувствующие себя в квартирах-студиях, и многодетные семьи, и средней руки бизнесмены. Выберет такой покупатель себе квартирку на 15-м этаже, а потом долго мучается, соображая: а как доставить туда крупногабаритную мебель, которая в грузовой лифт не вмещается. (Она бывает литой и не предназначена для разборки.)
Когда квартира приобретается для пожилого человека, предпочтение отдается нижним этажам, чтобы не так сильно зависеть от лифта.
Перепутали?
Бывает, что случаются курьезные случаи. Так, например, однажды в офис агентства недвижимости вломился разгневанный покупатель – с женой и тестем. С порога он объявил риелторов мошенниками, утверждая, что те занимаются двойной продажей: мол, в его квартире, только что купленной в новостройке, уже кто-то установил мощную металлическую дверь.
Что ж, выехали на место.
И в самом деле, стоит дверь. Когда дождались «самовольца», оказалось, что сослуживцы другого покупателя, после того как на работе хорошенько обмыли «ордер», отправились в новостройку, чтобы помочь товарищу установить новую дверь. По дороге еще «добавили» и до того «накушались», что перепутали этажи: вместо 17-го установили новую дверь на 7-м. И если бы не риелторы, которые смогли успокоить новоселов, быть бы большой драке. Договорились, что хозяин квартиры на седьмом оплатит половину стоимости уже установленной двери, но поможет обознавшемуся с переносом вещей.
Но ладно этажи, случалось и так, что в новых жилых комплексах, состоящих из нескольких строений, новоселы путали даже корпуса, добавляли к стандартным новые замки, а потом менялись ключами. Девелоперы и риелторы утверждают, что при сдаче крупного дома один-два новосела обязательно перепутают либо квартиры, либо этажи, либо корпуса, хотя в планах, выдаваемых при заключении договора, все четко прописывается.
Но задача риелтора, работающего с продажей жилья в новостройках, не только довести покупателя до порога его квартиры на том или ином этаже, но и показать ее достоинства и по возможности скрыть недостатки. Например, место для сбора и выноса мусора с третьего и тринадцатого этажа будут смотреться из идентичных квартир по-разному. В окна на третьем даже может проникать запах, зато с 13-го до мусорки дольше добираться. «А что касается неликвидных этажей, – замечает Виктория Артемьева, – то главная задача риелтора и заключается в том, чтобы найти на них своего покупателя. Чтобы продать квартиру на первом или втором, мастер, проявляя профессионализм, мастерство и опыт, бьет прежде всего на дешевизну такого жилья. Покупателя можно найти для квартиры на любом этаже. На первом она будет настоящей находкой для семьи, в которой имеется колясочный инвалид. А художник будет рад этажу последнему».