Будем жить по-товарищески!
Согласно Жилищному кодексу РФ именно собственники отвечают за содержание и сохранность своего дома. Таков мировой стандарт. Но наши ТСЖ все еще не стали эффективным способом и механизмом управления домами. В конце прошлого года правительством Москвы был принят новый план, который должен снять административные барьеры, стоящие на пути развития товариществ, ЖК и ЖСК.
Станет ли он таковым или утонет в сотнях (если не тысячах) ранее принятых нормативных актов – покажет время. О сути плана с нами беседует начальник Управления по координации деятельности ТСЖ и организаций самоуправления в многоквартирных домах Виталий Акимкин.
Не такие уж фальшивые
– Виталий Васильевич, начнем сначала с общей картины состояния товариществ на сегодня. Бурная (и во многом справедливая) кампания по разоблачению фальшивых объединений затмила объективные факты. Как обстоят дела реально?
– Напомню, с чего начался резкий рост числа ТСЖ – с принятой в 2007 году городской программы по их созданию и поддержке. Рассчитана она была до 2010 года. За прошедшие годы товарищества появились примерно в 10 тыс. домах. Всего их сейчас 12,5 тыс. Если приплюсовать к ним ЖК и ЖСК (2,3 тыс.), то получается цифра, близкая к 15 тыс. Иными словами, созданы те или иные объединения собственников почти в половине многоквартирных московских домов. Достаточно впечатляющая цифра.
– Чему ж здесь радоваться? Известно, что в ряде ТСЖ председателями стали чиновники. Одно это говорит, что они созданы вопреки воле жильцов.
– Вы не правы. Ведь в этих домах есть собственность города. А представлять их интересы должны районные ГУ ИСы. Такое решение было принято правительством Москвы – правда, как временная мера. Почему? Многие жители не полностью еще осознали, что они собственники не только своих квартир, но дома в целом. Не понимают пока своей ответственности за состояние общего имущества. Так что вполне естественно, что государственные работники были выбраны в руководители товариществ. Предполагалось, что со временем их место займут владельцы квартир.
– Но так ли уж честно выбраны председатели? Все-таки не уйти нам от этой горячей темы – фальсификации протоколов общих собраний.
– То, что ряд ТСЖ нелегитимны, – факт. В результате проверок выяснилось, что те же ГУ ИСы и районные управы, добирая недостающие подписи, иногда шли на подлог. Но называть появившиеся в результате этого ТСЖ фальшивыми я бы не стал. Дело в том, что даже в тех домах, где были выявлены нарушения, жители – когда прошло первое и вполне оправданное возмущение – вдруг приходили к мысли: а почему бы нет? Почему бы не создать товарищество? Они стали более внимательно разбираться в том, что же им стараются навязать. При этом, понятно, испытывали груз негативной информации о ТСЖ, которой, к сожалению, достаточно в СМИ.
Но в конце концов убедились: не так уж они плохи! Ведь они, собственники, сами ли или через управляющую организацию смогут заказывать услуги, оценивать качество работ и даже торговаться по цене. Какой в этом негатив? Реально картина такая: в настоящее время в судах находится порядка 300 дел, связанных с ликвидацией ТСЖ, созданных за последние три года. Но это всего 3%! Не буду оправдывать сам факт подлога даже в таком количестве домов, он, конечно, возмутителен, собственники, которые не хотят ТСЖ, вполне справедливо отстаивают свои права, и власти обязаны принять меры по ликвидации таких объединений. Но согласитесь – их все-таки не так много. В целом москвичи начали принимать новую форму управления своим имуществом.
Не могу, кстати, не ответить и на вопрос: в самом деле – так ли уж плохи ТСЖ? Да, есть жалобы. Но в 2009 году они поступили лишь из 3 (тех же трех!) % домов, где были созданы, но с нашей помощью, а также префектур, эти ошибки постепенно устраняются. Правда, в прошлом году пожаловались жители уже 4,5% домов ТСЖ. Что говорить – есть проблемы, но то, что жалобы не носили массового характера, безусловно.
– Как дальше будут развиваться ТСЖ? Сколько их намечается иметь в городе, если учесть, что у нас более 80% собственников? Ведь они неизбежны. В мире это не выбранная форма управления, а естественная, единственно возможная. Если ты собственник, то автоматически становишься членом объединения, и оно – объединение – а не город, теперь занимается своим домом. Будет ли такое у нас?
– Пока ТСЖ остается добровольной формой. Более того, в связи с судебными исками, жалобами, нарушениями из постановления правительства Москвы № 398-ПП от 2007 г. исключено поручение, дающее возможность ГУ ИСам инициировать общие собрания собственников и создавать товарищества. Город теперь никак не будет влиять на решение жильцов, они должны прийти к этой мысли сами. Сами должны понять, что объединение лучше защитит их от произвола и диктата тех же управляющих организаций, позволит лучше сохранить общее имущество и более экономно расходовать денежные средства. Так что никаких плановых показателей у города нет. Но поддержку оказывать будет всем.
Город наводит порядок
– Теперь о плане мероприятий по – как сказано в названии: «…наведению порядка в сфере создания и организации деятельности объединений собственников жилья», которое принято правительством Москвы. Я внимательно ознакомился с ним, по некоторым статьям возник ряд вопросов. Например: «Подготовить предложения по внесению изменений в федеральное законодательство», и дальше речь идет о процедуре создания, ликвидации ТСЖ, ответственности их правлений, а также управляющих организаций. Что имеется в виду? Какие федеральные нормы несовершенны?
– С ними мы как раз и столкнулись в ходе устранения нарушений, о которых шла речь. В них, например, сказано, что любой житель может собрать подписи собственников и зарегистрировать товарищество. Привело это к тому, что в некоторых домах появилось по два, а то и три ТСЖ, подписи при этом явно подделывались, и при этом безнаказанно. Ведь налоговая инспекция, куда направлялся пакет документов, не имела права проверять их достоверность. В результате возникали фиктивные ТСЖ, о которых жители не знали, мошенники же получали доступ к государственной кормушке – субсидиям.
Возможность такого рода афер надо полностью исключить. Надо ввести – по моему убеждению – соответствующую норму в УК РФ, там, где речь идет о мошенничестве. Далее – нужно упростить процедуру ликвидации ТСЖ, сейчас она очень сложна.
О правлениях товариществ. Люди порой не достаточно знают тех, кого выбирают. Между тем председатель объединения может также нарушать закон: не проводить ежегодно собраний собственников, не утверждать годовой план работы, ставку оплаты с одного кв. м жилья, могут быть и другие нарушения. Все это должно быть наказуемо – административно в виде штрафов, а в случае хищений (такое тоже бывает в ТСЖ) в уголовном порядке. Все это относится и к управляющим организациям. Недавно появился федеральный закон, предписывающий прозрачность их деятельности, но о том, какую ответственность несут компании за нарушение этого закона, ничего не говорится. Этот пробел тоже надо устранить.
– План предлагает упорядочить предоставление субсидий ТСЖ, ЖК, ЖСК на содержание пустующих помещений. Расшифруйте.
– Это важная статья, неслучайно она – под номером один. Родилась в результате встреч с активистами объединений. Помещения, о которых идет речь, в самом деле, не редкость. Скажем, выехал наниматель, его квартира определенное время пустует. Такое бывает и в новостройках, когда часть квартир никем не заселена. Или – если речь идет о нежилых – кончился договор с арендатором, новый не заключен. Объединение или управляющая организация несут убытки, потому что бюджет не компенсирует содержание незанятых площадей. Теперь этого не будет. Расходы должен нести город – как собственник этих помещений.
– Коли речь зашла о дискриминации в отношении субсидий, хотел бы спросить о главных – тех, которые идут на содержание жилищ. Знаю случаи, когда ГУ ИСы лишали таких субсидий товарищества или кооперативы. Те добивались, конечно, восстановления справедливости, но с большим трудом. Законно ли поступали инженерные службы?
– Конечно, нет. Такого быть не должно. Товарищества должны получать бюджетные субсидии на содержание жилищ наравне с другими домами, которые обслуживаются ДЕЗами. А если возникают проблемы – думаю, по чисто техническим причинам. Скажем, ТСЖ приняло дом в управление, направило в ГУ ИС пакет документов, но не в полном комплекте. Либо составило их не по той форме, которая требуется. Недоразумение могло возникнуть и в том случае, если ТСЖ, составляя договор с управляющей организацией, не обратило внимания, что субсидии направляются не самому товариществу, а этой самой организации. К слову замечу: ответственность собственников состоит еще и в том, что им надо хорошо знать и разбираться в жилищном законодательстве, научиться работать с документами. Не все еще это умеют.
– Теперь в отношении земли – тема, которая дискутируется много лет. В Москве – буквально считаные объединения, которым она передана в собственность. Оправдание: не проведено межевание. Если честно – я не понимаю, для чего земля им нужна. Построить на ней все равно ничего не смогут. Только будут платить налоги, которые сейчас ничтожны, но что вырастут – факт. Если что и нужно – то пятно под домом. Гарантия того, что дом не снесут вопреки желаниям собственников, а их не выселят за можай. Так или иначе, в плане появляется статья: «По заявкам ТСЖ, ЖК и ЖСК обеспечить первоочередное межевание кварталов…» Теперь, значит, получат землю?
– Скажем так: этот процесс будет ускорен. Но я согласен с вами: жильцы должны подумать – для чего она им? Пятно под домом в собственность – это и в самом деле защита собственников. Но и его они смогут получить только после межевания, ибо оно является частью придомовой территории. Само же межевание необходимо, в основном, чтобы определить границы этой территории. Ведь за ее уборку также должны расплачиваться владельцы квартир. Полностью. Зачем им принимать на себя чужие расходы? При оформлении земли в собственность возникает дилемма: с одной стороны – перестраховка, чтобы не снесли (часто вызванная необоснованными паническими настроениями), с другой – будущие финансовые расходы, размер которых, в самом деле, трудно предугадать. Как решат собственники, так и будет.
– О капитальном ремонте. «Подготовить предложения по созданию механизмов долевого участия собственников помещений в капитальном ремонте…» Только долевого? Не возложат ли на объединения всю эту ношу? Это одна из причин, по которой люди боятся вступать в ТСЖ.
– И напрасно. Город не слагает и не сложит с себя обязанности участия в восстановлении домов. Но то, что частично расходы лягут на собственников (за нанимателей по-прежнему будет платить город), несомненно. Насчет этого готовится специальный закон, пока преждевременно говорить о распределении расходов. Но что доля жильцов будет вполне доступной для них – нет сомнений. Федеральная норма – 5%, или немногим выше. Скорее всего, так и будет.
Понятно, что члены ТСЖ или ЖСК смогут проголосовать за более дорогой ремонт, предусматривающий элементы повышенного комфорта, в этом случае они смогут обратиться к банковским кредитам. Пока на ремонт их не дают, но ситуация должна измениться, банки – в смысле кредитов – должны включить и жилищно-коммунальный сектор. Сейчас прорабатываются различные модели, возможно, часть процентов за его погашение город сможет взять на себя. Все модели безусловно должны предусматривать равные возможности и правила как для домов ТСЖ, так и для домов, которыми управляют иные управляющие организации. Что получится в результате детальной проработки всех возможных моделей, покажет время. Пока об этом говорить рано. Разработкой этого проекта занимаются в Департаменте капитального ремонта жилищного фонда.
Комната для бухгалтера
– Виталий Васильевич, какие пункты плана вы сами считаете наиболее важными?
– Хотел бы особо обратить внимание на п. 6 плана: «Провести мероприятия, направленные на возврат подвальных и чердачных помещений, оформленных в собственность г. Москвы… в общую долевую собственность в многоквартирном доме». Речь идет прежде всего о помещениях, в которых размещены инженерные системы, оборудование. Скажем, задвижки, которые регулируют поток воды, насосы, стояки водоснабжения, отопления, канализации. Когда-то некоторые из этих помещений город сдал в аренду различным организациям, Сдавались даже электрощитовые! Арендаторов же меньше всего занимали интересы жильцов. Чтобы те же задвижки не маячили у них перед глазами, они их просто закрывали бетоном. Нормальная эксплуатация дома нарушалась. А если бы случилась авария? Последствия были бы для дома катастрофическими. Сейчас по заявкам объединений проводится обследование таких помещений, они – по закону – должны быть им возвращены. Понятно, что повально пройти все из них у местных органов власти просто нет возможности. Так что все будет делаться по заявкам ТСЖ и ЖСК в префектуру и Департамент имущества. Срочно подавайте их! Чем раньше, тем скорее получите свои площади.
– Возврат – это хорошо. Но я еще обратил внимание, что ТСЖ и ЖСК могут предоставляться нежилые помещения, необходимые, скажем, для работы правления, бухгалтера, и сразу решил, что это нереально. Откуда им взяться?
– Да, это п. 7 плана. Он вполне реальный. Замечу, что отсутствие таких помещений – одно из препятствий, которое тормозит создание объединений. Ведь им порой даже негде хранить документы. А где принимать население? В ТСЖ и ЖСК люди ходят не в ЕИРЦ, а к председателю. Куда – на квартиру? В настоящее время в первую очередь надо определить адресную потребность в таких помещениях, для чего надо обратиться в префектуру, заявить, что объединению необходима площадь для работы.
– Все так, но где префектура найдет ее?
– Представьте себе – в жилых домах! Там еще много пустующих, свободных от обязательств нежилых помещений. Это я говорю по результатам мониторинга, который проводится, кстати, еженедельно: составляется их инвентаризация. Сейчас будут строже спрашивать и с арендаторов: не уплатил за два месяца за коммунальные услуги? До свиданья! С некоторыми арендаторами даже не будут пролонгировать договоры, а их площадь отдадут товариществу – настолько серьезно город подходит к проблеме обеспечения нормальной работы ТСЖ и ЖСК. Ведь это тоже стимул для создания новых объединений. Возможен вариант, когда свободное от обязательств помещение существует, но оно слишком большое для одного ТСЖ, столько ему не нужно. Тогда площадь можно поделить на отдельные комнаты, передать их нескольким объединениям, которые находятся по соседству.
– План, о котором мы говорим, разбит на два раздела: первый, где ответственный исполнитель – городские организации, второй – окружные и районные. До этого мы с вами говорили о проблемах, которые контролирует город. А если взять второй уровень? Что там важно?
– Здесь я бы хотел обратить внимание на то, что необходимо завершить все адресные собрания в домах-новостройках, где застройщики создавали ТСЖ и привлекали аффилированную управляющую компанию. И часто при этом действовали в собственных интересах. Отнимали у жильцов принадлежащие им площади общего имущества, устанавливали драконовские цены за обслуживание, даже диктовали свои правила проживания в доме. Префектурам и управам дано поручение обеспечить перевыборы правлений в таких ТСЖ, а при необходимости и переизбрать управляющую компанию. Кстати, во многих таких домах есть собственность Москвы, и город как собственник просто обязан навести там порядок. Если какие-то дома-новостройки не вошли в указанную программу, то их жильцам необходимо обратиться в префектуру и напомнить о себе. К застройщикам-нарушителям будут применяться самые строгие меры.
– Виталий Васильевич, вы так часто говорите «обратитесь в префектуру», что это звучит как рефрен: «посоветуйтесь с врачом». Ну а если серьезно – насколько реально выполнение плана? Столько их уже было… Помнится, о возврате чердаков и подвалов говорили еще тогда, когда был принят ЖК РФ, и вот через пять с лишним лет снова возвращаемся к проблеме. Не получится ли так на этот раз?
– Что касается обращений в префектуры, то по сути речь идет об активности граждан. У нас привыкли не столько действовать, сколько жаловаться. Но утверждение жилищного самоуправления – это улица с двусторонним движением. Только при совместной и согласованной работе граждан и власти можно добиться каких-то результатов. Что же касается реальности плана… Принят он по поручению мэра Москвы Сергея Собянина, который одной из приоритетных задач города назвал наведение порядка в управлении домами. Кроме того, сейчас ужесточается контроль за исполнением поручений, сейчас вообще будут строже спрашивать за исполнительскую дисциплину. Так что будем надеяться на лучшее.