А чем мотивируют?
Почему в каждом ДЕЗе и управляющей компании – свои расценки на ремонт бытового оборудования: кранов, душей, унитазов и т. п. Кто и как их составляет и чем мотивирует?
Сима Исмаиловна
Уточним: то бытовое оборудование, которое расположено вне квартиры, является общим имуществом и его ремонт относится к расходам, которые несут в равной мере все наниматели и собственники жилья в многоквартирном доме.
Те же краны, души и унитазы, которые установлены в квартире самими жильцами, являются их личной собственностью, и расходы на их ремонт – задача только владельцев жилых помещений.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда);
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Если в жилом доме создано товарищество собственников жилья, то определение условий для заключения договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме – обязанность правления.
Причем необязательно привлекать для ремонта бытового оборудования управляющую компанию, которой‚ как правило‚ являются ЖЭК или ДЕЗ. Данным видом хозяйственной деятельности ТСЖ может заниматься самостоятельно либо с привлечением частных мастеров, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
Собственники жилых помещений могут и не создавать ТСЖ, а управлять многоквартирным домом посредством общих собраний собственников помещений.
Что касается нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, то они вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся ее часть вносится наймодателем в согласованном с управляющей организацией порядке.
Если в доме – два светила
При расчете оплаты коммунальных услуг учитываются нормы площади на человека. И если есть излишки, то за них платят больше. Как это делаем мы. Но имеются ли сейчас льготы по нормам площади для докторов наук или кандидатов, как это было в советское время? И что нам светит, когда в одной семье сразу двое ученых – один со степенью кандидата, другой – доктора наук?
А. И. и Л. М. Павлюченко
Действительно, ст. 39 ЖК РСФСР было предусмотрено право отдельных категорий граждан на дополнительную жилую площадь в виде комнаты или квадратных метров.
Согласно действовавшему в то время п. 2 Постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. для работников, имевших ученую степень, дополнительная площадь для целей оплаты жилищно-коммунальных услуг составляла 20 кв. м.
Права научных работников на дополнительную жилплощадь были также закреплены Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 20 августа 1933 г. «О жилищных правах научных работников» (с изменениями от 1 ноября 1934 г., 24 июня 1938 г.).
Льгота распространялась и на научных работников, живущих без семьи, с тем лишь ограничением, что право на дополнительную отдельную комнату наступало тогда, когда основная площадь не достигала 28 кв. м.
Вся занимаемая научными работниками площадь, как основная, так и дополнительная, оплачивалась ими в одинарном размере, кроме случаев, когда дополнительная комната использовалась научным работником для частной практики.
Согласно ч. 2 ст. 55 ЖК РСФСР жилая площадь, полагавшаяся нанимателю и членам его семьи по установленным нормам, оплачивалась в одинарном размере (как и излишняя площадь, если ее размеры не превышали на всю семью половины нормы жилой площади, полагавшейся на 1 человека). Поэтому гражданин, имевший ученую степень, был вправе требовать, чтобы жилая площадь, предоставленная в пределах норм, установленных постановлением, не рассматривалась как излишняя и оплачивалась в обычном размере.
Что касается возможности использовать данное советское наследие сегодня, то согласно Федеральному закону РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. все нормативные акты, противоречащие новому ЖК РФ от 2005 г., утрачивают силу.
Вместе с тем в перечне, прилагающемся к этому закону, постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. и от 20 августа 1933 г. не указаны.
Да и противоречат ли они новому кодексу?!
Так что каждый понимает сложившуюся ситуацию так‚ как ему выгодно‚ а новых разъяснений по этому поводу нет.
Согласно действующему законодательству и подзаконным актам, например ежегодно принимаемым постановлениям правительства Москвы об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на текущий год, кандидат и доктор наук не относятся к тем лицам, с которых не взимаются платежи в оплату услуг за содержание и ремонт жилых помещений за площадь, занимаемую сверх установленной нормы.
Птичек жалко…
Наши дома расположены рядом с лесопарком «Лосиный Остров», где обитает много птиц. Мы оборудовали специальную площадку, где оставляем им корм, особенно зимой и весной. Но директор ДЕЗа, который сейчас стал управляющим группы домов с ТСЖ, это делать запрещает, сносит кормушки и домики, утверждая, что в жилых дворах это делать запрещено по причине антисанитарии. Кто прав: он или мы – собственники квартир»?
Филипповы и еще 10 подписей
Ответ на ваш вопрос – смените управляющую организацию.
Законодательных норм, запрещающих установку кормушек для птиц и птичьих домиков, не существует.
Как распорядиться территорией двора, прилегающей к многоквартирному дому, решать не директору ДЕЗа, а самим членам ТСЖ.
Согласно ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для того чтобы обуздать директора управляющей компании, напомните ему, что полномочия ДЕЗа ограничены договором на управление общим имуществом жильцов многоквартирного дома. Если вы не передавали ему полномочия по очистке двора от кормушек, то его инициатива наказуема.
Для начала составьте письменное заявление-претензию, в котором изложите свои требования. Дождитесь письменного ответа, и в случае необходимости обжалуйте его в судебном порядке. При рассмотрении спора можно ставить вопрос о возмещении материального ущерба.
Также вы можете просто сменить управляющую организацию.
Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поменяться бы неплохо
Я «прописана» в коммунальной комнате (15,8 кв. м). А мама и сестра живут в однокомнатной квартире (общая площадь 38,7 кв. м). Могу ли произвести с ними родственный обмен?
Алла Харитонова
В случае если комната в коммунальной квартире и квартира мамы и сестры находятся в собственности, никаких препятствий к обмену нет. Для этого необходимо заключить договор мены, дарения или купли-продажи данных жилых помещений между собственниками.
Если же жилые помещения заняты на основании договоров социального найма, для обмена в соответствии с пунктом 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ необходимо согласие в письменной форме наймодателей жилых помещений и проживающих совместно с нанимателями членов их семей, в том числе временно отсутствующих – то есть всех зарегистрированных по месту жительства в данном жилом помещении лиц.
При этом, если в жилых помещениях зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности граждане, то, в соответствии с пунктом 4 статьи 72 Жилищного кодекса РФ, необходимо будет получить предварительное согласие на обмен и от органов опеки и попечительства.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.