Ипотека: двойная гарантия сводит риски клиента к нулю
«Не обманут ли?» – этот вопрос зачастую ставит крест на приобретении квартиры при помощи заемных средств. Но если обстоятельства таковы, что без кредита не обойтись, как тогда максимально обезопасить себя, свое жилище и сбережения? Анализ рынка говорит о том, что заемщик может быть защищен.Во-первых, если он будет использовать особую правовую форму обеспечения обязательств – залог недвижимости, ипотеку. Именно в этом случае право собственности остается за заемщиком и возможный произвол со стороны кредитора сильно затруднен.
Во-вторых, это обращение к дополнительным видам гарантий.
Покупка в кредит при помощи ипотеки является мощной защитой прав и интересов заемщика-покупателя, потому что право собственности оформляется именно на него. К 2003 году нормы залога недвижимости уже довольно сносно прописаны в законодательстве, что позволяет кредитополучателю в спорных случаях эффективно противостоять кредитору. Кроме того, ипотечная сделка должна быть застрахована, и это находит отражение на рынке кредитов под залог недвижимости. Весьма распространен вариант, при котором страхование осуществляется по трем группам рисков в рамках величины задолженности (страхование титула собственности, имущества и потери платежеспособности). Да, это делает сделку чуть дороже (1,65% от текущей задолженности ежегодно), но позволяет достичь определенного баланса интересов банка и кредитополучателя. При наступлении ряда случаев страховая компания должна погасить за заемщика его задолженность перед банком – разумеется, при этом квартира остается в собственности застрахованного лица – собственника квартиры.
А как быть с риском мошенничества при покупке квартиры или риском возникновения обстоятельств, при которых условия выписанной на титул собственности страховки не позволят полностью урегулировать ситуацию? Здесь стоит обратиться к тому факту, что существует дополнительный вид защиты, при котором возможно достижение двойной гарантии надежности сделки при ипотечном кредитовании.
Компания «МИЭЛЬ-Недвижимость», один из крупнейших операторов рынка недвижимости Москвы и Подмосковья, вот уже 12 лет не просто подбирает своим клиентам подходящие варианты жилья, но и защищает их с юридической точки зрения. Компания всегда брала на себя полную материальную ответственность перед своими клиентами за возможные негативные последствия, с которыми могут столкнуться граждане после приобретения квартиры. С введением в 2002 году в действие Положения о гарантийных обязательствах компания закрепила это документально – выпуск специального документа возвел отношения между компанией и клиентами на качественно новый уровень. Гарантийное обязательство – это особенная защита компании «МИЭЛЬ», которая предоставляет пожизненную бесплатную гарантию на приобретаемый объект недвижимости согласно условиям упомянутого Положения. Кстати, любой клиент «МИЭЛЬ–Недвижимость», ранее обслуживавшийся компанией и попадающий под определение «клиент», может прийти в один из офисов компании и получить гарантийное обязательство.
Департамент ипотечного кредитования компании «МИЭЛЬ» сотрудничает практически со всеми банками, выдающими ипотечные кредиты в г. Москве. Это ДельтаКредит банк, Сбербанк РФ, «Райффайзенбанк», Газпромбанк, банки, участвующие в программе Агентства ипотечного жилищного кредитования, Банк Москвы, Национальный резервный банк, Фора Банк.
В перечень услуг, предоставляемых покупателю квартиры, входят: консультации по выбору банка-кредитора, подбор квартиры, проверка юридической чистоты, контроль физического и юридического освобождения квартиры, согласование с банком и проведение сделки.
– Условия выдачи гарантийных обязательств при проведении ипотечной сделки ничем не отличаются от стандартных. Клиент, покупая квартиру в кредит и закладывая эту квартиру, действительно имеет двойную гарантию. С одной стороны – это страховая компания, которая при наступлении страхового случая выполнит обязательства клиента перед банком, но при этом клиент останется с возникшей проблемой. Вот здесь-то и будет работать второй «уровень защиты» уже самого клиента – гарантийные обязательства компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», – говорит Юлия Вербицкая, начальник Департамента ипотечного кредитования компании «МИЭЛЬ».
Насколько реальны эти обещания? Были ли судебные разбирательства со времени начала выдачи гарантийных обязательств? За счет каких средств будет производиться возмещение ущерба в случае неблагоприятного исхода дела для компании? Вот как комментирует ситуацию заместитель директора Управления вторичного рынка по качеству и технологиям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Олег Самойлов:
– Не стану скрывать, случаи судебных разбирательств были. А вот случаев возмещения ущерба по гарантийным обязательствам не было, так как наши юристы не проиграли ни одного из дел, рассмотрение которых произошло в этот период. Надеюсь, не будет случаев возмещения ущерба и впредь. Хотя, если окинуть взглядом весь период деятельности нашей компании, примерно два десятка ситуаций, в которых мы возмещали ущерб нашим клиентам (заметим, не имеющим гарантийных обязательств!), имели место. Учитывая количество сделок, проведенных компанией за тот же период, мы считаем этот показатель вполне адекватным и свидетельствующим о высоком уровне наших специалистов. Особенно показательно это выглядит на фоне количества гарантийных обязательств, полученных нашими клиентами, которое уже сейчас измеряется четырехзначной цифрой. Мы сознательно взяли на себя эту серьезную ответственность, потому что уверены в качестве работы наших специалистов, проводящих огромную и кропотливую экспертизу объекта. В этом у них большой опыт – ведь выдача гарантийных обязательств производится всем клиентам компании, а не только тем, кто пользуется ипотекой.
Отвечая на вопрос, за счет каких средств будет проводиться возмещение ущерба, уместно упомянуть, что компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» работает на рынке недвижимости давно и безубыточно и располагает необходимыми ресурсами. Тем не менее в качестве дополнительной гарантии платежеспособности в 2002 году профессиональная ответственность фирмы была застрахована на сумму 10 миллионов долларов в страховой компании «РЕСО-Гарантия».