Обскакать на троянском коне
На какие только ухищрения не идут граждане в попытках обойти закон и оставить ближнего своего с носом! Когда экс-супруги, находящиеся в состоянии войны, делят недвижимость, разгадать коварный замысел противника бывает чрезвычайно сложно, а зачастую и вовсе невозможно.
Коммуналка для двоих
Утро встретило Веру недобро: в квартире стоял дух пригоревшей яичницы, грязная посуда громоздилась на кухонном столе, а на краю раковины в ванной уныло испускал остатки зубной пасты искореженный тюбик. И все же женщина ощутила нечто вроде облегчения: хвала всем святым, Олег, ее бывший муж, уже благополучно отбыл на работу!
С момента развода прошло три тягостных месяца, наполненные громкими, с размахом, скандалами и мелким пакостничеством. Отставной супруг, и в лучшие годы совместной жизни не отличавшийся аккуратностью, дал себе волю. Теперь он топал по чистейшему полу в грязных ботинках, принципиально не мыл за собой посуду, тут и там бросал мятую одежду.
В ответ на прожженные кастрюли и заляпанную микроволновку Вера принимала адекватные меры: «забывала» о заказных письмах, присланных на имя бывшего мужа, «случайно» выбрасывала какие-то важные бумаги, а однажды даже рассовала грязные носки Олега по его же дипломату. Словом, сохранить собственное достоинство и уважительное отношение к когда-то любимому человеку не удалось ни одному из экс-супругов.
Что уж говорить о двухкомнатной квартире, купленной, кстати, в браке и на общие средства! Жилье превратилось в подобие коммуналки, причем в самом худшем смысле этого слова – с вечными ссорами и полным отсутствием уюта. Олег «выпихнул» Веру в маленькую комнату, категорически отказавшись вести мирные переговоры по поводу судьбы квартиры.
Никто не хотел уступать
Главным в этой печальной истории было то, что и одному, и второй было решительно некуда идти. Олегу не хотелось возвращаться в свою далекую от столицы область, а его Вера и подумать не могла о том, чтобы стеснить родителей. Но атмосфера в «двушке» нагнеталась, и единственным выходом из стрессовой ситуации был разъезд.
Как-то Вера заикнулась о размене квартиры – и почти сразу пожалела об этом. Бывший муж чуть ли не по воздуху носился от ярости, возмущаясь «дурацкой идеей», которая могла прийти в голову только «спутнице всей жизни». Не для того он вкалывал с юности, мечтая уехать в Москву, а потом ютился в общаге и копил на жилье, чтобы втискиваться в «однушку» или, не дай бог, комнатенку в коммуналке!
Олег выразил желание выкупить долю бывшей супруги – в конце концов, когда-то он специально искал квартиру поближе к работе, а Вере все равно, может и уступить…
«Я всегда знала, что ты – эгоист!» – припечатала в ответ женщина, но с предложением «благоверного» все же ознакомилась. Чтобы… ужаснуться мизерному размеру суммы, в которую Олег оценил ее половину квартиры. О том, чтобы самому продать долю бывшей жене, он и не заикался – видимо, из вредности.
Последовавшая размолвка положила конец любым попыткам найти компромисс. Вражда разгорелась с новой силой, бывшие супруги ожесточенно обменивались «любезностями», сжигая за собой все дипломатические пути к отступлению. Конфликт перешел в стадию «холодной войны», тянувшейся до тех пор, пока однажды…
Лучшая защита – нападение
Вернувшись с работы, Олег скинул пальто и поспешил на кухню, привычно оставляя за собой темные следы грязной обуви. По-хозяйски усевшись за стол, он отвлек Веру от стряпни, сделав важное заявление: раз «благоверная» не соглашается на разумное решение спора, он умывает руки. То есть продает свою половину жилья на сторону.
«Наверняка блефует, думает, испугаюсь и соглашусь уступить ему долю за копейки», – пронеслось в голове Веры. Взяв тайм-аут в переговорах, она посоветовалась со знакомыми и облазила Интернет, получив ценную информацию о преимущественном праве покупки. А потом, не готовая к капитуляции, поделилась знаниями с бывшим мужем.
«Ты, конечно, можешь продавать свою долю сколько угодно и кому угодно, – хмыкнула Вера, стараясь казаться беззаботной. – Но не забывай о преимущественном праве покупки, которое есть у меня. Сначала ты должен предложить свою долю мне. Проигнорируешь это правило, искусственно завысишь цену – и я влезу в долги, пойду в суд. Но добьюсь того, что квартира станет моей!»
Конечно, женщина отчасти тоже блефовала, памятуя о том, что лучшая защита – нападение. Норма о преимущественном праве в этом ситуации виделась своеобразной охранной грамотой: если Олегу вздумалось пугать ее соседством с новым собственником, чужим человеком, пусть сам боится перспективы навеки потерять любимое жилье!
Угроза подействовала, и бывший муж, впав в несвойственное ему задумчивое состояние, уже не цеплялся к Вере со скандалами. Но в один прекрасный вечер на пороге «двушки» нарисовалась не менее прекрасная незнакомка…
Третий не лишний
«Знакомься – Римма, она будет здесь жить, – коротко представил Олег, язвительно добавив, – это новая собственница моей доли». Незнакомка вскинула голову, недружелюбно, с вызовом посмотрев на Веру. Во всем ее облике – в этих нарощенных темных кудрях, густо подведенных глазах, пунцовых губах – читалась явная враждебность.
«Медуза Горгона, вылитая!» – подумалось Вере. Выходит, в перерыве между «боевыми действиями» бывший муж времени даром не терял, продал долю этой хищнице. Но как он мог провернуть сделку – значит, все-таки наплевал на закон, на пресловутое право преимущественной покупки?
«А я и не продавал долю, я ее подарил – вот так, с барского плеча! – довольно захихикал Олег, широко разводя руки, словно подтверждая щедрость своей натуры. – Так что, соседушки, знакомьтесь, привыкайте – вам теперь вместе жить!»
Пока новая владелица и уже бывший собственник доли отмечали сделку в большой комнате, Вера оплакивала горькую участь в своем тесном уголке. К гадалке не ходи – уж эта горгона устроит ей настоящий коммунальный «рай»! И Олег, конечно, тоже хорош – так долго держался за часть квартиры, чтобы потом продать, что называется, «третьему лицу». Минуточку, как-то подозрительно все это выглядит…
К счастью, новая «соседка» обладала весьма примечательной внешностью. Несколько телефонных звонков общим с Олегом знакомым – и Вера уже знала всю подноготную горгоны. Оказалось, хищница работает с бывшим мужем, слывет пассией его хорошего друга. И главное, давно и безнадежно ищет недорогое жилье в столице.
Подарок от лукавого
«Кажется, я понимаю, в чем дело, – юрист, порекомендованный родными, с сочувствием взглянул на Веру. – Этот «подарок с барского плеча» – что-то вроде троянского коня – таит в себе обман. Дамочка искала жилье подешевле, наверняка сговорилась с вашим… ох, хорошо, уже не вашим Олегом. Он продал долю, а оформили все договором дарения».
Шансы признать сделку притворной, совершенной для прикрытия истинных намерений, были невелики – об этом юрист честно предупредил. Но на войне как на войне, и женщина решила идти до последнего. Она обратилась в суд с иском, требуя перевода на себя всех прав – конечно, по договору купли-продажи, а не дарения.
Горгона со своим «благодетелем» явно не ожидали стремительной атаки, на судебном заседании они мычали что-то невразумительное. Адвокат истицы упирал на неприязненные отношения между экс-супругами, убеждая суд в недобросовестности мотивов Олега. Который, кстати, недавно ввязался в ипотеку, непонятно с каких заработков уплатив первый взнос – 20% от стоимости новой квартиры.
«Хорошо, что ваш бывший муж не продал долю совсем на сторону, да еще и поторопился с приобретением другого жилья, – хитро подмигнул Вере юрист. – Не удивлюсь, если он убедил эту Римму в том, что после двух-трех месяцев «коммуналки» вы продадите ей свою долю за копейки».
Правота истицы не выглядела очевидной на все сто, и все же суд внял ее аргументам. Договор дарения признали притворной сделкой, которая была совершена, чтобы прикрыть продажу 1/2 квартиры и проигнорировать право преимущественной покупки. Права собственника перевели на Веру, которая взяла кредит, чтобы расплатиться за долю с бывшим мужем.
«Советую не расслабляться, наверняка они будут оспаривать решение, – предостерег юрист. – И кто знает, чем закончится вся эта история. Как говорится, бойтесь данайцев, дары приносящих…»
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Согласно ст. 250 Гражданского кодекса, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. И только в том случае, если те откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, продавец вправе уступить долю на сторону.
В ряде случаев, связанных с неприязненными отношениями (бывшие супруги, соседи по коммунальной квартире), продавец доли нередко пытается обойти это требование закона. Но при продаже доли с нарушением преимущественного права обманутый участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Именно поэтому продавцы доли нередко прикрывают возмездную сделку купли-продажи безвозмездной, заключая договор дарения. Доказать истинный характер сделки в таких ситуациях чрезвычайно сложно. Приходится обращаться в суд с требованием признать сделку притворной – то есть согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса, такой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.
Если суд удовлетворяет это требование, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Именно поэтому суд применил к совершенной сделке правила о купле-продаже и преимущественном праве покупки, переведя на Веру права и обязанности покупателя доли.