02:48:39
10 декабря 2024 г.

Эпоха полуфабрикатов

Рынок недвижимостиПочти 90% квартир в новостройках сдается в виде полуфабриката. А потому, получив ключи, новосел приступает ко «второй серии» – погружается в заботы и хлопоты, которые связаны с отделкой четырех стен, заляпанных бетоном, и полов, заваленных строительным мусором. Между тем в развитых странах для того, чтобы справить новоселье, жильцам остается разве что переставить мебель, включить музыку и открыть шампанское.

Комфорт с нуля

Предпочтение «полуфабрикатам» у нас традиционно отдавалось по причине экономии: квартира даже с самой простой отделкой стоила на 10–20, а то и на 50% (в зависимости от классности дома) дороже. Но времена меняются, и число покупателей, которые согласны доплачивать за готовый, пусть даже начальный комфорт, медленно, но верно растет.

Как выяснили маркетологи одной из компаний, 29% их потенциальных новоселов готовы вселяться в квартиры с завершенной отделкой. Правда, речь идет лишь о жилье эконом- и комфорт-класса. 21% пока пребывает в сомнениях и затрудняется с ответом. А 50 – все еще голосует обеими руками за «полуфабрикат».

Эксперты объясняют такую статистику несколькими причинами. Одни, действительно, хотели бы прибегнуть к услугам дизайнеров и сделать из квартиры конфетку (причем – по собственному разумению). У других на покупку ключа от готового жилья просто не хватает средств. А потому приобретаются голые стены в надежде, что деньги на отделку рано или поздно появятся. Но 29% «созревших» – это уже явный прогресс. Ведь как в докризисные времена, так и в прошлом году абсолютное большинство покупателей о квартирах под ключ и слушать не желали. Во-первых, потому, что квадратные метры зачастую продавались на стадии фундамента, когда до сдачи дома было очень далеко, и они надеялись накопить денег и на выплату кредита, и на ремонт. Во-вторых, покупатель не решался брать квартиру под ключ из-за низкого качества отделки.

Сегодня, по оценкам экспертов рынка, на одну квартиру под ключ в столице строится три таких же в Подмосковье. При этом основная масса предложений сосредоточена в панельных домах. Например, объем готовых квартир у двух известных компаний составляет 10–15%.

Среди монолитного домостроения квартиры с полной отделкой впервые стали предлагаться в только что отстроенном жилом микрорайоне «Царицыно».

– Что касается жилья в сегментах бизнес- и элит-класса, – замечает Владимир Трибрат, директор по маркетингу одной из компаний, – то сегодня число проектов, строящихся с отделкой, крайне незначительно. И первое, что приходит на память, – апартаменты в Москва-Сити.

При всем том главный маркетолог компании считает, что уже через два-три года в экономклассе на рынок будет выводиться до 80% готовых объектов.

Штудируя расценки

– Отделку, которая производится в новостройках экономкласса, можно условно разделить на муниципальную и коммерческую, – говорит Петр Васютик, зам. генерального директора одной из компаний. – Первая напоминает стандарт готовых квартир советского периода – линолеум, не выровненные стены и потолок, скромные обои, стены в санузлах покрыты краской. Разве солидный покупатель прельстится таким жильем? Поэтому муниципальные квартиры в основном и уходят только по социальным программам. При коммерческой отделке используются материалы более высокого качества, стены выравнивают, пол покрывают ламинатом, потолок – водоэмульсионной краской, стены в ванных комнатах выкладывают кафелем. Ограниченному бюджетом покупателю любо-дорого посмотреть!

Тем не менее, по словам некоторых экспертов, уже выявился покупатель, рассматривающий предложения в экономклассе только под ключ. Причем покупатель не легкомысленный, каких немало было в докризисные времена, а тщательно изучающий расценки на ремонт. Ведь отделка отделке рознь. Где-то можно уложиться в пять-восемь тысяч рублей за кв. метр, а есть в том же экономклассе варианты, начинающиеся от 15 тысяч и выше.

Еще раз обратимся к данным исследования, которое провела одна из компаний. Как оказалось, из 29% тех, кто проявил заинтересованность к квартирам под ключ в домах эконом- и комфорт-класса, большинство выразили желание приобрести жилье, где ремонт обошелся бы от трех до пяти тысяч рублей за «квадрат». Еще четверть покупателей готова разориться на пять-восемь тысяч за метр. И только единицы выразили согласие въехать в квартиры, где стоимость отделки укладывается в рамки от 8 до 12 тысяч.

– В сегменте экономкласса, – объясняет Владимир Трибрат, – стоимость отделки не должна превышать 4–6% от общей суммы стоимости квартиры. В бизнес-классе средняя цена может варьироваться от 10 до 15%. Что же касается отделки в элитной квартире, то она всегда индивидуальна. И если состоятельный покупатель захочет сверхизысканный дизайн, с мрамором и инкрустацией черным деревом, стоимость ремонта может оказаться равной цене самой квартиры.

Себе дороже

Застройщик, как говорится, нутром чувствует, когда и какую производить отделку. Так, компания в строящемся в Тушине доме четверть всех квартир планирует предложить покупателю уже в готовом виде – завози мебель и живи.

– Выводить на рынок весь комплекс под ключ необходимости пока нет, – считает В. Трибрат. – Но в следующем году, когда будут построены жилые массивы рядом со станциями метро «Сходненская» и «Митино», в них уже все квартиры планируем реализовывать под ключ. Другой вопрос, насколько качественно выполняется отделка девелоперами. Впрочем, покупатель имеет полное право предъявить претензии к застройщику, если ему продали квартиру с откровенным браком. И такие риски должны детально фиксироваться в договоре купли-продажи. По крайней мере, следует обязательно указывать гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за свою работу.

Примечательно, что чаще всего квартиры под ключ продаются в панельных типовых домах. Но и в этих жилых зданиях в процессе строительства бывает, что клиент не раз меняет свое мнение. В половине случаев, когда при осмотре объекта его спрашивают, нужна ли отделка, он выражает желание въехать в готовую квартиру. А при подписании договора этот пункт остается либо без внимания, либо заказываются самые дешевые ремонтные работы.

Тем не менее покупатели начинают понимать, что, въехав в готовую квартиру, они, во-первых, хотя бы в течение нескольких лет не станут страдать от того, что их соседи сверху, сбоку или снизу начнут устанавливать стены, пилить, долбить, сверлить. Во-вторых, покупатель, остро нуждающийся в жилье, может заселиться в готовую квартиру сразу после ее оплаты. Этот момент важен и для инвесторов, которые приобретают готовые к проживанию площади, чтобы тут же сдавать их в аренду.

Наконец, взяв руки калькулятор, легко подсчитать, что такой же ремонт из тех же самых материалов, которые использовал застройщик, если делать его самостоятельно, обойдется дороже. И потому что девелопер закупает отделочные материалы большими партиями, и потому рабочая сила сидит на фиксированном окладе, в то время как шабашники берут деньги за каждую мелочь.

В среднем, по подсчетам экспертов, стоимость отделки одного кв. метра для застройщика составляет от пяти до семи тысяч рублей. Если же ремонт производится собственными усилиями, то «рабсила» и закупка материалов на строительных рынках обойдутся минимум в десять тысяч за «квадрат».

А вот насколько выгодна отделка для застройщика, вопрос спорный. Зачастую эта работа не приносит девелоперу какой-либо реальный дополнительный доход. Выгода здесь сугубо тактическая: объектами под ключ можно привлечь дополнительных покупателей. Застройщик зарабатывает показательные очки в плане маркетингового продвижения объекта.

Брать пример с автобизнеса

Риски строить квартиры под ключ велики лишь тогда, когда застройщик выполняет некачественную отделку. От этого страдает и он сам (по решению суда приходится выплачивать компенсации и жертвовать репутацией), и покупатель. Но ясно одно: с развитием рынка недвижимости, с усилением конкуренции застройщикам все равно придется менять стратегию и тактику и предлагать покупателям (как это произошло в автобизнесе) все больше различных опций – квартиры без отделки, с тем или иным частичным ремонтом, наконец, жилье под ключ. Так делается на Западе, так когда-то делалось и в старой России – потребитель мог выбрать не только готовую, хотя и пустую квартиру, но также квартиру с полной меблировкой. Как скоро мы вспомним опыт прадедов, покажет время.

Сергей Романов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация