Новое жилье остается для большинства россиян несбыточной мечтой
Недавно на канале ТВЦ в ток-шоу «Прогнозы» выясняли, когда у каждого россиянина будет своя квартира. В обсуждении проблемы вместе с президентом Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Еленой Николаевой, актером и ведущим программы «Фазенда» Сергеем Колесниковым, заместителем генерального директора Фонда содействия развитию жилищного строительства Сергеем Кузнецовым принял участие наш обозреватель Сергей Домнин.
Предлагаем изложение состоявшейся дискуссии. Ведущая – Галина Теряева.
Г. Теряева (после телесюжета о мужчине, живущем в гараже): Это нормально, когда человек отработал всю жизнь, и не заработал себе даже на комнату?
С. Колесников: Это же не один человек. Таких миллионы. Я легко могу представить себя на его месте. Хорошо, что у него хоть гараж есть. А так землянку мог бы выкопать.
Г. Тер.: Говорят, систему надо менять. Какую систему? Может быть, прямо сейчас выйти из студии и начать менять?
Е. Николаева: Вопрос филосовский. Мы с вами присутствуем при очень серьезной смене формации. Сегодня мы находимся в рыночных условиях. Сейчас государство готово гарантировать предоставление жилья только отдельным категориям граждан, перед которыми у него есть соответствующие обязательства. В частности, это ветераны войны, дети-сироты, которым выделяется отдельное финансирование для обеспечения жильем, другие льготные категории или, например, если жилье признано аварийным. В этом случае государство действительно несет обязательства по обеспечению жильем.
Г. Тер.: У нас меняются формации, приходят новые правители, и каждый что-то обещает. 14 сентября этого года Владимир Путин анонсировал новую федеральную программу «Жилище» по строительству жилья экономкласса. По прогнозам, мы наконец-то сможем позволить себе отдельную квартиру. Ваш прогноз, сбудутся ли последние обещания Владимира Владимировича?
Е. Ник.: Никто не обещал раздавать бесплатно квартиры. Давайте не будем обманывать ни население, ни самих себя. Проблема в том, что входит в цену кв. метра. Если вложить в нее стоимость земельного участка, купленного на рынке, за большие деньги подвести туда инфраструктуру да еще дважды и с «откатами» заплатить монополистам за подключение, если получить все разрешения и согласования на строительство (и опять-таки вложить все это в цену), цена метра станет заоблачной. А еще прибавьте к этому маркетинг, еще собственно строительство. Для того чтобы бороться с этим, упомянутая программа призвана комплексно подойти к системе снижения стоимости жилья.
С. Домнин: Хотел бы напомнить, что анонсированной программе предшествовала программа, завершающаяся в нынешнем году – «Жилище 2002–2010». В соответствии с ней в 2010-м мы должны были построить 80 млн кв. метров. На деле хорошо, если построим 60 млн.
Г. Тер.: А к 2016 году планируется построить в два раза больше.
С. Дом.: Мне довелось присутствовать при первом обнародовании проекта этой программы на 2011–2015 годы, и там в отношении 2015 года прозвучала цифра 70 млн кв. метров. Это, замечу, меньше, чем прежняя программа предусматривала еще к 2010 году. Думаю, авторы проекта при этом чем-то руководствовались. Правда, спустя некоторое время Владимир Владимирович действительно выдвинул задачу построить 100 млн кв. метров. И правильно сделал, что поставил такую задачу. Если не ставить перед собой максимальных задач, прогресса вообще не будет. Но… .
Г. Тер.: То есть вы считаете, что строится мало жилья?
С. Дом.: Это основная проблема.
Г. Тер.: Погодите, я еду по Москве и вижу: «продаются квартиры», «продаются дома». Почему они стоят пустые, окна не горят?
С. Кол.: Но цены-то какие? Продается, конечно…
Г. Тер.: То есть вопрос цены?
С. Кол.: Естественно.
С. Дом.: Сегодня всякое улучшение, смягчение условий ипотеки будет только усугублять и без того нелегкое положение покупателей жилья. Им будет сложнее. Это выгодно банкам, выгодно застройщикам, но только не приобретателям жилья.
Г. Тер.: Что, даже ипотека в 7% нас не спасет?
С. Дом.: Не спасет. Нынче приобрести жилье способен узкий слой в 15–20% населения. Что мы делаем, смягчая условия ипотеки? Даем возможность еще кому-то попасть в число «достойных» приобретения жилья. Однако если застройщик почувствует повышение спроса, он тут же повысит цены. Коль скоро предложение (количество товара) осталось то же самое, значит, ему нужно оставить прежнее число покупателей. Как это сделать? Повысить цену. Список покупателей даже поименно останется тем же самым. Потому что это изначально более обеспеченные граждане, они и купят это жилье. Только часть из них купит его уже не через прямую покупку, а с помощью ипотеки, с процентами.
С. Кол.: Я в этом ничего не понимаю. То есть я понимаю, что такое 7%. Но я знаю, что меня обманут. Потому что я только родился, а у меня уже украли… Тут как-то показывали бывшего префекта, у него три квартиры, дом здесь, дом во Франции, восемь машин. Я не завидую, я говорю, что все своровано. Он же не один такой.
С. Кузнецов: Механизм ипотеки сложный. Если сегодня спрос возрос, то это действительно влияет на цены. Застройщик понимает, что ему проще сделать: построить новый объем жилья (это еще два года) или поднять цены, сузив таким образом спрос. Поэтому государство и предлагает программно подойти к проблеме, написать своего рода симфонию, раздать каждому свою партию, чтобы министерства, фонд, ассоциация выучили свои роли. И потом кто-то встал за дирижерский пульт и правильно управлял процессом. Чтобы ипотека расширяла спрос в тот момент, когда к этому спросу подготовлено предложение.
Г. Тер.: Скажите, какой будет ипотека к 2013 году?
С. Куз.: Какой будет экономика, такой будет и ипотека. Как только мы предлагаем на рынок что-то дешевле рыночных цен, так тут же рождаем спекуляцию.
Е. Ник.: В отношении цен я оптимистка. Мы уже сделали несколько пилотных проектов в разных регионах. Могу сказать, что в Оренбурге наш проект стОит сейчас под ключ 25 тыс. рублей за кв. метр, в Башкирии – 12 тыс., в Московской области мы сейчас строим и у нас получается 43 тыс. руб. (Для сравнения: средняя – не самая низкая – цена типового жилья в Московской области в 3 квартале составила 53,8 тыс. рублей за кв. метр. – Прим. ред.) Я думаю, что это себе может позволить почти каждая работающая семья.
Г. Тер.: Откуда эта идея – каждому россиянину по собственной квартире? В Европе люди снимают квартиры, в Америке – снимают. Может быть, и нам просто снимать?
С. Дом.: Надо иметь что снимать. Для этого жилье опять-таки надо построить.
Г. Тер.: Хотите сказать, что у нас нет квартир?
С. Дом.: Да, именно это и хочу сказать. У нас очень мало строят.
Г. Тер.: Это что, не выгодный бизнес? Почему не строят?
С. Дом.: Объясню – почему. У нас федеральные власти действительно принимают довольно энергичные усилия для того, чтобы сделать жилье доступным. Дальше, внизу, это натыкается на глухое сопротивление общества. Бизнес этот очень выгодный, и все хотят, чтобы он таковым остался и впредь. К сожалению, наше общество, все целиком, заинтересовано в ограниченном количестве жилья для поддержания высоких цен на него. Начиная с застройщиков, риелторов, администраций и т.д.
Особое место занимают местные власти. Сейчас земля под жилищное строительство разыгрывается на аукционах. Деньги поступают в местный бюджет. При этом чем выше цены на жилье, тем больше можно выручить за землю на аукционе. Глава местной администрации, конечно, не может сказать, что он против низких цен. Вслух он этого никогда не скажет. Но ему нужны деньги, чтобы заткнуть то и дело возникающие прорехи. И когда он принимает то или иное решение, связанное с жильем, обстоятельства его вынуждают действовать именно таким образом, чтобы оно сильно не подешевело. Ему нужны деньги в бюджет.
Г. Тер.: Если сегодня молодая семья не может купить себе квартиру, то как быть?
Е. Ник.: Предлагаю пока всем молодым семьям просто внимательно изучить Интернет, посмотреть имеющиеся жилищные программы в их регионе и затем обратиться к местным властям, чтобы реализовать свое право или свою возможность получить это жилье.
Не обязательно иметь жилье в собственности. Можно пользоваться им с помощью найма. Такие предложения мы сформулировали, они сейчас обсуждаются в правительстве.
Есть еще вариант – кооперативы. Здесь возникает возможность в одном проекте соединить спрос и предложение, уйти от большого числа посредников, получить преференции в отношении земельного участка. Это действительно позволит серьезно продвинуть вопрос вперед.
Г. Тер.: Когда это заработает?
Е. Ник.: Что касается кооперативов, думаю, это заработает в 2012 году, поскольку очень надеюсь, что до конца года соответствующий законопроект будет принят. Есть поручение премьера по этому поводу.
С. Дом.: Все перечисленное – лишь часть решения задачи, и не самая главная, к сожалению. Чтобы жилье было доступным, оно, жилье, должно просто быть! Какие бы формы его предоставления мы ни придумывали, если этих пресловутых кв. метров не построить или построить мало, жилье все равно останется недоступным, людям элементарно негде будет жить. Чтобы сдать жилье в тот же наем, его надо сначала откуда-то взять.
Г. Тер.: Тогда, может быть, правильнее продать свою квартирку в городе и строить себе дом за городом?
С. Куз.: Это большой стимул для малоэтажного строительства. Если город растет вверх, это все больше нагружает инженерные сети, дороги. Проехать невозможно. Единственное решение – поселки, примыкающие к городу, или в ближайшем окружении города с транспортной доступностью.
Г. Тер.: А будут ли участки под жилье когда-нибудь выдавать бесплатно? Уж очень дорогая сейчас земля.
С. Кол.: Не будет этого никогда!
С. Куз.: Мы продаем землю на аукционах. Если пересчитать ее стоимость на кв. метр, получится 100, 200, 300, 500 рублей.
Г. Тер.: Хотелось бы услышать добрый человеческий совет тем людям, которые собираются в ближайшие два-три года купить квартиру. Что им сейчас делать?
Е. Ник.: Работать и зарабатывать деньги.
Г. Тер.: Сколько нужно получать в месяц, чтобы хотя бы через три года купить квартиру? Сто тысяч достаточно?
Е. Ник.: Однозначно. Даже если зарабатываешь меньше, удастся купить, потому что по критериям АИЖК можно получить кредит и купить.
С. Дом.: Извините, сейчас в Москве средняя зарплата составляет 40 тыс. руб. в месяц. Если все москвичи последуют этому совету и начнут зарабатывать по 100 тысяч в месяц, то на следующий день жилье подорожает в 2,5 раза и степень его доступности (точнее, недоступности) останется прежней.
Г. Тер.: Упадут ли цены в ближайшие два года?
С. Кол.: Конечно, нет!
С. Дом.: За время последнего кризиса они упали примерно в полтора раза, в Москве с 6000 до 4000 $ за метр. И что, все бросились за жильем? Наоборот, продажи упали. Сама по себе цена мало о чем говорит.
Г. Тер.: Я услышала одну очень правильную мысль: надо зарабатывать больше. И тогда, может быть… .
С. Дом.: При условии, что другие этого делать не станут.
Г. Тер.: Так когда же у каждого россиянина будет отдельная квартира? Каков прогноз наших экспертов?
С. Куз.: Если решать задачу комплексно, если не фокусироваться только на жизни в Москве, а смотреть и пригороды, и близлежащие города, то проблему можно решить. И зарабатывать там проще.
Е. Ник.: Мне кажется, в ближайшее время все-таки будут приняты программы по социальному жилью, и практически у каждого россиянина появится возможность снять жилье внаем. Да, наверное, это будет не такое шикарное жилье, как многие бы хотели. Но важно понимать, что жить нужно по средствам.
С. Дом.: Прогресс, конечно, не остановить, и положение с жильем будет улучшаться. Но темпы этого улучшения будут сдержанными. Полагаю, что отдельную квартиру каждый желающий сможет иметь через 20–30 лет.
С. Кол.: А я считаю, что этого никогда не будет, потому что воруют и воровать будут всегда. Но, может быть, это и к лучшему. Возможно, мы поймем когда-нибудь, что, в общем-то, не в этом счастье, не в отдельной квартире. Не по-вселенски это, не по-человечески. Мне кажется, у человека должны быть другие высоты.