Не по-джентльменски!
Выехав в длительную командировку за рубеж, сдала квартиру человеку, который поначалу исправно ее оплачивал, а потом перестал. Мало того, накопил долги по коммунальным платежам и даже умудрился затопить соседей снизу. Однако, вернувшись в Москву, я своего горе-постояльца не нашла: он не отвечает на телефонные звонки и попросту скрывается от меня. К сожалению, перед отъездом в командировку я не успела заключить с ним договор аренды. Что можно сделать в сложившейся ситуации?
Елена К.
– Поскольку договор аренды отсутствует, добиться положительного результата в суде будет трудно. Конечно, вы имеете право на взыскание в судебном порядке понесенных убытков – неоплаченная «коммуналка», расходы на ремонт соседской квартиры и пр. Но это, так сказать, в теории, а на практике окажется сложнее. Для начала судья потребует представить доказательства проживания в квартире некоего гражданина в качестве ее арендатора. Это могут быть свидетельские показания соседей, письма, подписанные им квитанции по коммунальным платежам, временная регистрация по месту жительства или месту пребывания. Также придется доказать причинно-следственную связь между проживанием арендатора и заливом соседей.
Что касается правовых норм, применяемых при рассмотрении споров подобного рода, то эти нормы содержатся в главе 34 ГК РФ об аренде, а также в статьях 15 и 1064 ГК РФ о возмещении убытков.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Также на основании ст. 669 риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
Однако ответчик (его еще предстоит разыскать) вправе просить суд уменьшить размер возмещения с учетом вины потерпевших (например, соседи, пострадавшие от залива, не следили за техническим состоянием собственной сантехники) и его собственного имущественного положения (за исключением случаев, когда вред причинен действиями, совершенными умышленно).
В законах не значится
Подлежит ли госрегистрации договор управления многоквартирным домом?
Людмила Васильева
– Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе – на основании договоров или решения суда.
Вместе с тем Жилищный кодекс РФ (а также никакой иной закон) не предусматривает госрегистрации договора управления многоквартирным домом, как не предусматривает передачу полномочий собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению недвижимым имуществом, входящим в состав общего имущества. Договор управления многоквартирным домом не является договором доверительного управления, так как не соответствует его признакам. В связи с этим проведение госрегистрации договора управления многоквартирным домом противоречит нормам действующего законодательства.
Правила и исключения
Нашу квартиру мы приватизировали в 1996-м. На тот момент в семье было три человека – я, муж и дочь. В 1998-м родилась вторая дочь. Может ли она, как не участвовавшая в приватизации, иметь право на часть квартиры при разводе?
Наталья Владимировна
– В соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» правом стать участниками общей собственности на жилое помещение в порядке приватизации имеют только те граждане (в том числе несовершеннолетние), которые проживают в жилом помещении на условиях социального найма на момент приватизации.
Другие лица, вселенные впоследствии в это помещение как члены семьи собственника, а также рожденные после приватизации дети, приобретают лишь право пользования (проживания) жилым помещением. Это право прекращается одновременно с прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ), или же при отчуждении собственником этого помещения (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Однако для несовершеннолетних из этих правил, установленных для членов семьи собственника ст. 31 ЖК РФ и п. 4 ст. 292 ГК РФ, на практике сейчас существует два исключения.
В связи с тем что отец и мать несовершеннолетнего обязаны заботиться о нем, содержать и обеспечивать его потребности, в том числе – в жилом помещении, в соответствии с семейным законодательством до совершеннолетия ребенка действие ст. 31 ЖК РФ при разводе родителей на права ребенка в отношении жилого помещения, чьим собственником является родитель, с которым ребенок больше не живет, не распространяется (постановление Пленума Верховного Суда РФ №?14 от 02.07.2009).
08.06.2010 Конституционный Суд РФ издал постановление, в котором указал, что родители не вправе ухудшать жилищные условия проживающих с ними детей и, тем более, – не вправе лишать их жилища. Поэтому п. 4 ст. 292 ГК РФ (в случае если на момент продажи жилого помещения родительское попечение формально не прекращалось, но в силу тех или иных причин фактически не осуществлялось, а сделка была совершена с нарушением жилищных прав несовершеннолетнего) не подлежит применению.
Таким образом, ребенок, родившийся после приватизации квартиры, приобрел лишь право проживать в ней. И это право защищено законом даже в случае развода родителей. Кроме того, несовершеннолетний подлежит защите, если жилье будет продано без предоставления ему для проживания другого помещения родителями.
Хотя бы одно основание
Наша семья из шести человек (двое несовершеннолетних) живет в «двушке» общей площадью 58,3 кв. метра. Собственник – сын. Другого жилья у нас нет. Пять человек имеют тут постоянную регистрацию более десяти лет, а жена сына живет здесь тоже десять лет, но пять из них у нее была временная прописка. Можем ли мы участвовать в одной из городских программ, которая позволит улучшить наши жилищные условия?
Н. Барченкова
– Обратимся к закону столицы № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Он разделяет понятия «нуждающийся в жилых помещениях» (собственно говоря, это очередник) и «нуждающийся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений». Последнему предоставляется возможность решить квартирный вопрос в рамках городских жилищных программ.
Для того чтобы встать на жилищный учет, в обоих случаях необходимо иметь российское гражданство, жить в Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее десяти лет (временная регистрация, по нашему мнению, также должна учитываться), не совершать за пять лет, предшествующих подаче заявления, действий, повлекших за собой ухудшение жилищных условий, в результате которых заявители могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.
Для признания нуждающимися в жилых помещениях граждане должны иметь хотя бы одно из оснований, указанных в ст. 8 Закона № 29, например быть обеспеченными жильем ниже учетной нормы (10 кв. метров общей площади для обычных квартир, 12 – для коммуналок). Также потенциальный очередник должен быть признан малоимущим.
Для участия в жилищных программах надо получить статус нуждающегося в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений. Для этого заявитель и его семья должны быть обеспечены жильем ниже учетной нормы и не быть малоимущими.
Москвичи, признанные нуждающимися в содействии города в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, имеют право улучшить жилищные условия путем:
– предоставления жилых помещений из жилищного фонда города по договору найма;
– участия в накопительных системах в рамках городских жилищных программ для накопления денежных средств для приобретения жилья на рынке недвижимости;
– предоставления субсидии для приобретения или строительства жилья;
– приобретения в собственность с рассрочкой платежа или использованием заемных (кредитных) средств жилых помещений, находящихся в собственности города;
– предоставления либо приобретения жилых помещений по другим законным основаниям.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.