14:56:57
16 июня 2024 г.

Порочный бизнес

ЖКХЖилищная сфера все решительнее перенимает замашки бизнеса. Столичные ДЕЗы для борьбы с должниками пользуются услугами коллекторских фирм. Методы известные – ранние звонки с угрозами, грозные объявления на двери в квартире, а то и с фотографией – у подъезда, информирование соседей, родственников, работодателей и прочие варианты психической атаки.

Этот бизнес, похоже, процветает. Почва благодатная: к клиентам банковским прибавилась солидная армия должников из сферы ЖКХ. Речь идет не о единичных конторах. Коллекторы объединяются в профессиональные союзы и ассоциации, теоретизируют на своих сайтах о своей высокой миссии, и даже проводят конкурсы профмастерства – кто шустрее долги выбивает. Этот бизнес породил другой – антиколлекторский. Мы защитим вас от коллекторов – рекламируют его представители свои услуги. И рассказывают о том, как хороши они, и как плохи их конкуренты. Хотя частенько хозяин коллекторской фирмы сам же создает еще и антиколлекторскую контору.

Что это за бизнес, расскажем на примере одной коллекторской фирмы, имеющей около ста клиентов в Москве – ДЕЗы, частные УК, коммунальные предприятия. Работает за процент от возвращенного долга по двум вариантам: либо покупает долги сразу, либо – по результатам работы. Стоит это от 3 до 50% – в зависимости от качества «товара»: долг ли это пятилетней давности или свежий, кто должен – пенсионер из хрущевки или владелец квартиры в престижной новостройке. Фирма заключает договор, к примеру, с ДЕЗом на истребование долгов. ДЕЗ передает все сведения о неплательщиках – и… начинается работа.

Методы разные. Применяются свои разработки и ноу-хау, которые нацелены на решение главной задачи – вернуть деньги. Эмоциональный прессинг должник испытает сполна. Ведь коллекторы используют всевозможные психологические способы воздействия, которые заключаются в том, чтобы создать вокруг заемщика атмосферу напряженности и неопределенности. Схематично это выглядит так.

Сначала коллекторы собирают максимально полную информацию о неплательщике. На ее основе составляют психологический портрет человека. Затем определяют слабые стороны должника и способы воздействия на него. Методы работы с каждым должником подбираются индивидуально, исходя из его личностных характеристик, социального статуса, биографических фактов, кредитной истории, суммы долга, его давности и т. д. Чаще всего коллекторы обрабатывают клиента с помощью регулярных звонков, рассылки писем-претензий, назойливых визитов домой, информирования о наличии долга родственников заемщика, соседей и даже работодателя. Подобные звонки могут серьезно подмочить деловую репутацию. А если у должника официальный оклад меньше суммы ежемесячных выплат по кредиту, то коллектор может наябедничать на него в налоговую инспекцию.

Коллекторы уверяют, что все их действия по получению долгов абсолютно законны. Но нормативно-правовой базы, регулирующей их работу, не существует. Не определен правовой статус коллекторского агентства и условия ведения деятельности, порядок взаимодействия с должниками, не установлены правила соблюдения агентствами режима конфиденциальности информации и многое другое.

Должник в доме

Взаимоотношения неплательщиков с управляющей компанией в многоквартирном доме совсем не те, что между банками и их проштрафившимися клиентами. В любом доме обязательно найдутся несколько человек, которые не платят. Обычная ситуация: председатель ТСЖ или ЖСК пытается заставить платить, давит на совесть, подает в суд, наживает себе врагов и в итоге получает инициативную группу из этих самых должников, которая начинает баламутить жителей, подвигая их на «свержение власти». Начинаются скандалы, письма в прокуратуру, в органы власти, следуют проверки. Обычно председатели не выдерживают нервотрепки и уходят с поста. Мало ли фактов, когда таким образом разваливались крепкие товарищества.

Есть и другие примеры. В доме ЖСК неправомерно начисляются дополнительные платежи, доказать в суде свою правоту жители не могут, и попросту перестают платить. В последнее время участились жалобы на ДЕЗы, которые массово выставляют долговые квитанции за воду. Суммы заоблачные, кому 3–5 тысяч, а кому и 15. Не у всех есть возможность бегать в дирекцию, в ГУ ИС и разбираться в причинах, требовать обоснований сверхначислений. Следуют неуплаты. ДЕЗами управляется большинство домов в столице, а значит, у каждого москвича есть перспектива попасть в лапы коллекторов.

Искать контакт или судиться

Однако есть в Москве компании, считающие привлечение коллекторских агентств делом некорректным и даже неприемлемым в своей работе с жителями. Вот что рассказала старший юрисконсульт по управлению жилой недвижимостью управляющей компании «Маторин» Виктория Волоснёва:

– Проблема недоплат по коммунальным платежам со стороны несознательных собственников существовала всегда, но особенно остро почувствовали это управляющие компании в период кризиса. Некоторые отказываются платить по «идейным» соображениям: мол, все воруют, обслуживают плохо, ну и нечего платить. Некоторые – из-за финансовых проблем. Например, многодетные семьи, малоимущие. Бремя недоплаты при этом ложится на плечи управляющей компании, которая для поднятия валового сбора оплат ЖКУ с неплательщиков либо вынуждена реструктурировать задолженность, либо прибегать к услугам коллекторов.

И если уж управляющая организация решилась на такой шаг, прежде следует разобраться в юридических полномочиях коллекторских агентств. На сегодня не существует отдельного нормативно-правового акта, который бы регламентировал и регулировал этот вид деятельности. Таким образом, коллекторское агентство – это коммерческое юридическое лицо, которое занимается возвратом долга своему клиенту (в нашем случае управляющей компании), представляя его интересы при работе с должниками в рамках досудебного урегулирования. При этом коллекторские агентства не обладают полномочиями, которые характерны для государственных контролирующих и правоохранительных органов (например, судебные приставы). Они не имеют права угрожать жителям, давить на неплательщиков через руководство организации, где они работают, узнавать информацию о доходах в налоговой инспекции, пенсионном фонде. Поэтому полномочия, которыми де-факто наделяют себя коллекторы, очень часто не соответствуют их юридическому статусу и могут выходить за пределы, установленные законом.

А правомерных рычагов у них немного. Это телефонные переговоры с должником, в ходе которых коллекторы выясняют причины возникновения задолженности по оплате ЖКУ, а также объясняют суть претензии и размер образовавшейся задолженности. Если у должника репутация добросовестного плательщика, и он имеет временные финансовые трудности, коллектор по согласованию с управляющей компанией (кредитором) может предложить подписать соглашение о реструктуризации задолженности, которое подразумевает рассрочку платежей по согласованному графику. Коллекторские агентства могут рассылать должникам SMS-сообщения с информацией об образовавшейся задолженности и т. д.

Наконец, проведение личных встреч либо в офисе, либо в удобном для должника месте для выяснения причин возникновения неплатежей и попыток их возможного урегулирования.

УК весьма ограничены в методах – либо наложение обязательства единовременной выплаты, либо взыскание в судебном порядке. При этом с момента получения решения и исполнительного листа до получения денежных средств может пройти до 3 лет. Поэтому возможность решить проблему миром единственная – реструктуризация.

Частные управляющие компании не так уж часто обращаются в коллекторские агентства. Все зависит от финансовых возможностей, вознаграждение коллекторских агентств может варьировать от 15 до 35% от суммы долга, а это недешево. Унижения, которые могут испытать жители при общении с коллекторами, не способствуют и авторитету компании в доме. А этот фактор напрямую увязан с коммерческим интересом – не потерять объект из-за просчетов в работе с собственниками.

С проблемой неплатежей управляющая компания может и должна справляться самостоятельно. Все зависит от того, насколько хорошо управляющие объектами наладили двустороннюю связь «управляющая компания – жители дома». Безусловно, УК должна работать с жителями – искать компромиссные решения, если клиент испытывает временные финансовые трудности, предлагать различные варианты. Срок погашения задолженности может быть согласован с управляющей компанией, так же как и размер сумм и количество траншей, которыми возможно, исходя из реальных финансовых возможностей, погасить долг.

Если в компании есть квалифицированный управляющий объектом и сильный штат юристов, то она может самостоятельно выполнять функции коллектора. Это хорошо прежде всего тем, что управляющий знает своих жителей, их материальное положение. К нему относятся с большим доверием, чем к незнакомой коллекторской фирме. В нашей практике было несколько показательных примеров компромиссного взыскания задолженности.

В одном из управляемых нами домов проживает семья из четырех человек: мать, отец и двое детей. У отца – основного кормильца семьи – случился инфаркт, в результате чего он стал временно нетрудоспособен. За год накопилась внушительная сумма задолженности по оплате ЖКУ. Наша компания реструктуризировала задолженность таким образом, что семья – вместо единовременного погашения долга – смогла возвращать задолженность ежемесячно – на протяжении года.

Глава семьи попал в аварию и стал недееспособным. За ЖКУ не поступала оплата в течение полугода. Долго пытались выйти на связь с собственниками, но безуспешно. Только спустя два месяца супруга потерпевшего принесла справку из больницы, после чего мы пересчитали сумму оплаты за ЖКУ с учетом льгот не только на будущий период, но и за 8 предыдущих месяцев (то есть с момента аварии). А ведь все это время мы расплачивались за эту семью с ресурсоснабжающими организациями полностью за счет своих оборотных средств.

В некоторых случаях, когда понимаем, что вернуть всю сумму за оплату ЖКУ невозможно, стараемся идти навстречу жителям, чтобы компенсировать хотя бы часть своих расходов.

Конечно, универсальных рецептов нет. Легче всего кропотливую и обременительную работу с каждым неплательщиком сбросить коллекторам. Только вряд ли это позитивно отразится на имидже компании…

Лилия Позднякова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация