Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 17 ноября 2010 г. 13:21
Публикация в газете: №41 (816) от 11 ноября 2010 г.

Порочный бизнес

Порочный бизнес

Жилищная сфера все решительнее перенимает замашки бизнеса. Столичные ДЕЗы для борьбы с должниками пользуются услугами коллекторских фирм. Методы известные – ранние звонки с угрозами, грозные объявления на двери в квартире, а то и с фотографией – у подъезда, информирование соседей, родственников, работодателей и прочие варианты психической атаки.

Этот бизнес, похоже, процветает. Почва благодатная: к клиентам банковским прибавилась солидная армия должников из сферы ЖКХ. Речь идет не о единичных конторах. Коллекторы объединяются в профессиональные союзы и ассоциации, теоретизируют на своих сайтах о своей высокой миссии, и даже проводят конкурсы профмастерства – кто шустрее долги выбивает. Этот бизнес породил другой – антиколлекторский. Мы защитим вас от коллекторов – рекламируют его представители свои услуги. И рассказывают о том, как хороши они, и как плохи их конкуренты. Хотя частенько хозяин коллекторской фирмы сам же создает еще и антиколлекторскую контору.

Что это за бизнес, расскажем на примере одной коллекторской фирмы, имеющей около ста клиентов в Москве – ДЕЗы, частные УК, коммунальные предприятия. Работает за процент от возвращенного долга по двум вариантам: либо покупает долги сразу, либо – по результатам работы. Стоит это от 3 до 50% – в зависимости от качества «товара»: долг ли это пятилетней давности или свежий, кто должен – пенсионер из хрущевки или владелец квартиры в престижной новостройке. Фирма заключает договор, к примеру, с ДЕЗом на истребование долгов. ДЕЗ передает все сведения о неплательщиках – и… начинается работа.

Методы разные. Применяются свои разработки и ноу-хау, которые нацелены на решение главной задачи – вернуть деньги. Эмоциональный прессинг должник испытает сполна. Ведь коллекторы используют всевозможные психологические способы воздействия, которые заключаются в том, чтобы создать вокруг заемщика атмосферу напряженности и неопределенности. Схематично это выглядит так.

Сначала коллекторы собирают максимально полную информацию о неплательщике. На ее основе составляют психологический портрет человека. Затем определяют слабые стороны должника и способы воздействия на него. Методы работы с каждым должником подбираются индивидуально, исходя из его личностных характеристик, социального статуса, биографических фактов, кредитной истории, суммы долга, его давности и т. д. Чаще всего коллекторы обрабатывают клиента с помощью регулярных звонков, рассылки писем-претензий, назойливых визитов домой, информирования о наличии долга родственников заемщика, соседей и даже работодателя. Подобные звонки могут серьезно подмочить деловую репутацию. А если у должника официальный оклад меньше суммы ежемесячных выплат по кредиту, то коллектор может наябедничать на него в налоговую инспекцию.

Коллекторы уверяют, что все их действия по получению долгов абсолютно законны. Но нормативно-правовой базы, регулирующей их работу, не существует. Не определен правовой статус коллекторского агентства и условия ведения деятельности, порядок взаимодействия с должниками, не установлены правила соблюдения агентствами режима конфиденциальности информации и многое другое.

Должник в доме

Взаимоотношения неплательщиков с управляющей компанией в многоквартирном доме совсем не те, что между банками и их проштрафившимися клиентами. В любом доме обязательно найдутся несколько человек, которые не платят. Обычная ситуация: председатель ТСЖ или ЖСК пытается заставить платить, давит на совесть, подает в суд, наживает себе врагов и в итоге получает инициативную группу из этих самых должников, которая начинает баламутить жителей, подвигая их на «свержение власти». Начинаются скандалы, письма в прокуратуру, в органы власти, следуют проверки. Обычно председатели не выдерживают нервотрепки и уходят с поста. Мало ли фактов, когда таким образом разваливались крепкие товарищества.

Есть и другие примеры. В доме ЖСК неправомерно начисляются дополнительные платежи, доказать в суде свою правоту жители не могут, и попросту перестают платить. В последнее время участились жалобы на ДЕЗы, которые массово выставляют долговые квитанции за воду. Суммы заоблачные, кому 3–5 тысяч, а кому и 15. Не у всех есть возможность бегать в дирекцию, в ГУ ИС и разбираться в причинах, требовать обоснований сверхначислений. Следуют неуплаты. ДЕЗами управляется большинство домов в столице, а значит, у каждого москвича есть перспектива попасть в лапы коллекторов.

Искать контакт или судиться

Однако есть в Москве компании, считающие привлечение коллекторских агентств делом некорректным и даже неприемлемым в своей работе с жителями. Вот что рассказала старший юрисконсульт по управлению жилой недвижимостью управляющей компании «Маторин» Виктория Волоснёва:

– Проблема недоплат по коммунальным платежам со стороны несознательных собственников существовала всегда, но особенно остро почувствовали это управляющие компании в период кризиса. Некоторые отказываются платить по «идейным» соображениям: мол, все воруют, обслуживают плохо, ну и нечего платить. Некоторые – из-за финансовых проблем. Например, многодетные семьи, малоимущие. Бремя недоплаты при этом ложится на плечи управляющей компании, которая для поднятия валового сбора оплат ЖКУ с неплательщиков либо вынуждена реструктурировать задолженность, либо прибегать к услугам коллекторов.

И если уж управляющая организация решилась на такой шаг, прежде следует разобраться в юридических полномочиях коллекторских агентств. На сегодня не существует отдельного нормативно-правового акта, который бы регламентировал и регулировал этот вид деятельности. Таким образом, коллекторское агентство – это коммерческое юридическое лицо, которое занимается возвратом долга своему клиенту (в нашем случае управляющей компании), представляя его интересы при работе с должниками в рамках досудебного урегулирования. При этом коллекторские агентства не обладают полномочиями, которые характерны для государственных контролирующих и правоохранительных органов (например, судебные приставы). Они не имеют права угрожать жителям, давить на неплательщиков через руководство организации, где они работают, узнавать информацию о доходах в налоговой инспекции, пенсионном фонде. Поэтому полномочия, которыми де-факто наделяют себя коллекторы, очень часто не соответствуют их юридическому статусу и могут выходить за пределы, установленные законом.

А правомерных рычагов у них немного. Это телефонные переговоры с должником, в ходе которых коллекторы выясняют причины возникновения задолженности по оплате ЖКУ, а также объясняют суть претензии и размер образовавшейся задолженности. Если у должника репутация добросовестного плательщика, и он имеет временные финансовые трудности, коллектор по согласованию с управляющей компанией (кредитором) может предложить подписать соглашение о реструктуризации задолженности, которое подразумевает рассрочку платежей по согласованному графику. Коллекторские агентства могут рассылать должникам SMS-сообщения с информацией об образовавшейся задолженности и т. д.

Наконец, проведение личных встреч либо в офисе, либо в удобном для должника месте для выяснения причин возникновения неплатежей и попыток их возможного урегулирования.

УК весьма ограничены в методах – либо наложение обязательства единовременной выплаты, либо взыскание в судебном порядке. При этом с момента получения решения и исполнительного листа до получения денежных средств может пройти до 3 лет. Поэтому возможность решить проблему миром единственная – реструктуризация.

Частные управляющие компании не так уж часто обращаются в коллекторские агентства. Все зависит от финансовых возможностей, вознаграждение коллекторских агентств может варьировать от 15 до 35% от суммы долга, а это недешево. Унижения, которые могут испытать жители при общении с коллекторами, не способствуют и авторитету компании в доме. А этот фактор напрямую увязан с коммерческим интересом – не потерять объект из-за просчетов в работе с собственниками.

С проблемой неплатежей управляющая компания может и должна справляться самостоятельно. Все зависит от того, насколько хорошо управляющие объектами наладили двустороннюю связь «управляющая компания – жители дома». Безусловно, УК должна работать с жителями – искать компромиссные решения, если клиент испытывает временные финансовые трудности, предлагать различные варианты. Срок погашения задолженности может быть согласован с управляющей компанией, так же как и размер сумм и количество траншей, которыми возможно, исходя из реальных финансовых возможностей, погасить долг.

Если в компании есть квалифицированный управляющий объектом и сильный штат юристов, то она может самостоятельно выполнять функции коллектора. Это хорошо прежде всего тем, что управляющий знает своих жителей, их материальное положение. К нему относятся с большим доверием, чем к незнакомой коллекторской фирме. В нашей практике было несколько показательных примеров компромиссного взыскания задолженности.

В одном из управляемых нами домов проживает семья из четырех человек: мать, отец и двое детей. У отца – основного кормильца семьи – случился инфаркт, в результате чего он стал временно нетрудоспособен. За год накопилась внушительная сумма задолженности по оплате ЖКУ. Наша компания реструктуризировала задолженность таким образом, что семья – вместо единовременного погашения долга – смогла возвращать задолженность ежемесячно – на протяжении года.

Глава семьи попал в аварию и стал недееспособным. За ЖКУ не поступала оплата в течение полугода. Долго пытались выйти на связь с собственниками, но безуспешно. Только спустя два месяца супруга потерпевшего принесла справку из больницы, после чего мы пересчитали сумму оплаты за ЖКУ с учетом льгот не только на будущий период, но и за 8 предыдущих месяцев (то есть с момента аварии). А ведь все это время мы расплачивались за эту семью с ресурсоснабжающими организациями полностью за счет своих оборотных средств.

В некоторых случаях, когда понимаем, что вернуть всю сумму за оплату ЖКУ невозможно, стараемся идти навстречу жителям, чтобы компенсировать хотя бы часть своих расходов.

Конечно, универсальных рецептов нет. Легче всего кропотливую и обременительную работу с каждым неплательщиком сбросить коллекторам. Только вряд ли это позитивно отразится на имидже компании...

Лилия Позднякова

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.