Владей жильем и пользуйся
Гражданское законодательство и Конституция РФ защищают права собственников жилых помещений на владение, пользование и распоряжение ими. Речь пойдет о способе реализации указанных прав участниками долевой собственности на жилое помещение.
Сложности, как правило, возникают, когда собственники не являются родственниками либо между ними сложились неприязненные отношения.
Для осуществления правомочия владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, необходимо получить согласие других сособственников (ст. 247 ГК РФ).
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
При наличии такого согласия всем собственникам и вселяемому лицу необходимо обратиться в паспортный стол по месту жительства с заявлением о вселении и предоставить оригиналы документов, удостоверяющих личность, и право собственности на жилое помещение.
При отсутствии такого согласия вселение возможно только в судебном порядке.
Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 Семейного кодекса РФ), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями.
В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.
Аналогичная ситуация складывается и при реализации одним из собственников права на распоряжение принадлежащим ему имуществом.
Так при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
При этом продавец обязан известить остальных участников долевой собственности письменно (например, заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать свою долю. Такое извещение обязательно должно содержать условия предполагаемой сделки.
Только если в течение месяца остальные участники не приобретут отчуждаемую долю или откажутся от такого приобретения, продавец вправе заключить сделку купли-продажи с любым другим лицом.
Обращаем ваше внимание: если было нарушено преимущественное право покупки, другие участники долевой собственности имеют право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Однако нужно помнить, что в этом случае им придется возместить первому покупателю расходы на приобретение жилого помещения.
Указанные правила действуют в случаях, когда сделка возмездная. Подарить же свою долю в праве собственности на жилое помещение можно любому лицу, не спрашивая согласия других собственников.
В случае если у других собственников возникнут основания для сомнения в безвозмездности сделки дарения, они могут обратиться в суд для признания ее недействительной. Однако это на практике бывает сложно доказать.
Таким образом, законодатель стремится не допустить злоупотребления участниками долевой собственности своими правами.