Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 29 октября 2010 г. 12:20
Публикация в газете: №40 (815) от 28 октября 2010 г.

Научиться жить без роста цен

Научиться жить без роста цен

В докризисные годы рынок недвижимости, безусловно, был рынком продавца. Риелторы связывали увеличение объемов продаж с очередным витком роста цен. Вложение денег в квартиры, дома, комнаты считалось выгодной инвестицией. За последние два года ситуация изменилась. Цены падали, плавно поднимались, а теперь топчутся на месте.

Не катастрофа, а новые правила

Не стоит считать ценовую стагнацию катастрофой для застройщиков и риелторов. Это просто другие условия существования рынка. Такого мнения придерживается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Большая неопределенность в отношении мировой экономики, а также неожиданные политические решения способны преподнести рынку любой сюрприз. А потому у тех, кто строит жилье и помогает его продавать, выход один – научиться жить без роста цен.

Аналитик считает, что в предкризисные годы многие компании разучились делать бизнес на стабильном рынке и продолжают считать высокие темпы роста цен на недвижимость нормой. Однако наиболее успешными на посткризисном пространстве оказываются фирмы, понимающие, что именно сейчас наступило нормальное время, а предкризисный ажиотаж был нонсенсом. Поэтому возможный рост цен стоит рассматривать лишь как приятный бонус, но строить бизнес-модели нужно исходя из того, что никакого роста может и не быть…

До кризиса застройщики набирали максимальное число кредитов и придерживали недвижимость на первичном рынке в расчете на скачок цен. Сегодня высока вероятность их снижения вместо ожидаемого роста. Поэтому застройщики уже не стремятся набрать кредитов. Их задача – продать построенные дома как можно быстрее, освобождая средства для новых проектов или для формирования резервов. Ведь удерживание цен до победного конца может оказаться дорогой в никуда…

О. Репченко также считает, что впервые за последнее десятилетие рынок ожидает рост по объемам, а не по ценам. Если в предкризисные годы за счет высоких темпов роста цен оправдывала себя стратегия выжимания сверхприбыли с каждого метра, то в нынешних условиях это недостижимо. Вернуть прежние доходы можно лишь за счет больших объемов строительства и продажи построенных квартир по разумным ценам.

Основная особенность рынка недвижимости сегодня – равнение на потребителя. До кризиса многие застройщики работали с клиентом по принципу «берите, что дают». Большинство компаний несколько лет назад перешло на строительство элитного жилья неадекватно больших площадей. – Также были распространены «серые» схемы продаж. Сейчас подобные подходы должны уйти в прошлое. Пока на рынке остается немало объектов, цена которых не соответствует качеству. Следовательно, для их продажи необходимо дальше корректировать цену, либо повышать привлекательность предложений за счет улучшения качества.

Весьма эффективная формула для застройщиков сегодня: «Покупатель получит больше за те же деньги». Под понятием «больше» подразумевается: продажа квартир с отделкой, выгодные рассрочки и кредиты, «белые» схемы оформления, машино-место в подарок. Это лишь некоторые варианты того, как можно сделать квартиры в конкретном доме привлекательными для покупателя, не понижая цены кв. метра.

«Космонавты» отдыхают

По данным аналитического центра компании «Пересвет-Инвест», цены на первичном рынке практически стоят на месте. Средний их уровень в новостройках Московской области по итогам сентября составил 2077 $ за кв. метр, или 64 380 руб. За прошедший месяц «квадрат» подешевел в долларах на 0,7%, в рублях вырос – на 0,9%. Максимальным спросом на первичном рынке в области пользуются недорогие квартиры за 2,5–5 млн рублей. Относительная ценовая стабильность на первичном рынке опять-таки убеждает: тем, кто строит и продает квартиры, пора учиться работать в посткризисных условиях. Ген. директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев считает, что до кризиса девелоперы и риелторы были страшно далеки от покупателя. Они считались своего рода космонавтами в экономике. Тогда и тем, и другим помогал выжить лишь ажиотажный спрос. Поэтому и появились предложения, которые сегодня считаются «неликвидом». Например, огромные квартиры в монолитных домах, построенных в спальных районах или подмосковных городах. Покупателям такие апартаменты не интересны.

До кризиса внимание уделялось не функциональным, а статусным моментам. Вот типичные характеристики домов, возводимых несколько лет назад: значительная площадь общественных зон на фоне отсутствия хороших парковок, наличие холодильника для мехов при отсутствии детской площадки во дворе дома...

Не желая снижать реальную цену, многие девелоперы впадают в крайность. Они отказываются от элементарных, необходимых для жизни условий: парковок, площадок, детских садов, школ, которые раньше должны были бы сдаваться вместе со строящимся домом. По мнению А. Хрусталева, у таких проектов нет будущего. Да, по цене они стали доступнее, но их комфортность оставляет желать лучшего. Ведь квартиру большинство покупателей приобретают сейчас для себя или детей.

Альтернатива таким демпинг-проектам – строительство жилья нового комфорт-класса. К нему можно отнести монолитные дома, но с квартирами относительно небольшого метража с оптимальными планировками, парковками, детскими площадками.

По мнению Хрусталева, кризис заставил застройщиков в борьбе за покупателей не только сокращать стоимость кв. метра, но и научиться использовать качественные материалы при строительстве, предлагать квартиры уже с отделкой. Уже не новость, что в домах комфорт-класса квартиры продаются с отделкой, которую выполняют под покупателя по выбранному им дизайн-проекту. Адекватные цены при оптимальном наборе того, что помимо стоимости кв. метра включается в цену предложения, – залог популярности объекта.

Новостройка: в кредит или за свои деньги?

Как выясняется, платежеспособных людей, готовых купить квартиру за собственные средства, в посткризисный период немало. По данным директора по маркетингу ГК «Пионер» Владимира Трибрата, 76,8% покупателей готовы сразу оплатить приобретаемое жилье. Доля людей, приобретающих жилье по субсидии, – 16,7%, по ипотеке – 9,3%. И лишь 6,5% пользуются рассрочками от застройщика.

Директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов считает, что покупателям жилья на стадии строительства чаще всего выгоднее воспользоваться ломбардным кредитом. Это удобно людям с «серыми» зарплатами, которым есть что заложить. Кроме того, такой вид займа позволяет потратить средства не только на покупку недвижимости. Ипотека же выгодней при условии покупки квартиры на вторичном рынке, если у заемщика недостаточно собственных средств и полученный кредит предполагается использовать исключительно на улучшение жилищных условий.

Директор департамента продажи элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский полагает, что сейчас неплохое время для инвестиций в недвижимость бизнес-класса. Тем, кто раздумывает, в какие проекты вложить средства, он советует инвестировать в новостройки бизнес-класса в Юго-Западном и Западном округах Москвы, так как именно здесь цены в среднесрочной перспективе (через два-три года) могут существенно вырасти. Также интересны с точки зрения инвестирования некоторые дома экономкласса на Востоке столицы.

Дефицитный загород

По словам директора департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрия Цветкова, существенно увеличилось число людей, желающих приобрести загородную недвижимость. Правда, адекватное запросам предложение на первичном рынке еще не сформировалось, а на вторичном уже практически ничего интересного не осталось. И тот девелопер, который в ближайшее время в первым выйдет на рынок со свежим оригинальным проектом, и снимет все эти сливки.

Сейчас первое место в рейтинге инвестиционно привлекательных направлений Подмосковья занимает Минское шоссе. «Хорошая транспортная доступность и развитость инфраструктуры в первую очередь влияют на популярность направления, – обосновывает данный рейтинг Дмитрий Цветков. – Дома на Минском шоссе многим интересны тем, что вдоль этой трассы развита инфраструктура, и шоссе капитально расширяют. Реконструкция трассы может увеличить стоимость домовладений на данном направлении на 20–30%».

По данным Penny Lane Realty, осенью рынок загородной элитной недвижимости сильно оживился по сравнению тем же периодом прошлого года. Эксперты считают, что этот рынок полностью восстановился как после летнего затишья, так и после кризиса в целом.

Наиболее активно клиенты рассматривают варианты покупки готового жилья, в основном на вторичном рынке. Самые востребованные объекты на рынке элитной недвижимости – дома под ключ стоимостью от 1,5 до 2 млн $, расположенные на Новорижском или Рублевском шоссе. Но такие предложения?– редкость, основная масса объектов сосредоточена в ценовом диапазоне от 3 до 5 млн $. Располагая этой суммой, покупатель может выбрать из всего многообразия предложений именно тот дом, который ищет.

Но, как отмечают эксперты компании, сложнее всего подобрать загородный дом тем, кто имеет от 10 млн $. Выбор таких резиденций на рынке есть, но за эти деньги клиент хочет, чтобы и архитектурный проект, и отделка, и ландшафтный дизайн полностью совпадали с его вкусами и предпочтениями.

Наталья Агафонова

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.