Все возрасты покорны
Родители оставили мне в наследство жилье. С какого возраста разрешается производить с ним сделки купли-продажи? Квартира теперь находится в моей собственности, но 18 лет мне еще нет.
Алексей
– Согласно общему правилу, сделки по распоряжению недвижимым имуществом гражданин может совершать самостоятельно после достижения им 18 лет.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
Если сделка, совершенная несовершеннолетним, будет письменно одобрена его законными представителями, то она признается действительной.
Самостоятельно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 вправе распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими; совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 ст. 28 ГК РФ. Речь идет о сделках, направленных на безвозмездное получение выгоды и не требующих нотариального удостоверения либо госрегистрации.
По достижении 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.
Самостоятельно продавать и покупать недвижимость несовершеннолетний может после объявления его полностью дееспособным в порядке эмансипации.
Порядок приобретения полной «досрочной» дееспособности урегулирован в ст. 27 ГК РФ. Так, несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства – с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия – по решению суда.
Также гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет). Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет.
При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.
Минимум – десять лет
Купив комнату (11 кв. метров) в коммуналке, живу в Москве меньше пяти лет. Хочу встать на очередь по улучшению жилищных условий. Возможно ли это, или существуют ограничения по числу лет проживания в столице?
Степан Сергеев
– К сожалению, пока вы не можете быть признаны нуждающимся в жилых помещениях, так как для постановки на очередь необходимо прожить в Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее десяти лет (закон столицы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
Для подтверждения факта проживания в столице с вас потребуют представить выписки из домовых книг и другие доказательства наличия регистрации по месту жительства или пребывания.
Стоит отметить, что ценз по проживанию в Москве для постановки на очередь Жилищным кодексом РФ не предусмотрен, такое правило действует только в столице.
Этот вопрос был предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ (определение ВС РФ от 11.07.2007 №5-Г07-56).
Верховный Суд пришел к следующему выводу: вопрос о конкретном сроке постоянного проживания, как обязательном условии признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, Жилищным кодексом не решен. Поэтому Москва как субъект РФ вправе была своим законом в опережающем порядке его урегулировать.
Добро не требуется
Хочу обменяться со своим племянником дачами – по ряду причин нам так удобнее. Но в обоих кооперативных правлениях нам отказали: дескать, этого делать нельзя, а лучше продать друг другу свои участки с постройками и переоформить документы. Почему же нельзя просто обменяться, а обязательно нужно затевать явно недешевую канитель? Что говорит по этому поводу закон?
Алексей Серебряков
– Если у вас и племянника надлежащим образом оформлено право собственности на недвижимость, то препятствий к обмену не имеется.
Право собственности подтверждается свидетельством, которое выдается в территориальном управлении Росреестра после внесения соответствующей записи в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Если у вас с родственником свидетельства прежнего образца с пометкой о регистрации в БТИ, то после обмена вы получите новые свидетельства, а специально обменивать их не надо.
И еще. Для того чтобы произвести обмен участками и домами, согласие правлений дачных кооперативов не требуется.
Не обязанность, а право
На основании каких законов или постановлений осуществляется «прокладка инженерных коммуникаций в садоводческие хозяйства – внутри и вне их территории»? Правда ли, что для льготных категорий граждан она финансируется за счет бюджета города?
Ивановы
– Прокладка инженерных коммуникаций в садоводческие хозяйства осуществляется на основании Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а также на основании принятых в соответствии с ним подзаконных нормативно-правовых актов, внутренних правовых актов садоводческих объединений, многочисленных стандартов и норм в области строительства, электроэнергетики и т. п.
Пунктом 3 ст. 38 закона № 66-ФЗ установлено следующее. Органы госвласти и органы местного самоуправления обязаны содействовать садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям в осуществлении работ по строительству и ремонту дорог, линий электропередачи, систем водоснабжения и канализации, газоснабжения, связи. Содействие должно оказываться и в плане подключения к действующим линиям электропередачи, системам водоснабжения и канализации; организации машинно-технических станций, фондов проката, магазинов.
Под содействием следует понимать принятие решений о заключении договоров на выполнение соответствующих работ государственными и муниципальными предприятиями, об организации и проведении конкурсов программ и инвестиционных проектов развития инфраструктур территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Могут приниматься также решения об осуществлении совместных проектов развития инфраструктур территорий таких объединений, об оплате доли затрат на содержание инфраструктур. Такие решения принимаются в случае, если данные инфраструктуры предназначены для обслуживания населения соответствующих территорий или если объекты инженерной инфраструктуры таких объединений приняты в установленном порядке на баланс органов местного самоуправления и организаций.
Между тем ст. 36 того же закона предусматривает предоставление субвенций, возмещение произведенных за счет целевых взносов членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений затрат на инженерное обеспечение территорий таких объединений.
Пунктами 2 и 4 ст. 35 закона установлено право федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления возмещать в полном объеме осуществляемые за счет целевых взносов затраты на инженерное обеспечение территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (п. 2, пп. 8). Разрешается устанавливать для садоводов, огородников, дачников и их садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений нормативы платы за электроэнергию, воду, газ, телефон, определенные для сельских потребителей (п.?2, пп. 9). Разрешается также предоставлять средства на инженерное обеспечение территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений до 50% общей суммы сметных затрат (п. 4, пп. 3), возмещать в полном объеме осуществляемые за счет целевых взносов затраты на инженерное обеспечение территорий (п. 4, пп. 4).
Таким образом, федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления имеют право, но не обязаны, оказывать финансовую поддержку садоводческим объединениям.
Льготы отдельным категориям садоводов могут устанавливаться внутренними документами садоводческих объединений.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.