Свободная планировка – вчерашний день
Многие застройщики уже вполне оправились от кризиса, а потому квартиры в новых домах все чаще можно встретить в рекламе. О том, какие изменения происходят на столичном рынке новостроек, рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор группы компаний «Пионер».
– Восстановление проектного финансирования проявилось в том, что девелоперы стали получать более дешевые деньги на условиях, близких к докризисным. Сейчас банки не испытывают проблем с ликвидностью, у них появились свободные средства, а строительная отрасль – одна из самых «правильных» для их вложения.
Мы ведем переговоры, в рамках которых рассматривается возможность открытия кредитных линий под 13–15% против широко распространенных 18–20% в 2009-м.
Те компании, которые пережили острую фазу кризиса, демонстрируют стабильный рост: дома строятся, запускаются новые проекты, причем не только в самом востребованном экономклассе, но и в более дорогих сегментах. Укрепление положения застройщиков и стабилизация первичного рынка привели к тому, что в этот сегмент снова активно приходит ипотека. И хотя ипотечные деньги пока больше текут на вторичный рынок, позитивная динамика наблюдается и в сфере новостроек.
Ряд госбанков, таких как Сбербанк и Газпром-банк, вновь активизировали программы ипотеки на первичном рынке. Они не только улучшают условия кредитования, но и снижают требования к заемщикам, а порой даже отменяют комиссии. Одним словом, чувствуется борьба за клиента.
Среди других факторов, повлиявших на рынок, нужно отметить и поддержку властей. Начал работать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) – и улучшилась ситуация с предоставлением земли под застройку. Регулярные конкурсы, проводимые в регионах и Москве, предлагают землю на прозрачных, адекватных рынку условиях, поэтому проходят достаточно результативно: первоначальная стоимость лотов порой возрастает в несколько раз.
В частности, наша компания на первом же аукционе РЖС в Москве выиграла право освоения земельного участка общей площадью 4,5 га в Северном Тушине. Проектом предусмотрено возведение жилого комплекса, а проведение инженерных коммуникаций и строительство некоторых объектов инфраструктуры взяло на себя столичное правительство. Надеемся, эти обязательства будут выполнены надлежащим образом, что положительно скажется на экономике объекта и позволит нам снизить стоимость жилья для покупателей.
Осенью можно надеяться и на оживление в плане предложений. Летом девелоперы не выставляли новые объемы и лучшие типы квартир – ожидали активизации осеннего спроса. И не ошиблись. А вместе со спросом стали подниматься и цены. Правда, рост их, думаю, будет небольшим, может быть, чуть выше инфляции (то есть в пределах 10-15%).
Многими аналитиками замечено, что наиболее перспективным форматом жилья сегодня является комфорт-класс. Он сочетает в себе ценовую доступность при высоком качестве строительства. В этом сегменте недвижимости разумные планировки и метраж квартир. К примеру, там нет больших «однушек».
Люди научились считать. К примеру, не много найдется желающих купить двухкомнатную квартиру площадью 85 кв. метров. За те же деньги человек лучше купит «трешку» такого метража.
И еще. Думаю, что в скором времени квартир со свободной планировкой в продаже будет немного, причем они перекочуют в элитный сектор. Как правило, дорогие квартиры каждый делает под себя. А вот в классах ниже люди все чаще предпочитают покупать жилье с отделкой. Во всяком случае, по итогам опросов, покупателей все чаще стала интересовать именно отделка: на этапе обращения доля таких интересующихся составляет уже более половины. А это симптом. Поэтому в одном из будущих проектов планирует предложить разные варианты отделки.
Хотя поправки в известный 214-й закон приняты, не все компании пока выполняют его требования. И не потому, что не хотят, а потому что порой просто не могут этого сделать. Стандартных проектов в столице почти нет. Каждый проект уникален тем, что требует определенного набора документов. И здесь все упирается в земельные участки, на которых возводится дом. А они в Москве неоднородны: часть земли в муниципальной собственности, часть – в федеральной. Отсюда и договоры бывают разными, под единую базу подвести их пока не удается.
И получается вот что. Если компания по тем или иным причинам не может заключить договор о долевом строительстве, она привлекает дольщиков… через ЖСК. Это, считаю, совсем недопустимая форма – продавать вместо конкретных квартир паи! И кто это придумал?
Кроме того, хотят ввести на рынок жилищные облигации. В этом случае все будет даже более сложным и запутанным.
И еще о грустном. С внесением поправок в 214-й закон рынок от мошенников, увы, не избавился. Так что будьте бдительны, повышайте свою финансово-юридическую грамотность. И внимательно читайте договор, особенно то, что написано мелким шрифтом. Именно там обычно таятся «сюрпризы».