Вдали от шума городского
Купить дом за городом, на природе, рядом с лесом или водоемом год от года стремится все больше столичных жителей. Все больше и коттеджных поселков, а также участков без подряда продается в окрестностях мегаполиса. Поэтому на прошедших недавно осенних выставках «Домэкспо» и «Недвижимость 2010» теме развития загородного рынка уделялось большое внимание. Стенды многочисленных коттеджных поселков презентовали образ жизни на свежем воздухе, вдали от городского шума.
По разные стороны диаметра
Сегодня много говорится о том, что на рынке загородного жилья появляется все больше предложений домов с городскими коммуникациями по цене, сравнимой со стоимостью трехкомнатной квартиры в столичном спальном районе.
По данным директора по маркетингу компании RODEX GROUP Армена Маркосяна, 42% покупателей готовы приобрести загородный дом, вложив в покупку всю сумму сразу. Готовы его купить в рассрочку 26% покупателей, а 27% – обменять столичную квартиру на прелести загородной жизни. Интересно, что всего 5% потенциальных покупателей могли бы воспользоваться ипотекой.
Число людей, желающих переехать в пригороды на постоянное место жительства, ощутимо возросло, – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Но это не значит, что рынок готов предложить потенциальным покупателям варианты, адекватные по стоимости, условиям жизни и качеству построек.
«Сейчас все эксперты рынка недвижимости делятся на два лагеря, – сообщил Репченко. – Некоторые считают, что ситуация последних двух лет – временная; пусть пришлось из бизнес-класса упроститься до экономкласса, вместо готовых домов продавать землю без подряда. Как только общеэкономическая обстановка и платежеспособность населения выровняются, нужно как можно скорее возвращаться к строительству бизнес-класса и элитных поселков, прекращать продажи участков без подряда и восстанавливать рынок 2005–2007 гг. Как правило, эта группа экспертов прогнозирует скорое возвращение к докризисному уровню. Другой лагерь экспертов смотрит на ситуацию иначе. С их точки зрения, до кризиса была аномальная ситуация, когда почти все старались строить и продавать только бизнес-класс, элитку. А вот превалирование экономкласса после кризиса – процесс не временный, а долгосрочный, будущее – за ним. Это тенденция на 5, 10, 15 лет. Рост цен, если и будет, то умеренным, его лучше не включать в бизнес-расчеты».
Руководитель отделения «Преображенское» корпорации «Инком» Валерий Лукинов скептически относится к вероятности массовой миграции москвичей за город.
По результатам двух специализированных опросов потенциальных покупателей недвижимости в московском регионе лишь 6,1% взрослого населения столицы вообще рассматривали покупку какой-либо недвижимости. Загородное жилье планировали приобрести менее 1% москвичей.
Какие минусы видят сегодня москвичи в обмене столичной квартиры на загородный дом?
Во-первых, неразвитость социально-бытовой, торгово-развлекательной, спортивно-оздоровительной, рекреационной инфраструктуры в области.
Во-вторых, многих отпугивает транспортная проблема. Вечные пробки на подъездах к столице.
Третий минус – в том, что понятия «доступный» и «достойный» применительно к загородному жилью находятся на разных концах диаметра, т. е. по своей сути противоположны.
За кем будущее
Участки без подряда стали особенно востребованны последние два года. Это объяснимо. Участок в организованном поселке, к которому подведены все необходимые коммуникации, но без построек намного дешевле, чем участок, продающийся со строящимся или уже возведенным домом. Но, по мнению руководителя управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анны Шишкиной, за участками без подряда с одной стороны – будущее, а с другой – они могут стать проблемой для владельца.
По данным «Абсолют менеджмент», сегодня в Подмосковье всего 180 поселков, в которых предлагаются участки без подряда. Средняя стоимость сотки зависит от удаленности от МКАД. В радиусе до 30 км она в среднем обходится покупателю в 470 000 рублей. В радиусе 30–50 км – в 380 000 рублей. На расстоянии от 50 до 80 км – в 115 000 рублей. В дальнем же Подмосковье участки без подряда в среднем продаются за 45 000 рублей за сотку.
Сегодня сформировались направления – лидеры по предложению таких участков. В основном столичных покупателей интересует земля не дальше 50 км от МКАД по Новорижскому, Дмитровскому, Симферопольскому, Калужскому, Киевскому и Ярославскому шоссе.
Кто же и с какой целью приобретает участки без подряда? В основном это представители среднего менеджмента в возрасте от 30 до 50 лет с уровнем дохода от 4000 до 10 000 $ в месяц.
Как правило, подобные участки интересны семьям с детьми. Но в то же время многие покупатели считают подобное вложение денег выгодной инвестицией. Лишь часть их рассчитывает использовать построенный дом как альтернативу столичной квартире.
Помимо дешевизны, участки без подряда привлекают покупателей возможностью построить дом по своему вкусу, контролировать строительство. Плюс заключается и в том, что вкладывать деньги в него можно постепенно.
Деревянный –нежелательно
Во многих странах мира люди предпочитают жить в деревянных домах. Они считаются самыми экологичными. В Подмосковье же рынок деревянного коттеджного строительства только начинает развиваться. Люди готовы покупать такую недвижимость, только если она будет на 30% дешевле, чем дома, построенные по традиционным технологиям. Но дом, возведенный по деревянно-каркасным технологиям, обходится дороже, чем возведенный традиционным способом.
Хотя на рынке работает ряд компаний, развивающих такое направление в малоэтажном загородном строительстве. Основной их аргумент в борьбе за покупателя – экономическая выгода в эксплуатации дома. Например, его отопление обходится в пять раз дешевле, чем прочих.
Вам чай или кофе?
По сравнению с докризисными временами, реальных покупателей загородного жилья стало меньше в разы. Поэтому, продвигая свои поселки, продавцы обращают внимание на те моменты, которые казались несущественными еще пару лет назад.
Для продавцов домов в коттеджных поселках сегодня важно прежде всего определиться, что и кому можно предложить. Например, готовые больше подходят для семей с детьми дошкольного возраста и пенсионеров. Этим категориям не интересны строящиеся дома, пусть даже более дешевые и лучшего качества, но которые будут готовы через несколько лет.
Отношение к покупателю за прошедшие два года у многих компаний-продавцов изменилось на 180 градусов.
Типичная картина двух-трехлетней давности. Люди приехали на просмотр в поселок. К ним выходит менеджер с огромным бутербродом в руках и говорит: «Приехали? Ну, подождите, сейчас перекушу, покажу вам коттеджи. Вы у меня сегодня пятнадцатые».
То есть тогда риелтору было все равно, остановятся конкретные покупатели на его поселке или нет, все и так продавалось быстро. Сейчас же ситуация другая. Коттеджные поселки показывают люди, нацеленные на то, чтобы не упустить каждого покупателя. Если человек приезжает посмотреть, то чай, кофе предлагают ему. Оно и понятно при дефиците спроса.
За последнее время изменился и внешний вид поселков. Сейчас застройщики стараются, чтобы готовые дома имели презентабельный вид, и вкладывают деньги в обустройство всего поселка. Продавцы считают, что именно привлекательный вид – это преимущество, которое представит их проект в более выгодном свете, чем у конкурентов.
Изменилось отношение застройщиков к расположению домов в коттеджном поселке. Два года назад многие проекты прошли реконцепцию, после чего изменился их класс. Например, бизнес стал экономклассом. Соответственно, участки стали продаваться меньших площадей: не 25, а 10–15 соток. Дома также предлагаются меньшей площади.
Чтобы не упустить покупателей с совершенно различным достатком, все больше компаний-продавцов загородной недвижимости стали зонировать свои поселки. Например, участки, примыкающие к лесу или водоему, позиционируются как ВИП-зона. Цены на них самые высокие. На втором месте – большие участки где-нибудь в центре поселка. А самые дешевые – у дороги при въезде в поселок.