С молотка!
Элитная недвижимость опять уходит с молотка. Нет, не по решению суда, а по доброй воле собственников, решивших выставить свои апартаменты, пентхаусы и загородные дома на аукцион. Похоже, что такая форма продажи дорогой, но привлекательной с точки зрения покупателя недвижимости, становится в столице привычным делом.
6 млн $ за полчаса
Первый аукцион элитной недвижимости был проведен в Москве этим летом. Несмотря на аномальную жару, он оказался успешным. Интерес к такой форме приобретения проявило немало покупателей. Организаторами выступили компания Penny Lane Realty совместно с аукционным домом LECORT.
Генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров рассказывает, что на первый аукцион было выставлено лотов общей площадью более 25 000 кв. м суммарной стоимостью более 200?000 млн $ в Москве, Московской области и на юге России. По итогам торговой сессии из 32 представленных объектов было продано 7 на общую сумму 12?300?000 $. По мнению организаторов первого аукциона, если бы не аномальная жара, то желающих приобрести таким способом недвижимость было бы еще больше.
Поэтому вопрос: стоит или нет продавать элитную недвижимость таким способом, уже не вставал. Сейчас представители ряда компаний, специализирующихся на продаже дорогой недвижимости, считают, что аукцион на столичном рынке становится привычным и эффективным способом продаж.
«Дело в том, что стандартная реклама работает все хуже и хуже, – продолжает комментировать Георгий Дзагуров. – Мы считаем, что необходимо развивать другие способы коммуникаций с клиентом. Для того чтобы заинтересовать сегодняшнего покупателя, уже не достаточно просто разместить рекламу с надписью «продается дом». Надо суметь пригласить занятого человека на просмотр, завлечь его. Покупателю должно быть интересно, для этого нужно создавать события. Аукцион – одно из таких событий».
Схема участия в наших аукционах недвижимости практически такая же, как и на Западе. Для того чтобы получить право принимать участие в торгах, нужно было заранее зарегистрироваться и внести залог, подтверждающий заинтересованность в сделке. В случае если покупатель ничего не приобрел, залог возвращается.
На торги, проводимые в конце сентября, было выставлено 16 лотов московской и подмосковной элитной недвижимости: апартаменты, таунхаусы и коттеджи на Рублевском, Дмитровском, Калужском шоссе, земельные участки на Ленинградском шоссе. Общая сумма лотов по стартовым ценам составила 58?150?000?$. Торги проходили по-прежнему по двум принципам: английскому?– классическому на повышение, и голландскому – на понижение. Причем на понижение торговались всего три лота. Этот момент организаторы аукциона поясняют тем, что соотечественники пока не привыкли к такому методу. Сначала вообще думали от подобных торгов отказаться, но потом решили, что все-таки надо приучать и к голландской системе.
Итог второго аукциона: из 16 лотов продано 3 на сумму 5,6 млн $. Планируется, что подобные аукционы станут регулярным и привычным событием на рынке недвижимости.
«За 30 минут элитной недвижимости было продано почти на 6 млн $, что составляет 20% от всей суммы выставленных на торги апартаментов и коттеджей. И это неплохой результат,?– считает Георгий Дзагуров. – Мы нарабатываем опыт и обкатываем систему. Это и есть наша главная цель».
Лоты-завлекалочки
Кого же и какими предложениями можно завлечь на аукцион? Чем лоты – дома и квартиры – должны настолько заинтересовать покупателя, что он примет решение об участии в аукционной борьбе за них, внесет залог за участие в этом мероприятии?
Организаторы продаж с молотка утверждают, что привлечь покупателей можно двумя классическими способами. Первый: продажа уникальных объектов, которые невозможно приобрести другим путем. Второй: низкая стартовая цена.
Ну и еще всякими приятными мелочами. Например, на сентябрьском аукционе для разогрева публики был разыгран «нулевой лот» – платиновая карта с годовым бесплатным обслуживанием, предоставленная одним из столичных банков. Стартовав с суммы в 1000 рублей, цена лота с легкостью дошла до 14?000 рублей, но в итоге карта была просто подарена самому азартному участнику.
Главная интрига аукционов, конечно же, привлекательные лоты с низкой стартовой ценой. Например, на сентябрьский аукцион был выставлен таунхаус площадью 390 кв. м с участком 3 сотки в 7 км по Рублево-Успенскому шоссе в коттеджном поселке Барвиха Village. Стартовая цена на него составила всего 100?тыс $. Выставить за такую цену таунхаус удалось после переговоров с собственником, который согласился на своего рода эксперимент – узнать реальную стоимость объекта. В результате лот почти молниеносно ушел с торгов за… 800 тыс $.
Продажа элитной недвижимости с аукциона?– это способ обратить на вариант внимание как можно большего числа состоятельных покупателей еще на этапе подготовки торгов. Часто происходит так, что самые интересные предложения находят своих покупателей еще до продажи с молотка, лишь стоит их разрекламировать. Например, именно так перед сентябрьским аукционом нашел своего покупателя роскошный трехуровневый пентхаус стоимостью 7,5 млн $.
«За аукционным методом продаж – будущее,?– считает генеральный директор Аукционного Дома LECORT Алексей Нечаев.?– В дальнейшем они будут рассматриваться в качестве универсального инструмента реализации качественной недвижимости не только частных и юридических лиц, но и залоговых активов банков, земельных участков и коммерческой недвижимости».
США: разыгрывается ипотека
Недвижимость в США разбита по округам (county), где публикуется информация, относящаяся к проведению судебных аукционов. Она может быть размещена в местной прессе, но чаще находится на специализированных сайтах в Интернете. Алгоритм проведения торгов примерно одинаков: сначала вносится задаток в размере 5% от предлагаемой цены объекта, в ходе торгов его участники объявляют свои ставки с минимальным «шагом» в 100 $. У победителя торгов, объявившего наибольшую цену, есть время до конца рабочего дня, чтобы полностью рассчитаться за лот, то есть выкупить объект. Если этого по каким-то причинам не произойдет, победитель лишается права покупки и теряет 5-процентный депозит. Особенность аукционов в Соединенных Штатах в том, что из всех выставляемых на торги лотов, которых еженедельно насчитывается порядка 500, действительно интересными для покупателей могут быть лишь около 10–15 предложений. Как правило, с аукционов в этой стране продается недвижимость, выставленная на торги по судебному решению. Несмотря на то что предложений много, риелторы считают, что обычным покупателям самостоятельная покупка в суде не подходит, так как информация, предоставляемая покупателю на аукционе, не включает в себя такой важный момент, как долги по квартире. Их покупателю придется уплатить сверх суммы, потраченной на саму покупку. Кроме того, увидеть квартиру перед аукционом, как правило, нельзя, и неизвестно, в каком состоянии она находится.
Германия: вариант для наследников
В Германии также распространены судебные аукционы. Но они отличаются от торгов в США. Во-первых, в аукционах участвуют те объекты недвижимости, по которым заемщик не в состоянии погашать ипотечный кредит. Аукцион – это часто последний шанс для банка, хотя и с потерями, но вернуть долги. Хотя в Германии не только ипотечная недвижимость попадает на аукцион. Например, может быть выставлен объект, на который претендуют сразу несколько наследников, которые не могут договориться между собой.
Аукционы проводят местные суды. Истец, чаще всего банк, подает заявление, которое проверяется судом. Суд заказывает независимого оценщика, определяющего рыночную стоимость объекта, и с момента начала судебного разбирательства все решения принимаются только судом. Но так как банк является заявителем в суд, он всегда имеет право отозвать свое заявление. Так, например, суд может назначить дату судебного процесса, а банк ее отменить, так как за это время было найдено внесудебное решение.
Оценочный акт, который можно запросить в суде, включает не только всю необходимую для потенциального покупателя информацию, но также мнение эксперта о преимуществах и недостатках объекта, данные по аренде и возможном предстоящем ремонте. Перед участием в торгах этот документ стоит внимательно изучить. Именно он считается одним из главных преимуществ покупки на аукционе.
Если внесудебного решения не находится, то недвижимость выходит на аукцион, который длится около получаса. В начале торгов судопроизводитель перечисляет наиболее важные данные по объекту. Участники торга должны иметь при себе банковский чек на сумму 10% от рыночной стоимости объекта в качестве залога. Участвовать в торгах может каждый, в том числе иностранец, но последний должен иметь при себе переводчика. Победитель аукциона обязан оплатить остаток за вычетом залоговых 10% в течение 4–8?недель.
Испанская «свобода»
В Испании практика продаж недвижимости с аукционов существует уже несколько десятилетий. В основном, проводятся судебные аукционы. Кредитор обычно размещает предложения на своем сайте по фиксированной цене, предлагая продавать ее агентствам недвижимости, с которыми у него имеется договор. Если же это не удается, то банк передает дело в суд, который выносит решение о продаже недвижимости с аукциона.
Информация о проведении аукционов публикуется на государственных сайтах и в судебных бюллетенях. Потенциальным участникам торгов рассылается вестник, где публикуются даты и место проведения аукционов, а также информация о лотах, выставляемых на торги. Ограничений на участие в них для физических лиц, включая иностранцев, нет.
Никаких предварительных денежных задатков для участия в испанском аукционе не требуется. Каждый участник должен явиться с банковским чеком на имя суда. Если он что-то приобретает, чек пускается в ход, если нет, то возвращается в банк. Для этого обычно используется простая чековая книжка. Победителем торгов считается покупатель, предложивший за объект наибольшую цену. В день проведения аукциона либо в следующие сутки он обязан оплатить сделанную покупку.
Аукционы в Испании имеют свою особенность. Поэтому становится ясно, почему банки прибегают к этому инструменту продаж лишь в тех случаях, когда испробованы все прочие возможности реализации объекта. Из-за судебных издержек, сопутствующих таким продажам, цена объекта вырастает на 10–15%, а иногда и более.