И, собственно, про собственность
Я ветеран труда. Проживаю на 1-м этаже. В нашем доме расположилась контора налоговой инспекции, и мне все время звонят по домофону – это какая-то сплошная головная боль! А еще с нынешнего июня в платежку включена обязательная плата за запирающее устройство. Каким нормативно-правовым документом регулируется эта обязанность, предусмотрены ли нам льготы, и должны ли вносить в общую кассу дома свой финансовый взнос арендующие помещение налоговики?
Н.Б.
Ответ на вопрос зависит от ряда обстоятельств.
Так, имеет значение, кому принадлежит большая часть квартир в жилом доме, а также создано ли в доме товарищество собственников жилья.
Если жилые помещения заняты гражданами по договорам социального найма и относятся к жилищному фонду г. Москвы, то все вопросы касательно оснований занятия помещения налоговиками надо адресовать в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. В этом случае размер оплаты за пользование домофоном определяет управляющая организация, выбранная ДЖПиЖФ г. Москвы.
Если же квартиры в жилом доме принадлежат жильцам на праве собственности и в доме создано ТСЖ, то разбираться с арендаторами надо на общем собрании членов ТСЖ, которое правомочно решать вопрос о размере оплаты за пользование домофоном, либо в суде.
В этом случае необходимо выяснить, кто является собственником нежилого помещения, занятого налоговиками.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав и предназначены для самостоятельного использования, как, скорей всего, указанное помещение, занятое налоговиками.
Правовой режим таких помещений отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, отнесенных к общему имуществу жильцов.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Информацию о зарегистрированных правах на помещение можно получить в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Вариантов здесь два – либо помещение отнесено к общему имуществу собственников квартир в жилом доме, либо у него имеется иной хозяин – г. Москва, УФНС, частное лицо либо права на него оформлены.
Если собственность закреплена за жильцами многоквартирного дома, то арендаторы обязаны вносить плату за предоставленное помещение в общий котел ТСЖ. Востребовать денежные средства в пределах исковой давности (три года) можно в суде.
Если собственник помещения – иное физическое или юридическое лицо, то вопросы размера арендной платы и обязанность внесения денежных средств за пользование общим имуществом (подъезд, парковка, лестницы, лифт и пр.) можно разрешить в суде.
При этом суд обязан установить, было ли нежилое помещение сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а также используется ли оно в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.
Поднятая вами проблема была рассмотрена в определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. № 489-О. При этом Конституционный Суд РФ, разбирая сходный случай, высказался не в пользу членов ТСЖ.
Что касается льгот по оплате услуг за пользование домофоном, то согласно приложению к постановлению правительства Москвы от 7 декабря 2004 г. № 850-ПП ветеранам труда предоставляется льгота в виде оплаты в размере 50% стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) независимо от вида жилищного фонда, в пределах социальной нормы площади жилья с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих;
стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда;
стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда.
Меняются все…
Могу ли я разменять свою муниципальную 3-комнатную квартиру на две однокомнатных, или все сделки с жильем распространяются только на приватизированные квартиры?
Степан Люлько
Для совершения обмена не обязательно, чтобы квартиры были приватизированы, так как Жилищный кодекс РФ предусматривает обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договору социального найма.
Согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ, обмен возможен с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи.
Наймодателем муниципальной квартиры является Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Для обмена жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, понадобится предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся как в одном, так и в разных домах, расположенных как на территории Москвы, так и за ее пределами.
Если граждане, проживающие в жилом помещении по договору социального найма, не достигли соглашения об обмене, любой из них имеет право требовать обмена в судебном порядке.
Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, перечислены в ст. 73 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся случаи, когда к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Варианты для обмена вы можете искать самостоятельно или обратиться в ГУП «Московский центр арендного жилья» (г. Москва, пер. Больничный, д. 7), для чего необходимо подать заявление об обмене жилого помещения, подписанное всеми проживающими в данном жилом помещении совершеннолетними членами семьи. После принятия заявления и необходимого пакета документов ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» проверяет документы и готовит проект договора. Договор об обмене жилыми помещениями подписывается всеми гражданами, участвующими в обмене жилыми помещениями. Решение об обмене принимает Департамент жилищной политики и жилищного фонда с учетом рекомендации Комиссии по жилищным вопросам правительства Москвы.