Цена не имеет значения
В России можно наблюдать любопытный феномен: степень доступности жилья практически никак не связана с ценами на него. Точнее говоря, жилье остается недоступным вне зависимости от динамики цен. Более того, в те редкие моменты, когда стоимость квадратного метра снижается, жилье оказывается на поверку еще менее доступным. И все потому, что цены носят запретительный характер. По этой причине их прогнозирование в значительной мере теряет свой смысл: что бы с ценами ни произошло, жилье все равно останется недоступным.
Почему люди так интересуются ценами на жилье? Одним рост стоимости их имущества греет душу, для других – это профессиональная возможность заработать, для кого-то цены на жилье – это большая политика. Но в основе основ все же лежит надежда нуждающихся на приобретение квартиры или дома.
Тема доступности жилья, пожалуй, одна из самых проходных в телевизионных ток-шоу. И основной вопрос звучит прозаически просто – что будет с ценами? Организуемая в конце лета Московской ассоциацией риелторов конференция по аналитике рынка недвижимости стала уже традиционной, и на ней тоже речь идет прежде всего о ценах. Такое впечатление, что все просто помешались на стоимости жилья. Главный вопрос «разбавляется» более специальными, типа «а что будет дорожать быстрее: экономкласс или элитка?» или «где цены растут быстрее: в Москве или за МКАД?». А дальше уточняется, «как скажется на ценах снижение ставок по ипотеке или внесение очередных поправок в закон о долевом строительстве».
В значительной мере в основе всеобщего интереса лежит массовое заблуждение, будто если жилье станет вдруг существенно дешевле, то этого одного достаточно, чтобы все нуждающиеся в нем забыли о жилищной проблеме навек. Автор и сам грешен – во времена, когда был заявлен нацпроект доступного жилья, многократно пытал чиновников разных уровней на предмет того, сколько же, по их мнению, должно стоить жилье, чтобы стать доступным, и когда это светлое будущее нечаянно нагрянет. Как будто бы тоже уверовал, что вся проблема исключительно в цене.
В ответ чиновники витиевато пытались объяснить, что нельзя все сводить к ценам, что и при дорогом жилье оно может быть доступным за счет ипотеки, новых механизмов обеспечения и прочего. Звучало это малоубедительно, тем не менее приходится согласиться, что доступность действительно слабо связана с ценами в нашей стране, правда в силу совершенно иных обстоятельств.
Сладкий запретный плод
Особенность отечественного рынка жилья состоит в том, что цены на нем носят запретительный характер. Поясню. Формирование цен на жилье происходит практически в полном отрыве от общественно необходимых затрат труда на его создание, от себестоимости строительства. Цены устанавливаются по принципу: отсечь лишних покупателей от товара. На цифрах это условно можно проиллюстрировать следующим образом. Предположим, что в год в стране построено 100 квартир. А число нуждающихся в жилье и желающих его приобрести насчитывает 1000 семей (пропорции в параметрах примерно соответствуют реальности). Причем семьи отличаются по своим доходам в весьма широком диапазоне. В этой ситуации цены устанавливаются продавцами на таком уровне, чтобы отсечь лишние девятьсот, и продать жилье оставшейся сотне наиболее обеспеченных семей. При этом процесс подгонки цен идет сверху вниз. Сначала продавец прощупывает рынок заведомо завышенной ценой, а потом начинает ее постепенно снижать до полной реализации товара.
При таком порядке формирования цен для девятисот семей из тысячи жилье будет недоступным при любой динамике цен. Предположим, что в стране наблюдается экономический подъем, и доходы граждан заметно растут. Тогда цена жилья поднимается, причем ровно до того уровня, чтобы по-прежнему его могли приобрести сто семей (не больше, не меньше). Причем это будут пофамильно те же самые семьи, что и прежде, потому что сначала растут доходы работодателей (более обеспеченной категории), и только потом их подчиненных. Если же разразился кризис, то цена снижается, но опять до уровня, доступного сотне наиболее обеспеченных семей. При этом первыми материально страдают от кризиса работники, и только потом их хозяева. Поэтому состав сотни опять-таки остается практически неизменным. Отметим, что надежда воспользоваться моментом и в период падения цен успеть схватить квартиру подешевле для большинства недостаточно обеспеченных людей иллюзорна. Потому что сначала падает покупательная способность населения, и только после этого, как следствие, снижается цена. Но не наоборот. Поэтому всегда «опаздываешь».
Конечно, кризисы и резкие подъемы экономики – события редкие. Гораздо чаще рынок подвергается существенно более слабым воздействиям, вызванным принятием какого-то закона, введением нового налога и тому подобным. В этом случае соответствующая реакция цен измеряется уже не десятками, а единицами процентов. Но запретительный механизм сохраняется неизменным.
По этой причине прогнозирование цен на жилье в плане его доступности в значительной степени теряет свой смысл. Наблюдается парадокс: прогнозируемое снижение цен на жилье не сулит остро нуждающимся в нем ничего хорошего (все равно не купишь), равно как ожидаемый рост цен является свидетельством повышения уровня жизни населения (квартиру опять же не купишь, но жить станешь лучше). Вообще говоря, еще неизвестно, что предпочтительнее для населения: когда цены снижаются или когда они растут.
Не душит конкуренция из-за рубежа
Есть две основные причины исключительного механизма формирования цен на жилье в отличие от других товаров и продуктов. Первая – это наличие громадного неудовлетворенного спроса со стороны реально нуждающихся в жилье, который не исчезнет в течение многих лет и даже десятилетий. Страна нуждается примерно в 3 млрд кв. м жилья при том, что в год строится всего около 60 млн кв. м. Как следствие, розничные цены иногда в 5–6 раз превышают себестоимость строительства. Такой разрыв полностью устраняет всякую экономическую связь между ними и позволяет через запретительный механизм гулять ценам в широчайшем диапазоне, сохраняя производство рентабельным даже в сильные провалы.
Вторая причина состоит в существенной изолированности отечественного рынка жилья от внешнего мира, в отсутствии конкуренции из-за рубежа. Страну невозможно заполонить импортными квартирами, как куриными окорочками, телевизорами или автомобилями. Построить жилье в Китае, привезти в Москву и здесь продать не получится, потому что жилье по определению «недвижимость». В этой связи хотелось бы напомнить, что в советские времена «Жигули» стоили столько же, сколько двухкомнатная кооперативная квартира. Газеты пестрели объявлениями типа «меняю квартиру или дачу на автомобиль». Но это в прошлом, а сейчас «Лада» дешевле московской квартиры раз в десять-двадцать. И все потому, что на авторынок давит конкуренция из-за рубежа, а на жилищный – нет.
Выбить почву из-под запретительного механизма формирования цен на жилье можно было бы, существенно (в 2–3 раза) увеличив объемы строительства. Однако добиться этого не удается уже многие годы, и не понятно, почему бы ситуация могла в обозримом будущем улучшиться коренным образом.
Пожалуй, наилучшей иллюстрацией действия запретительного механизма послужил последний кризис. Уж как население мечтало о падении цен! И вот он – выигрышный билет. Цены на жилье рухнули на 30%. Но что-то не было заметно, чтобы люди бросились за покупками. Одни остались без копейки денег в кармане, у других деньги были, но их сдерживал страх тоже остаться без копейки. В итоге и новостроек стало меньше, и покупок.
Рассмотрим другой сюжет. Пару месяцев назад интернет-журнал Metrinfo под рубрикой «Народное мнение» опубликовал статью «Не жилье дорогое, а заплаты маленькие», в которой отразил результаты собственного опроса москвичей на тему, как они воспринимают цены на жилье. Как сообщает журнал, часть жителей выразила надежду на то, что ситуация изменится к лучшему, «если будет рост зарплат, до 80–100 тыс. руб. в месяц, тогда эта цена будет доступной для горожан».
Напрасные надежды. Запретительный механизм поднимет стоимость жилья до уровня, который оставит доступность жилья неизменной. В подтверждение хочу напомнить, что какое-то время назад зарплаты москвичей исчислялись миллионами рублей (до деноминации), однако жилье никак не было от этого доступнее.
На конференции МАР по аналитике вице-президент РГР К. Апрелев напомнил о предстоящем введении налога на недвижимость. По его мнению, «если налог будет принят, то ценовой тренд на рынке жилья будет понижающим». Подразумевается, что в результате многие граждане начнут продавать свое жилье, и цены присядут. Вероятно, и даже скорее всего, именно так и произойдет. Только что из этого? Если люди по материальным соображениям вынуждены отказываться от собственного жилья, то о чем это свидетельствует: о росте его доступности, или снижении?