Нет хитрей задачи, чем покупка дачи
Рынок полон зазывной рекламы: «Чудесные места! Низкие цены! Солидные скидки!». Предложений на любой вкус и любую толщину кошелька масса?– только выбирай. Причем после «угарного» лета-2010 спрос на загородную недвижимость даже вырос. Однако к такой покупке надо подойти весьма серьезно, ведь приобретается не просто квартира, а дом, стоящий на земле.
Здесь важно не упустить детали, не наделать ошибок, максимально исключить возможные юридические риски, которых на земельном рынке куда больше, чем на рынке городского жилья. К тому же далеко не все загородные объекты оформлены без нарушений.
Итак, подходящий объект выбран: место, инфраструктура, транспортная доступность, соседи – все устраивает. И вы готовы сделать первый шаг для покупки загородной недвижимости – приступать к оформлению сделки.
Однако, присматривая дом, надо иметь в виду, что довольно часто продавцы дач не имеют полного пакета документов (к коттеджным поселкам это относится в меньшей степени). Поэтому начало начал – проверка бумаг. Желательно, чтобы все они оказались в порядке еще до сделки, а участок и дом были юридически чистыми.
На первой же встрече покупателю необходимо проверить документы на их соответствие конкретным объектам и убедиться, что сами эти объекты находятся в собственности именно того продавца, с которым в итоге вы подпишете договор купли-продажи. Попросите показать бумаги, подтверждающие полномочия продавца или его представителя.
При приобретении загородной недвижимости речь идет сразу о двух объектах сделки – земле и доме. Поэтому спрашивайте у продавца свидетельство о государственной регистрации права на то и другое.
В основной пакет документов, как правило, входят:
– свидетельство о госрегистрации права собственности на землю (при этом участок должен состоять на новом кадастровом учете);
– свидетельство о госрегистрации права собственности на жилой дом;
– правоустанавливающие документы на участок и дом (постановление, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и др.);
– справка об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемом жилом доме;
– нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если собственник состоит в браке (или заявление о том, что в браке не состоит).
В зависимости от схемы сделки, число документов может меняться. Как правило, подготовкой и сбором необходимых бумаг занимаются юристы, специализирующиеся на сделках с загородной недвижимостью. Необходимый предварительный этап в данном случае – экспертиза всех представляемых документов. Это нужно для обеспечения чистоты сделки.
Однако, тенденция
Участились случаи продажи участков, которым присвоены кадастровые номера нового образца, но земля не прошла межевания и у нее не установлены точные границы. Последствия могут быть самыми неприятными. Например, когда покупатель будет межевать приобретенный участок, окажется, что его площадь меньше той, что указана в документах. А ведь каждая сотка стоит недешево.
Поэтому перед сделкой землю надо поставить на кадастровый учет через межевание. По результатам межевания участку не только присваивается кадастровый номер, но и выдается кадастровый паспорт или кадастровая выписка. В этом документе указываются границы земельного участка и координаты каждой точки.
Метить точно в цель
Весьма существенная подробность – целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка. Ведь земля должна использоваться строго по назначению – под садовый, дачный или жилой дом, под сельхозугодья.
Особое внимание обратите на то, каким образом был зарегистрирован дом. Если он расположен на земельном участке, предназначенном для садоводства или дачного строительства, и зарегистрирован по «дачной амнистии», то название ему – дачный или садовый дом. А поскольку такие дома не проверялись на предмет нарушения строительных и санитарных норм, то это чревато штрафными санкциями со стороны контролирующих органов, а при невозможности устранения нарушений?– судебными тяжбами. К примеру, купленный дом может размещаться в санитарной зоне или находиться на «неправильном» расстоянии до соседнего дома. Не исключено, что в дальнейшем последует снос такого строения.
Если дом построен в заповедной зоне, могут возникнуть большие проблемы, так как законом это запрещено. На такое строение обязательно надо проверить всю документацию, особенно – правомерность выдела земли. Иначе покупателя ждут судебные баталии и даже потеря недвижимости.
Так же внимательно надо изучить документацию участков, расположенных на лесной территории. Лес нельзя сделать своей собственностью, его можно лишь взять в аренду сроком на 49 лет.
Чтобы все соответствовало требованиям закона, участок под размещение жилого дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство.
К слову сказать, большинство земель, на которых построены коттеджные поселки, относятся к разряду ИЖС.
Всех этих «мелочей» покупатель может не знать, поэтому до оформления сделки лучше обратиться к специалисту за профессиональной помощью, чтобы потом не оказалось, что приобретенный объект невозможно использовать так, как хочется.
Обязательно стоит обратить внимание на наличие коммуникаций и на то, каким образом они узаконены. Если коммуникации уже проложены, у девелопера должен быть акт их приемки в эксплуатацию.
Хорошо, если продавец земли может предъявить покупателю документ под названием «Технические условия на технологическое присоединение энергоресурсов» (речь идет об электричестве, воде, газе). Если все это отсутствует, следует поинтересоваться, какова возможность подключения к коммуникациям. Техническую возможность подведения коммуникаций предусматривают проектная документация и разрешение на строительство сетей. При этом не важно, где расположен дом – в централизованном поселке или в деревенской застройке, эта проблема актуальна везде.
Вся подноготная
Следующий этап выяснений – проверка того, нет ли обременений и арестов. Наибольший риск в сделках с загородными объектами заключается в том, что они могут быть с обременениями, – то есть иметь юридические ограничения.
Обратимся к Федеральному закону от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с этим документом ограничениями (обременениями) объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, являются: сервитут, ипотека, рента с пожизненным содержанием, аренда, доверительное управление, опека, концессионное соглашение, арест имущества, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры и т. д.
Запись об обременениях должна содержаться в правоустанавливающем документе – свидетельстве о госрегистрации права собственности на недвижимость.
Одно из наиболее опасных для покупателя обременений – арест имущества. Опасность кроется в том, что с момента совершения сделки до перехода права собственности проходит месяц. За это время могут произойти любые непредвиденные события (к примеру, на недвижимость по решению суда наложат арест, поскольку прежний владелец пренебрегал оплатой коммунальных услуг или не погашал кредит). Ну а когда недвижимость находится под арестом, никакие юридические действия с ней совершать нельзя, и любые заключенные сделки будут признаны недействительными.
Столкнувшийся с этим, покупатель будет вынужден начать судебное разбирательство, тратить на это время и деньги.
Для владельцев земельных участков опасен, в частности, такой вид обременения, как сервитут. Он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. И если, к примеру, владельцу потребуется обеспечить проезд через соседний участок (проложить инженерные коммуникации), необходимо будет заключить соглашение с соседом. Участок в таком случае подпадает под обременение. Договор сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
В большинстве случаев с обремененной недвижимостью можно совершать сделки купли-продажи, но только если покупатель не возражает и готов принять на себя все заботы по снятию запретов с жилья. Запрет на продажу обремененной недвижимости накладывает лишь обременение в виде ареста?– такая сделку просто не будет зарегистрирована в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).
Продавец во время заключения договора обязан указать информацию об обременениях земельного участка и ограничениях. Если он дал ложную информацию, покупатель может снизить цену, расторгнуть договор или потребовать дополнительное возмещение за доставленные неудобства.
Это важно
- Если вы собираетесь приобрести недвижимость с обременением, то прежде всего проконсультируйтесь с юристами по поводу того, как снять обременения с объекта. Если по каким-то причинам сделать это невозможно, лучше будет отказаться от такой покупки.
- Чтобы прояснить ситуацию, проверить права продавца на реализуемый объект, установить наличие или отсутствие обременений, стоит обратиться в Росреестр и заказать выписку из Единого государ-ственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если, предположим, дом сдан в долгосрочную аренду или является предметом залога, то от покупателя скрыть подобный факт обременения невозможно. В договоре купли-продажи дома необходимо отразить гарантии продавца: на момент передачи объект недвижимости свободен от притязаний третьих лиц.
Выписка из ЕГРП выдается каждому заявившему гражданину в течение пяти рабочих дней при условии оплаты госпошлины в размере 100 рублей за каждый объект. Лишь только после этого можно говорить о заключении договоров и выходе на сделку.
- Безопаснее приобретать загородную недвижимость на первичном рынке. В этом случае маловероятны неожиданные претензии со стороны третьих лиц, поскольку смены собственников редки. Тем не менее обратить внимание на правоустанавливающие документы на земельный участок, безусловно, надо. Каким образом выделялась земля? На законных ли основаниях возведен дом? Кроме того, при первичной продаже важно обратить внимание на готовность объекта: введен ли дом в эксплуатацию, подведены и зарегистрированы ли коммуникации?
Больше гарантий, хороших и разных
Следующий после проверки документов этап?– закрепление обоюдно достигнутых договоренностей (сроки и цена).
Один из вариантов – заключить соглашение об авансе. В этом случае стороны фиксируют достигнутые договоренности, но не несут финансовых обязательств в случае невыполнения своих условий. Для того чтобы закрепить обязательство наверняка, рекомендуется заключать соглашение о задатке. Здесь обязательства сторон контролируются ст. 381 Гражданского кодекса. Срыв такой сделки маловероятен.
В соглашении обязательно надо указать стоимость объекта, график и форму платежей. Грамотно составленное соглашение – залог здоровых отношений сторон в дальнейшем. Задаток может быть выплачен в наличной или безналичной форме.
Далее сделка переходит, как правило, в форму заключения основного договора купли-продажи.
Договор может быть составлен либо в простой письменной, либо в нотариальной форме. Это соглашение двух сторон, в соответствии с которым одна сторона передает земельный участок в собственность второй стороне, а вторая – уплачивает денежную сумму, указанную в этом договоре.
В договоре описывается участок, указывается адрес, кадастровый номер, общая площадь, категория земли, назначение. Также фиксируется стоимость участка, порядок, сроки и условия оплаты, указывается способ передачи денежных средств. Называется дата, после которой покупатель станет полноправным владельцем земли.
При совершении сделок купли-продажи важно, чтобы все шло параллельными курсами, а не одно отдельно от другого. Необходимо выработать безопасную схему сделки и форму оплаты. Продавцу не стоит подписывать договор купли-продажи, где сказано, что все расчеты произведены, если деньги не поступили на счет или не заложены в депозитарий банка, поскольку существует риск неоплаты.
Имейте в виду: в договоре купли-продажи для покупателя безопаснее указывать реальную сумму продажи объекта.
Месяц на госрегистрацию
Заключительный этап – госрегистрация договора купли-продажи и передача имуще-ства по передаточному акту.
Заявление о госрегистрации подписывается в Росреестре лицами, заключающими договор, либо их представителями (законными или по доверенности). Если документы содержат помарки (зачеркнутые слова, иные исправления), не оговоренные в документе, заявление не будет принято к рассмотрению.
В Росреестре по Московской области срок регистрации составляет 30 календарных дней. Только по личному заявлению сторон регистрирующий орган может рассмотреть возможность сокращения этого срока.
После регистрации стороны получают либо два экземпляра зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка (а покупатель – еще и свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок). Есть, правда, и другой вариант – отказ в государственной регистрации…
Как показывает практика, единственное отличие сделки с загородной недвижимостью от сделки с городской, это порядок подписания акта приема-передачи. В случае с городской квартирой он подписывается после госрегистрации договора, в случае с загородной недвижимостью – подписывается вместе с договором и сдается на регистрацию.
С момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя он становится собственником приобретенной недвижимости.
Деньги сдал, деньги принял
Весьма важно выстроить безопасную для сторон форму взаиморасчетов.
Самый популярный и проверенный вариант – наличный расчет через банковскую ячейку. В этом случае продавец и покупатель заключают в банке договор аренды банковской ячейки на срок госрегистрации перехода права собственности (по закону не более одного месяца), плюс необходимое число дней для осуществления выемки. Как правило, расчет (оплата) по сделке купли-продажи приобретаемого объекта недвижимости происходит после регистрации договора купли-продажи.
Кстати, в договоре обязательно должно быть прописано условие доступа к ячейке продавца, после того как он предъявит документы, подтверждающие переход права собственности от него к покупателю. В данном случае подтверждающими документами могут служить выписка из ЕГРП или зарегистрированный договор купли-продажи.
Расчет (оплата) по сделке может произойти и перед регистрацией договора купли-продажи, но к такому расчету прибегают редко, так как в этом случае риски покупателя серьезно возрастают.
Довольно часто применяются расчеты с рассрочкой платежа. В этом случае в договоре купли-продажи прописывается график платежей, и договор регистрируется. Стоит обратить внимание на то, что при регистрации сделки с рассрочкой платежа возникает залог, объектом которого становится приобретаемая недвижимость. Залогодержателем до полного расчета по договору купли-продажи выступает продавец. Подобная схема применятся также при безналичных расчетах.
Что касается безналичных расчетов между сторонами, то здесь наиболее популярным инструментом проведения сделки купли-продажи является аккредитив.
Напомним, аккредитив – это условное денежное обязательство, принимаемое банком плательщика для осуществления платежа в пользу получателя средств по аккредитиву указанной в нем суммы, т.е. банку получателя. Другими словами, расчет аккредитивами идет как бы под контролем банков и исключает невыполнения условий по заключенным контрактам.
Как все происходит? Покупатель выставляет в пользу продавца аккредитив с условиями, при которых он открывается при предъявлении документа, подтверждающего переход права собственности (зарегистрированный договор купли-продажи). При этом покупатель может выставить аккредитив в банке, в котором у него находятся средства на счете (банк-эмитент), а продавец может открыть аккредитив в банке, в котором ему комфортнее (банк-исполнитель). Необходимое условие – чтобы выбранные сторонами банки работали с аккредитивами.
Таким образом, можно оформить сделку купли-продажи, а затем представить необходимые документы (аккредитив) в банк для оплаты.
Эта форма удобна при безналичных расчетах и для покупателя, и для продавца, поскольку страхует сделку и стороны. Аккредитив является гарантией платежа и своего рода контролером за ходом сделки и выполнением всех условий, прописанных в договоре купли-продажи.
Вместо послесловия
В качестве заключительного мажорного аккорда законодательством предлагается налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей недвижимости.
Продавец, если он физическое лицо, платит налог в 13% от цены, указанной в договоре купли-продажи, при условии, что он владел имуществом меньше трех лет. Если срок владения объектом превышает три года, налог не платится. Покупатель не платит ничего.
Материал подготовлен при содействии юристов компании «Терра-Недвижимость»