Против кого дружите?
Поможет ли альянс Росреестра и ФНП обеспечить юридическую чистоту сделок и избежать в дальнейшем судебных разбирательств? Свое мнение на сей счет высказывают участники рынка недвижимости.
Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка жилья корпорации «Рескор»:
– На мой взгляд, подписанный протокол не обеспечит универсальной защиты от возможных «сюрпризов». Сами по себе сведения, полученные в Росреестре, могут служить для нотариусов лишь информацией общего характера. Ведь сотрудники Росреестра смотрят только документы, которые приходят к ним из ЕГРП. И если даже по квартире имеется полная картина со дня приватизации, то из документов не всегда можно определить, насколько чиста квартира юридически. Из них, например, не видно, где и когда были нарушены права проживающих в ней. Допустим, человек выписан, а почему, на каком основании? Этого документ не скажет. А если бывший жилец квартиры потом подаст в суд?
К тому же никакой ответственности за прошлые сделки нотариусы нести не будут. Да и разве могут они отвечать, к примеру, за паспортистку, которая выдала «неверную» справку? (К слову сказать, самое большое наказание для такой паспортистки – увольнение.) А добросовестный приобретатель может в дальнейшем пострадать.
Поэтому, думаю, пока все же лучше обращаться в хорошее агентство недвижимости. Риелторы, которые заботятся о своей репутации, скрупулезно проверят все предыдущие сделки и скажут клиенту о том, стоит ему покупать эту квартиру или нет. А дальше решать самому человеку.
Николай Тюленев, генеральный директор АН «Семь холмов»:
– Ничего особенно революционного в соглашении Росреестра и ФНП пока не вижу. Большую часть полномочий нотариусы и так имели: «В случае если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие» (пункт 1 ст. 16 Федерального закона РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Условием доступа к сведениям Росреестра, как видно из протокола, является «удостоверение соответствующей сделки или совершения иного соответствующего нотариального действия», а также открытое наследственное дело. На мой взгляд, это полумера. Вот если бы нотариусу дали право делать запрос об истории перехода прав на объект до удостоверения сделки (лишь по совместному заявлению правообладателя и потенциального покупателя), тогда да, польза была бы реальной.
К тому же в протоколе (как, впрочем, и в 122-ФЗ) не раскрыто понятие «иное соответствующее нотариальное действие». Что это такое? Чему – соответствующее? Не о том ли самом совместном заявлении настоящего и предполагаемого правобладателей идет речь?
Надеюсь, ответ будет дан в новом Законе о нотариате, проект которого планируется внести в Думу в конце этого года.
Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
– Нотариус, выполняя возложенные на него функции, не занимается ни построением, ни организацией сделки в рамках цепочки. Эту работу выполняют риелторы. Поэтому и обеспечить взаимосвязанную проверку всех объектов в рамках сделки (а сделок, осуществляемых в режиме альтернативных операций, на московском рынке большинство) пока никто, кроме риелторов, не в состоянии.
Работа же нотариуса сфокусирована в рамках хотя и весьма важного, но все же частного элемента сделки. Нотариус, удостоверяя договор, свидетельствует, что стороны подписали его по своей воле, вполне осознавая все условия сделки. При этом проводить «глубокое бурение», которым приходится заниматься риелторам в рамках экспертиз, нотариусы, при текущем уровне загруженности, едва ли смогут.
Поэтому мне представляется, что риелторы и нотариусы являются взаимодополняющими звеньями единой цепочки, призванной обеспечить юридическую чистоту совершаемых сделок. Ни о каком перетягивании одеяла здесь речь не идет.
Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «Ипотек.ру»:
– Нет ничего удивительного, что нотариусы стараются вернуть себе «клиентов от недвижимости»: дополнительная работа, соответственно – дополнительные заработки. Но это начинание принесет пользу только в том случае, если оно действительно обеспечит клиенту гарантии юридической чистоты. Ведь помимо сведений, которые могут сообщить регистрирующие органы, существует немало другой информации, необходимой для полноценной проверки юридической чистоты квартиры. Люди, не учтенные при приватизации, «выписанные» в связи с отбытием наказания или призванные на военную службу – эти и другие обстоятельства могут привести к расторжению сделки либо ограничению прав покупателя. Но этой информации в Росреестре нет, она имеется только в паспортных столах ЕИРЦ и милиции.
Сделка, например, может быть совершена лицом, которое не отдает себе отчета в своих действиях. Но определить это способен только врач-психиатр – у нотариуса таких и знаний и полномочий нет. Другими словами, есть немало обстоятельств, при которых говорить о юридической чистоте не приходится.
Если нотариусу дадут право и возможность проверять все и везде, если он будет материально отвечать за результаты такой проверки (причем не в размере своей комиссии, а в размере понесенного покупателем ущерба), это действительно улучшит ситуацию. И это действительно стоит дорого.
Если же проверка будет половинчатой (сейчас фактически эту проверку осуществляют регистрирующие органы), то для клиента это обернется лишь дополнительными и не очень обоснованными расходами.
К слову сказать, во многих странах есть люди, в чьи обязанности входит проверка юридической чистоты. Они называются по-разному: юристы, нотариусы, адвокаты… У них есть право проверять все полностью и во всех инстанциях. Если у нас такие люди будут называться нотариусами – не вижу в этом ничего плохого.
Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
– Есть основания полагать, что услуга по подаче пакета документов на регистрацию в Росреестр и услуга по направлению запроса о сведениях в ЕГРП отдельно, без услуг нотариуса по удостоверению сделки, существовать не будут. В связи с этим можно расценивать подписанный протокол как попытку ФНП заинтересовать участников сделок купли-продажи в нотариальных услугах по ее удостоверению. Дескать, и сделку юридически проверим, и объект по ЕГРП найдем, и документы на регистрацию без очереди сдадим.
Если обратиться к европейскому опыту, то можно увидеть, что в развитых странах нотариальное удостоверение является обязательным. Поэтому логично, что на европейского нотариуса частично возложены госфункции по организации подачи пакета документов для регистрации сделок с недвижимостью. У нас же эта функция нотариусов будет дублировать аналогичную функцию Росреестра.