Без бумажки мы букашки
Для того, чтобы заключить договор с кем бы то ни было, ТСЖ как юридическому лицу и управляющей домом организации необходимо иметь определенный пакет документов на дом.
Объем необходимой к передаче технической документации определен п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (далее – Правила), кроме этого, п. 26 Правил определяет перечень иных, необходимых для управления домом, документов. Понятно, что это федеральный акт, и он не может предусмотреть особенностей каждого субъекта.
Поэтому Департаментом жилищного хозяйства и благоустройства г. Москвы разработано очень подробное и понятное распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организации, управляющей многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм», конкретизирующее этот порядок для Москвы и разъясняющее федеральное законодательство. В нем – подробный реестр документов и актов для сдачи-приемки документации, материальных ценностей и согласованных обязательств по МКД, примерный сводный акт приема-передачи документов и актов, а также примерная схема, исполнители и сроки основных мероприятий, в которой буквально по дням расписаны действия местных властей.
Все очень четко, понятно и подробно! Кроме того, для решения спорных вопросов распоряжением правительства Москвы от 16.01.2008 № 43-РП «О создании городской комиссии по рассмотрению вопросов, возникающих при создании и деятельности товариществ собственников жилья и иных объединений собственников в жилищной сфере» создана комиссия. Положение о Комиссии по проведению проверок соблюдения законодательства при создании и деятельности ТСЖ в административных округах города Москвы утверждено руководителем ДЖКХиБ А. Цыбиным 15.05.2009.
Старая песня про баланс
Однако известно, как многие ТСЖ судятся годами и с большим трудом буквально выцарапывают из ДЕЗа документы по своему дому. Нежелание дирекций как бывших управляющих организаций отдавать документы ТСЖ является не только нарушением п. 10 ст. 162 ЖК РФ, но также и присвоением чужой собственности. Как правило, сотрудники ДЕЗов и прочие недобросовестные мелкие чиновники ссылаются на то, что ДЕЗ является балансодержателем (в их понимании, владельцем) дома. С момента возникновения в России частной собственности на жилье баланс жилого дома распался на «балансы» отдельных собственников – физических и юридических лиц – в пропорциях долевой собственности!
Что еще за юридические лица? Во-первых, город Москва, которому, например, в нашем доме принадлежит 10% собственности. Во-вторых, помещения нежилого фонда могут принадлежать каким-нибудь фирмам, как государственным, так и частным. Товариществу изначально не принадлежит никакой недвижимости! ТСЖ – это орган управления домом, представитель интересов собственников. На его балансе могут быть разве что карандаши и оргтехника. Конечно, со временем, можно построить себе, например, котельную, но она может быть как на балансе ТСЖ, так и в долевой собственности его членов.
Как слепой с глухим
Итак, вы создали в своем доме ТСЖ для управления своей собственностью, или поняли, что стоит легализовать липовое ТСЖ и взять все в свои руки. На руках у вас ни единого документа, необходимого для управления домом, а ДЕЗ не торопится передавать их.
Наше ТСЖ «Арбатец» мы создали в августе 2007 года и с тех пор переписывались с ДЕЗ Даниловского района – и напрямую, и через Даниловскую управу – с просьбой передать нам эти самые документы. Дирекция же в ответ твердила про балансодержателя и требовала подписать с ней договор управления. Но как подписать договор с кем бы то ни было, не имея документов? В договоре ведь должно же быть указано, каким именно имуществом мы поручаем управлять. Какой, собственно, объект мы передаем в управление. И сколько будет стоить управление таким объектом.
Наша переписка продолжалась года два, в течение которых в ДЕЗе сменилось с полдюжины директоров, не говоря уже о прочих сотрудниках, несколько заместителей главы управы. Сам же глава очень старался привести в норму наши отношения с дирекцией, но диалог с ней напоминал беседу слепого с глухим:
– ТСЖ: отдайте нам документы, без документов мы не можем заключить с вами договор.
– ДЕЗ: заключите с нами договор, все документы у нас и так есть.
К середине 2009 года ситуация дошла до критической точки – ДЕЗ стал шантажировать нас: если мы не заключим с ним договор, нас перестанут обслуживать. Но мы же платим по вашим жировкам, возражали мы. Ну и что! – ухмылялся ДЕЗ, – Без договора обслуживать вас мы не обязаны!
Мы уже подумывали об иске в суд о понуждении ДЕЗа к передаче нам документов. Но ведь даже если решение будет принято в нашу пользу, то как заставить чиновников его выполнить? Решили обратиться за помощью в Департамент ЖКХиБ к Андрею Цыбину. Оттуда были направлены соответствующие указания нашим местным чиновникам. Но практического эффекта они не произвели! О чем мы и сообщили руководителю департамента. Тогда он принял более решительные меры: поручил начальнику управления по организации деятельности ТСЖ и организации самоуправления в МКД Виталию Акимкину провести совещание. Были приглашены представители префектуры ЮАО, Даниловской управы, окружного ГУ ИСа, ДЕЗа Даниловского района и представители нашего ТСЖ.
Порционный товар
Виталий Акимкин назначил двухнедельный срок передачи документации. И действительно, мы получили от ДЕЗа и ГУ ИСа документы. Но только часть, остальные требовалось изготавливать или делать на них запросы. Полученных документов как раз хватило для регистрации в Едином реестре управляющих организаций.
Через какое-то время дирекция выдала новую порцию, и на сегодняшний день у нас есть основная часть документов по нашему дому. Некоторые приходится добывать самостоятельно. Например, разрешение на присоединение мощностей, разграничение принадлежности с МОЭКом, акты разграничения эксплуатационной ответственности с МОЭКом. Теперь подали заявку на формирование земельного участка и ждем межевания нашего квартала.