11:34:12
19 июля 2024 г.

Голы в ворота профессионалов

ЖКХДавайте честно! Большинству жителей не хочется обременять себя заботами о доме. Им бы чистоту в подъездах, газоны во дворе, хорошие коммунальные услуги в квартире. Заплатил – и нет проблем. При этом желательно, чтобы обеспечивала подобные блага честная компания, где трудятся опытные и симпатичные профи. Но дождаться подобного чуда от ДЕЗов не удается.

А новому игроку протиснуться в плотные ряды завсегдатаев сферы жилищных услуг весьма непросто. Почему? Своим мнением на сей счет поделилась Юлия Кузнецова, генеральный директор УК «Маторин».

– Считается, что судьбу управляющей компании решают жители. Понравится – выбрали, разонравится – перешли к другой. На деле все не так. Если частная структура приходит в дом с честными намерениями, она всегда найдет с собственниками общий язык. А вот договариваться и находить компромисс с госструктурами непросто, потому что существует довольно сильное противодействие частным управляющим компаниям.

С чего начнем? Ну хотя бы с того, что в одном районе нам четыре месяца не перечисляли полагающиеся средства. Все это время приходилось оказывать услуги бесплатно. А ведь речь идет о достаточно больших деньгах: если начисляемая сумма на дом составляет 250 тыс. руб., то на субсидии от города из этой суммы приходится около 100 тыс., то есть 30–40%.

Для того чтобы оформить субсидию, УК должна испить горькую чашу. Например, в этом году субсидии за первый квартал управляющие компании реально получили только в апреле. То есть три месяца должны были финансировать объекты за счет собственных оборотных средств. Но это могут себе позволить только ДЕЗы, а также те УК, у которых есть иные источники дохода.

Через бюрократические препоны при оформлении субсидий способна пройти не каждая управляющая компания. Именно поэтому некоторые дома-одиночки, управляемые ТСЖ, даже отказываются от бюджетных денег. Так почему бы не выдавать субсидию не управляющим, а адресно – каждому жителю на его счет?

Как правило, ГУ ИСы действуют в одной связке с ДЕЗами. Руководители дирекций назначаются на должность главой управы. Соответственно, воля управы транслируется ДЕЗом, который препятствует вхождению в многоквартирный дом частной УК. К примеру, не передается техдокументация, по ночам могут совершаться кражи инженерного оборудования. Поэтому первое, что мы делаем, принимая в управление дом, – меняем в подвалах замки…

Бывают случаи, когда частные УК заходят на объект с помощью ЧОП. Однажды мы вынуждены были предоставлять охрану и адвоката инициативной группе дома, организовавшей голосование в нашу пользу. ГУ ИСы проявляют отменный гуманизм по отношению к ДЕЗам, но только не к частным УК. Например, инженерная служба может легко покрыть дирекции недоплату по коммунальным платежам из-за должников, скажем, в миллион рублей. Как это делается? Сумму распределяют на всех жителей района. В итоге вам приходит квитанция, где вместо 3000 руб. указано 3003. Кто станет разбираться из-за трех рублей? В самом деле, зачем работать с должниками, когда можно всем дополнительно начислить по трешке?

Частная компания не может так вольно обращаться с начислениями – тот же ГУ ИС ей этого не позволит!

А дальше частная компания вступает во взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями – Мосводоканалом, Мос-энерго, Московской объединенной энергетической компанией «МОЭК». В основном научились находить с ними общий язык, ориентированность на клиента просматривается в их политике все больше. Тем не менее и ресурсоснабжающие организации порой осложняют работу коммерческой УК, пытаясь давить на нее через органы местной власти. А когда начинаешь объяснять, что властям не следует вмешиваться во взаимоотношения двух хозяйствующих субъектов, то это вызывает непонимание. Поэтому приходится приучать ресурсоснабжающие организации к цивилизованным способам разрешения конфликтных ситуаций и претензий: непосредственное общение с УК либо обращение в арбитражный суд, если не достигнут компромисс.

Еще одна проблема, связанная с разделением сфер ответственности УК и ресурсоснабжающих организаций при оказании услуг в многоквартирном доме. К примеру, МОЭК не имеет индивидуального договора с каждым жителем. Он заключает его с управляющей компанией. При этом подписывается акт о разграничении ответственности по сетям: до ввода в дом ответственность несет МОЭК, после ввода – управляющая компания.

Согласно нормативным документам УК обязана поддерживать определенный температурный режим в подающей трубе в зависимости от температуры наружного воздуха, такая же обязанность до ввода в дом лежит на МОЭКе.

А проблема заключается в следующем. УК по договору с МОЭКом является абонентом, то есть потребителем услуги. По сути же управляющая компания – некий транзитер, через которого проходит ресурс, а потребителем услуги является житель. Но, к сожалению, существующая нормативная база не позволяет УК заключать с ресурсоснабжающими организациями договор на транзит ресурсов.

Я обращалась в МОЭК с просьбой заключить договор на транзитную поставку, но компания на это не идет, потому что тогда ответственность за оплату услуг отопления и горячего водоснабжения ложится на каждого жителя. Монополисту невыгодно так работать. Ему проще, если ответственность за оплату лежит на управляющей компании.

Что получается? Если вдруг житель или дом оказался недобросовестным и задерживает коммунальные платежи (допустим, УК собирает с дома не 98–99%, как должно быть, а 30–40%), то у управляющей компании возникает дыра в бюджете. Но при этом она обязана в полном объеме платить ресурсо-снабжающей организации. И это касается не только МОЭКа. Никто из поставщиков ресурсов не хочет заключать договор с УК как с транзитной структурой. Где же логика в законодательстве?

Конечно, ресурсоснабжающие организации не могут заключить отдельный договор с каждым жителем, так как вход в дом один, но договор должен быть либо многосторонним (по которому УК является транзитной организацией, а жители – потребителями услуг), либо двусторонним (где УК является транзитной организацией). И законодательством должна быть предусмотрена ответственность каждого жителя за оплату услуг ЖКХ. Иначе убытков и банкротства управляющим компаниям не избежать.

С кем у профессиональной управляющей компании не должно быть проблем, так это с собственниками жилья. Если УК добросовестная, то жители знают в лицо своего управляющего и он знает всех жителей дома. На профессиональном языке это называется «управление внутренней средой дома».

Когда говорят, что в доме плохие собственники, это значит, плоха сама УК. Конечно, в каждом доме есть три-пять «сложных» квартир, но в остальных-то 200–400 квартирах нормальные жители, с которыми можно найти общий язык. Избежать проблем во взаимоотношениях с ними поможет правильно составленный договор управления. Есть форма, рекомендуемая государством, но она не защищает интересы ни собственника, ни УК. В ней просто сказано, что компания должна «выполнять все требования, предусмотренные законодательством». А если собственники захотят поменять свои требования уже после подписания договора? В рыночных условиях использование жесткой унифицированной формы договора управления – нонсенс.

В договоре должно быть прописано, кто и что делает, в какой последовательности и в какие сроки. Каждая услуга должна содержаться в отдельном приложении с описанием прав, обязанностей и требований, а также ответственности сторон. Следует четко формулировать требования к отчетности: с формами, с образцами. Договоры нашей компании обычно занимают страниц 40. Конечно, это большой объем, зато житель знает, что он может с нас спросить.

Лилия Позднякова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация