Голы в ворота профессионалов
Давайте честно! Большинству жителей не хочется обременять себя заботами о доме. Им бы чистоту в подъездах, газоны во дворе, хорошие коммунальные услуги в квартире. Заплатил – и нет проблем. При этом желательно, чтобы обеспечивала подобные блага честная компания, где трудятся опытные и симпатичные профи. Но дождаться подобного чуда от ДЕЗов не удается.
А новому игроку протиснуться в плотные ряды завсегдатаев сферы жилищных услуг весьма непросто. Почему? Своим мнением на сей счет поделилась Юлия Кузнецова, генеральный директор УК «Маторин».
– Считается, что судьбу управляющей компании решают жители. Понравится – выбрали, разонравится – перешли к другой. На деле все не так. Если частная структура приходит в дом с честными намерениями, она всегда найдет с собственниками общий язык. А вот договариваться и находить компромисс с госструктурами непросто, потому что существует довольно сильное противодействие частным управляющим компаниям.
С чего начнем? Ну хотя бы с того, что в одном районе нам четыре месяца не перечисляли полагающиеся средства. Все это время приходилось оказывать услуги бесплатно. А ведь речь идет о достаточно больших деньгах: если начисляемая сумма на дом составляет 250 тыс. руб., то на субсидии от города из этой суммы приходится около 100 тыс., то есть 30–40%.
Для того чтобы оформить субсидию, УК должна испить горькую чашу. Например, в этом году субсидии за первый квартал управляющие компании реально получили только в апреле. То есть три месяца должны были финансировать объекты за счет собственных оборотных средств. Но это могут себе позволить только ДЕЗы, а также те УК, у которых есть иные источники дохода.
Через бюрократические препоны при оформлении субсидий способна пройти не каждая управляющая компания. Именно поэтому некоторые дома-одиночки, управляемые ТСЖ, даже отказываются от бюджетных денег. Так почему бы не выдавать субсидию не управляющим, а адресно – каждому жителю на его счет?
Как правило, ГУ ИСы действуют в одной связке с ДЕЗами. Руководители дирекций назначаются на должность главой управы. Соответственно, воля управы транслируется ДЕЗом, который препятствует вхождению в многоквартирный дом частной УК. К примеру, не передается техдокументация, по ночам могут совершаться кражи инженерного оборудования. Поэтому первое, что мы делаем, принимая в управление дом, – меняем в подвалах замки…
Бывают случаи, когда частные УК заходят на объект с помощью ЧОП. Однажды мы вынуждены были предоставлять охрану и адвоката инициативной группе дома, организовавшей голосование в нашу пользу. ГУ ИСы проявляют отменный гуманизм по отношению к ДЕЗам, но только не к частным УК. Например, инженерная служба может легко покрыть дирекции недоплату по коммунальным платежам из-за должников, скажем, в миллион рублей. Как это делается? Сумму распределяют на всех жителей района. В итоге вам приходит квитанция, где вместо 3000 руб. указано 3003. Кто станет разбираться из-за трех рублей? В самом деле, зачем работать с должниками, когда можно всем дополнительно начислить по трешке?
Частная компания не может так вольно обращаться с начислениями – тот же ГУ ИС ей этого не позволит!
А дальше частная компания вступает во взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями – Мосводоканалом, Мос-энерго, Московской объединенной энергетической компанией «МОЭК». В основном научились находить с ними общий язык, ориентированность на клиента просматривается в их политике все больше. Тем не менее и ресурсоснабжающие организации порой осложняют работу коммерческой УК, пытаясь давить на нее через органы местной власти. А когда начинаешь объяснять, что властям не следует вмешиваться во взаимоотношения двух хозяйствующих субъектов, то это вызывает непонимание. Поэтому приходится приучать ресурсоснабжающие организации к цивилизованным способам разрешения конфликтных ситуаций и претензий: непосредственное общение с УК либо обращение в арбитражный суд, если не достигнут компромисс.
Еще одна проблема, связанная с разделением сфер ответственности УК и ресурсоснабжающих организаций при оказании услуг в многоквартирном доме. К примеру, МОЭК не имеет индивидуального договора с каждым жителем. Он заключает его с управляющей компанией. При этом подписывается акт о разграничении ответственности по сетям: до ввода в дом ответственность несет МОЭК, после ввода – управляющая компания.
Согласно нормативным документам УК обязана поддерживать определенный температурный режим в подающей трубе в зависимости от температуры наружного воздуха, такая же обязанность до ввода в дом лежит на МОЭКе.
А проблема заключается в следующем. УК по договору с МОЭКом является абонентом, то есть потребителем услуги. По сути же управляющая компания – некий транзитер, через которого проходит ресурс, а потребителем услуги является житель. Но, к сожалению, существующая нормативная база не позволяет УК заключать с ресурсоснабжающими организациями договор на транзит ресурсов.
Я обращалась в МОЭК с просьбой заключить договор на транзитную поставку, но компания на это не идет, потому что тогда ответственность за оплату услуг отопления и горячего водоснабжения ложится на каждого жителя. Монополисту невыгодно так работать. Ему проще, если ответственность за оплату лежит на управляющей компании.
Что получается? Если вдруг житель или дом оказался недобросовестным и задерживает коммунальные платежи (допустим, УК собирает с дома не 98–99%, как должно быть, а 30–40%), то у управляющей компании возникает дыра в бюджете. Но при этом она обязана в полном объеме платить ресурсо-снабжающей организации. И это касается не только МОЭКа. Никто из поставщиков ресурсов не хочет заключать договор с УК как с транзитной структурой. Где же логика в законодательстве?
Конечно, ресурсоснабжающие организации не могут заключить отдельный договор с каждым жителем, так как вход в дом один, но договор должен быть либо многосторонним (по которому УК является транзитной организацией, а жители – потребителями услуг), либо двусторонним (где УК является транзитной организацией). И законодательством должна быть предусмотрена ответственность каждого жителя за оплату услуг ЖКХ. Иначе убытков и банкротства управляющим компаниям не избежать.
С кем у профессиональной управляющей компании не должно быть проблем, так это с собственниками жилья. Если УК добросовестная, то жители знают в лицо своего управляющего и он знает всех жителей дома. На профессиональном языке это называется «управление внутренней средой дома».
Когда говорят, что в доме плохие собственники, это значит, плоха сама УК. Конечно, в каждом доме есть три-пять «сложных» квартир, но в остальных-то 200–400 квартирах нормальные жители, с которыми можно найти общий язык. Избежать проблем во взаимоотношениях с ними поможет правильно составленный договор управления. Есть форма, рекомендуемая государством, но она не защищает интересы ни собственника, ни УК. В ней просто сказано, что компания должна «выполнять все требования, предусмотренные законодательством». А если собственники захотят поменять свои требования уже после подписания договора? В рыночных условиях использование жесткой унифицированной формы договора управления – нонсенс.
В договоре должно быть прописано, кто и что делает, в какой последовательности и в какие сроки. Каждая услуга должна содержаться в отдельном приложении с описанием прав, обязанностей и требований, а также ответственности сторон. Следует четко формулировать требования к отчетности: с формами, с образцами. Договоры нашей компании обычно занимают страниц 40. Конечно, это большой объем, зато житель знает, что он может с нас спросить.