Каждый заемщик желает знать…
Каков минимальный первичный взнос за квартиру по программам АИЖК? В какую сумму обойдутся заемщику услуги страховой компании агентства? На эти и другие вопросы в ходе онлайн-конференции ответил генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка.
Что больше волнует
Оказалось, что больше всего заемщиков волнуют проблемы рефинансирования кредитов, различных комиссий и процентных ставок по программам АИЖК.
Например, Анна после передачи права требования по закладной в АИЖК столкнулась с комиссией 0,5%, которую вынуждены платить все заемщики при перечислении платежа на счет агентства в банке «Возрождение». Комиссия предусмотрена договором между АИЖК и банком, и заемщик узнает о ней только тогда, когда приходится платить. Эти расходы не включены в эффективную ставку по кредитному договору. Поэтому Анну интересует: имеются ли у АИЖК счета в иных банках?
Оказывается, заемщик, попавший в такую же ситуацию, как и Анна, не привязан к конкретному банку. Если человек недоволен тарифами того банка, через который перечисляет платежи на счет АИЖК, он может вносить платежи по кредиту через другого кредитора или вообще не прибегая к услугам банка, через платежные системы. АИЖК никак не ограничивает свободу заемщиков при выборе способа перечисления средств на погашение кредита. Человек сам вправе решать, какой из существующих способов перечисления платежа будет для него наиболее удобным и наименее затратным.
Семью Травкиных интересовало, в связи с чем повысилась ставка по ипотеке: «Президент говорит о понижении процентной ставки, а вы ее повышаете. Пишете, что ставка привязана к ставке рефинансирования, но она не менялась!»
Александр Семеняка ответил, что сегодня первоочередной задачей АИЖК, поставленной российским правительством, является стимулирование строительства нового жилья. Поэтому ставки рефинансирования АИЖК по кредитам на приобретение жилья в новостройках установлены на более низком уровне, чем по кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке. Они составляют 11% годовых в рублях. В то же время ставки рефинансирования АИЖК по кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке все равно ниже среднерыночного значения ставки по ипотечным кредитам. Помимо этого, по низким ставкам можно получить кредит на приобретение жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке по ипотечной программе «Переменная ставка», разработанной и недавно внедренной АИЖК.
Вопрос Ольги: «Каким, по вашему мнению, станет рынок при понижении процентных ставок по ипотечным кредитам на первичном рынке при одновременном их повышении на вторичном?»
И тут руководитель АИЖК успокаивает, сообщая, что в целом сейчас наблюдается тенденция снижения процентных ставок как на первичном, так и на вторичном рынках. Это связано с активной господдержкой рынка жилья и ипотеки. Приоритеты государства – поддержка первичного рынка, новостроек. Однако ставки на покупку вторичного жилья по стандартам агентства также невысоки, и нельзя говорить, что были повышены – они лишь приведены к рыночному уровню. При этом сравнимы, а в ряде случаев даже ниже докризисных значений.
С актуальным для многих заемщиков вопросом по рефинансированию долларового кредита обратился Илья. Он еще до кризиса взял ипотечный кредит в коммерческом банке под 11% годовых. Сейчас пытается его рефинансировать под более низкие проценты в рублях.
Оказывается, АИЖК предлагает выход валютным заемщикам. Сейчас можно получить кредит по стандартам АИЖК на погашение ипотечного кредита, выданного другим банком. Это относится как к кредитам, выданным в рублях, так и к валютным. Если в подобную ситуацию попали люди из других регионов, то более подробную информацию они могут получить у партнеров агентства, работающих на местах. Контакты указаны на сайте АИЖК.
Иван Зыкин рассказал, что выплачивает ипотечный кредит в Сбербанке, взятый в рублях на 29 лет под 14,75% годовых в Иваново на приобретение квартиры на вторичном рынке. Его интересует, можно ли рефинансировать этот кредит под ставку АИЖК, и как в этом случае происходит передача объекта залога.
Да, агентство может выдать ипотечный кредит на погашение ипотечного кредита, выданного банком. О процедуре передачи залога можно подробно узнать у партнера АИЖК, работающего в конкретном регионе.
С похожим вопросом обратилась семья Кузьминых. В 2008 году оформили ипотеку в Сбербанке под 13,75% годовых. Платят регулярно и добросовестно. Заемщиков интересует, как добиться у банкиров снижения ставки по ипотеке.
Заемщикам, оказавшимся в похожей ситуации, руководитель АИЖК советует обратиться в свой банк за получением кредита на погашение долга. В Сбербанке такая программа существует.
О страховке и первоначальном взносе
Еще один блок вопросов касался деятельности недавно созданной страховой компании АИЖК и размеров первоначального взноса при покупке квартиры.
Игорь интересовался стоимостью ипотечного страхования и факторами, которые влияют на размер страховки. Также руководителю агентства задавались вопросы о том, какие страховые компании и по какому принципу вошли в пул страховщиков по ипотечному страхованию при СК АИЖК. Не создаст ли сотрудничество агентства с ограниченным числом страховых компаний почву для коррупции и разворовывания бюджетных средств, которые были вложены в создание СК АИЖК?
Руководитель агентства ответил, что сумма страховки уплачивается единовременно и составляет в среднем 2% от размера выданного кредита. На величину страховки влияет размер первоначального взноса и срок кредитования. Чем меньше взнос и больше срок кредита, тем выше размер страховой премии.
Коррупции опасаться не следует, считает Александр Семеняка, так как СК АИЖК уже заключила соглашения о сотрудничестве с 18 ведущими российскими страховыми компаниями и продолжает сотрудничество со всеми страховщиками, которые желают заниматься ипотечным страхованием. Требования общие для всех страховых компаний, желающих работать по программам АИЖК. Что касается суммы уставного капитала страховой компании, то это не бюджетные деньги, а средства из прибыли агентства.
Ряд вопросов к главе АИЖК касался возможности приобретения квартиры с небольшим первоначальным взносом.
Например, Филипп Сурков из Смоленской области интересуется, когда изменится ситуация в регионах, где сумма первоначального взноса при покупке квартиры по ипотеке составляет 30%.
Елену Петровну волнует, почему кредит по программе АИЖК возможен только для лиц, у которых нет собственного жилья. Она хочет жить в другом городе, но не может взять кредит по программе АИЖК. Ей непонятно, почему требуется продавать свое жилье на старом месте и быть прописанной непонятно где, пока она не возьмет кредит и не приобретет другую квартиру.
Ивана и Марину Волгиных интересует, разработан ли АИЖК продукт, который позволял бы брать ипотечный кредит с первоначальным взносом ниже 30%. Предполагается ли в случае небольшого первоначально взноса дополнительная страховка?
Ответ Александра Семеняки всем, обратившимся с подобными вопросами, можно свести к следующим основным моментам.
С 1 июля 2010 г. по кредитным продуктам АИЖК «Новостройка» и «Малоэтажное жилье», а также по стандартной ипотечной программе АИЖК уже установлен минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Агентство не ограничивает круг лиц, которые могут приобрести жилье по его программам. Главное требование – покупка жилья для собственного проживания, а не для коммерческого использования. Те, кто хочет поменять место жительства, могут приобрести жилье для проживания в другом городе, обратившись к партнеру АИЖК.
Сейчас по продуктам АИЖК установлен минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Но при получении кредита с таким взносом заемщик в обязательном порядке должен оформить ипотечную страховку (застраховать свою ответственность по кредитному договору). Ипотечная страховка необходима на тот случай, если заемщик окажется не в состоянии погасить кредит в установленный срок, и жилье будет продано, чтобы расплатиться с кредитором. При этом средств, полученных от продажи заложенной квартиры, часто оказывается недостаточно для погашения долга перед кредитором. В результате человек лишается жилья и при этом еще и остается должен кредитору. Если же заемщик оформил ипотечную страховку, то страховая компания выплатит недостающую для полного расчета с кредитором сумму.
Как ведут себя банки
К руководителю АИЖК обращались и по поводу проблем, связанных с получением кредита.
Семья Панковских попросила совета. Недавно супруги обратились в Сбербанк, чтобы взять целевой кредит на строительство дома в размере 350 000 руб., рассчитывая погасить его материнским капиталом. Семья уже строит дом, поэтому предоставила в банк все необходимые документы по строительству. Пакет документов был взят на рассмотрение, но в результате им отказали без объяснения причин. Законно ли это?
Отказ банка абсолютно законен, считает Александр Семеняка. Каждый банк имеет право отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Остается искать банк, который готов выдать необходимую сумму.
Несколько вопросов касались возможности выкупа комнат в коммунальной квартире по программам агентства. Существуют ли они?
К сожалению, ответ не порадовал. Сейчас АИЖК не предоставляет подобные кредиты, и желающим выкупить комнату надо обращаться за ними в коммерческие банки либо брать ссуду на покупку другой квартиры.
Еще один блок вопросов заемщиков касался взаимоотношений АИЖК и коммерческих банков.
Многих интересовало, почему крупнейшие банки страны не выдают кредиты по стандартам АИЖК. В своих выводах о том, что АИЖК не сотрудничает с крупными банками, люди, как правило, опирались на данные сайта агентства. Там представлена информация о том, что по программам АИЖК кредитуют в основном филиалы региональных банков и малоизвестные банки.
Александр Семеняка ответил, что агентство как институт развития ипотеки в первую очередь ставит перед собой задачу развития рынка кредитования в тех регионах, где недостаточно активно работают банки. Кроме того, исторически сложилось, что АИЖК работает с небольшими региональными банками. Они активнее подключаются к программам агентства, выдают кредиты по стандартам АИЖК, рефинансируют их. У крупных банков достаточно своих средств, и нет таких острых потребностей в привлечении денег. Но крупные банки тоже работают с АИЖК – по секьюритизации ипотечных активов, поручительству по инвестиционным ценным бумагам. Кроме того, АИЖК работает по программам федерального значения «Стимул» и «Новостройка», в которых участвуют такие банки, как ГПБ-Ипотека, МДМ-Банк, Ханты-Мансийский банк, Номос-Банк и другие, в том числе известные, кредитные организации.
Участники конференции интересовались также, существуют ли сейчас на рынке структуры, кроме АИЖК, которые выкупают у банков ипотечные кредиты.
По данным агентства, сейчас таких структур немного. Среди наиболее активных участников рынка ВТБ24, ДельтаКредит и Московское ипотечное агентство.