Бум или иллюзия?
Последние данные официальной статистики взбудоражили игроков московского рынка недвижимости. Росреестр по г. Москве зарегистрировал 8,3 тыс. сделок с квартирами – вдвое больше, чем за тот же период 2009 года. Более того, были превышены показатели докризисных 2007–2008 годов. Что на самом деле могут означать эти данные?
Данные госрегистратора послужили для аналитиков рынка статистическим обоснованием оптимистичных прогнозов. Представители некоторых агентств недвижимости заявили, что восстановление спроса позволяет рассчитывать на 10 и даже 20% роста цен на жилье до конца года. В качестве дополнительных обоснований «быки» (следуя биржевой терминологии) выдвинули тенденцию сокращения объема предложения квартир как на первичке, так и на вторичке, а также роста спроса на малогабаритные жилища. Этот формат, по словам риелторов, стремительно вымывается с рынка.
Однако в приватных беседах многие агенты по недвижимости отмечают, что никакого ажиотажа на рынке не ощущается. Более того, торг на вторичке усиливается. При ближайшем рассмотрении рост цен, к которому апеллируют риелторы, выглядит не столь убедительно: средняя стоимость квадратного метра в рублях сопоставима с прошлогодними показателями. Косвенно о низкой активности покупателей на вторичном рынке свидетельствует не только стагнация цен, но и незначительное сокращение количества ипотечных сделок по сравнению с предыдущим месяцем.
Чем же в таком случае объясняется бурный рост оборотов рынка, о котором с начала года рапортует Росреестр?
Во-первых, данные официальной статистики могут отражать расширение квартирных цепочек, то есть так называемых альтернатив на вторичном рынке жилья (а не «чистых» покупок). Операция с каждым объектом в квартирной цепочке – отдельное регистрационное действие. Как правило, продавец параллельно выступает и покупателем. Поскольку в последнее время участники подобных (по сути, обменных) операций часто пользуются ипотекой (кредит позволяет приобрести жилье более высокого качества), выглядит закономерным восстановление объемов ипотечного кредитования.
Во-вторых, данные Росреестра учитывают как сделки на вторичном рынке, так и оформленные права собственности на новостройки. Между тем именно в последнее время процесс оформления в собственность квартир в новостройках, которые были построены во времена докризисного строительного бума, резко активизировался. Выработана почти универсальная схема признания права собственности на квартиру в новостройках в судебном порядке. Как правило, это возможно на этапе, когда дом сдан госкомиссии (имеется соответствующий акт), издано постановление о присвоении дому почтового адреса. Решение о признании права собственности на квартиру в новостройке выносит суд по месту нахождения жилья на основании заявления, которое подает соинвестор строительства (покупатель квартиры), либо его представитель. Ответчиком выступает инвестор-застройщик. В качестве третьих лиц привлекаются те организации и граждане, которые переуступали права на квартиру, а также Росреестр. После рассмотрения дела судом в случае вынесения положительного решения в Росреестр предоставляется два экземпляра решения суда, на основании которых регистрируется право собственности.
Возможно, именно эти процессы, а отнюдь не новая волна спроса на жилье, являются главной причиной интенсивного роста количества сделок с недвижимостью, который отражает в своей ежемесячной статистике Росреестр.