Обездоленное строительство
Даже спустя пять с половиной лет после вступления в действие Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» далеко не все квартиры в новостройках продаются по договорам долевого участия. И по сей день распространены схемы продаж (векселя, предварительные договоры купли-продажи и т.п.), к которыми покупателям следует относиться весьма осторожно.
Схемы из прошлого
Не так давно в закон о долевом строительстве были внесены поправки, которые исключают привлечение денежных средств граждан застройщиками по другим схемам. Но это, как говорят аналитики рынка, совсем не значит, что завтра все застройщики перейдут на обновленные юридические рельсы. Многие компании, уверены они, как начинали строительство по старым схемам, так и будут продолжать строить в их рамках. Может даже случиться, что покупатели квартир в одном доме будут приобретать их по разным схемам.
– То, что в одном доме квартиры могут продаваться по разным договорам, – обычная практика для рынка новостроек, – считает эксперт Анатолий Дмитриев. – Дело в том, что хотя в 214-й закон внесены поправки, это не исключает других вполне законных схем продаж квартир. Что такое эти схемы, покупателям надо хорошо представлять.
Квартира-фантом
При использовании предварительной (предоплатной) схемы основным инструментом сделки является предварительный договор купли-продажи. Срок и предмет его действия должны быть четко определены в соответствии с гражданским законодательством, иначе считается, что он действует один год. В документе указываются ключевые положения основного договора купли-продажи: сроки его заключения и порядок оплаты. При заключении предварительного договора компания-инвестор берет на себя обязательство, что по завершении строительства и оформлении квартиры в свою собственность с покупателем будет заключен основной договор, по которому квартира перейдет к нему. На этапе предварительного договора покупателем вносится сумма, чаще всего равная стоимости квартиры, которая затем засчитывается в качестве оплаты основного договора.
При таком типе продаж покупатель – физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Примечательно, что на этапе заключения предварительного договора сама квартира юридически и физически еще, как правило, отсутствует. Также отсутствуют ее точное описание, точная площадь и конечная цена. Сроки заключения основного договора купли-продажи обусловлены в большей степени застройщиком и сроками строительства. А окончательные обмеры производит БТИ после сдачи дома.
Положительно то, что предварительный договор фиксирует на момент заключения цену кв. метра, и в случае роста его средней стоимости, как это было в докризисные годы, покупатель в итоге приобретает квартиру по цене ниже рыночной.
Вексель ни о чем
Суть вексельной схемы состоит в приобретении новостройки по предварительному договору с внесением денежных средств за приобретение векселя. При такой схеме заключаются два договора: купли-продажи векселя и предварительный договор купли-продажи квартиры. Предполагается, что по завершении строительства покупатель сможет обменять вексель, стоимость которого равна стоимости квартиры, на жилье, характеристики которого указаны в предварительном договоре.
Но наиболее распространена сегодня все же комбинированная схема – гибрид предварительной и вексельной. Застройщик заключает с инвестором предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме и в счет оплаты по этому договору инвестор покупает у застройщика вексель на сумму, равную стоимости квартиры. Покупка векселя оформляется договором его купли-продажи. Далее инвестор уступает все свои права и обязанности в отношении квартиры конечному покупателю – физическому лицу, оформляя договор уступки права по предварительному договору купли-продажи квартиры по векселю.
Приобретая вексель, гражданин фактически дает компании-застройщику или инвестору взаймы определенную сумму денег, которую по истечении указанного в векселе срока обязаны ему вернуть в виде квартиры.
Важно не забывать, что купля-продажа векселя никак не связана с покупкой квартиры в строящемся доме, потому что в реквизитах векселя указывается лишь его номинальная стоимость и срок погашения, а также кому и кем он выдан. При вексельной схеме невозможна ипотека; вексель нельзя восстановить в случае его утери и невозможно погасить досрочно.
Какое качество качественней
– Нынешняя редакция закона, конечно, не идеальна, – отмечает Николай Климов, заместитель генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион». – Но тем не менее она позволяет сохранять некий паритет в отношениях «дольщик-застройщик». Да, есть некоторые шероховатости, которые хотелось бы сгладить, но нельзя сказать, что они коренным образом влияют на отношения девелопера и дольщика.
По-прежнему не решен вопрос о качестве объекта строительства: что считать надлежащим качеством и что – «существенным» нарушением качества. Есть обязанность дольщика приступить в определенный срок к приемке, но нет срока, когда дольщик должен приемку закончить. Не совсем обоснованным также видится отсутствие для застройщика возможности зачесть сумму своих денежных требований к дольщику из суммы, подлежащей возврату ему при расторжении договора. Ну и также хотелось бы надеяться на возможную будущую корректировку норм, касающихся обеспечения обязательств застройщика, в частности залога земельных участков и объекта долевого строительства.
– Поправки к закону ничего особенного в него не внесли, – считает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». – Они лишь дополняют и уточняют ряд принятых ранее норм. Однако стоит заметить, что дополнения не только сведены к защите прав участников долевого строительства, они отчасти улучшили положение застройщиков. К примеру, законодатель четко сформулировал перечень строительных работ, которые должен выполнить застройщик гражданину за уплаченные им деньги.
Права под копирку
При этом немалым плюсом поправок является оформление прав собственности на квартиру. До вступления в силу 214-го закона это занимало от года до полутора лет, а иногда и больше. Раньше застройщики были вынуждены оформлять каждую купленную квартиру. Это не только отнимало время, но и плодило множество ошибок.
– Теперь договор долевого участия регистрируется один раз, – отмечает Валерия Симонова, – и затем новые долевые участники регистрируются по этому шаблону, что значительно упрощает процесс. Права собственности оформляются сразу после сдачи жилого дома в эксплуатацию и подписания с застройщиком акта приема-передачи квартиры.
Стоит также отметить, что, согласно закону, участник долевого строительства имеет право сам подать документы на оформление прав собственности. Если раньше для этого требовалось присутствие всех сторон сделки, то сейчас достаточно присутствия только одной стороны, так как договор долевого участия регистрируется еще до начала продаж возводимого объекта.
Риски остаются
Итак, согласно новой редакции Федерального закона № 214, средства граждан для приобретения жилья в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию, можно привлекать только на основании договора о долевом строительстве. Установлена и ответственность за сбор денег в обход закона. Должностных лиц может ожидать штраф в размере 20–50 тысяч рублей, фирмы – от 500 тысяч до миллиона. Поможет ли это обезопасить покупку квартиры на первичном рынке? Как к нововведениям относятся застройщики? На эти вопросы отвечают эксперты «КР».
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы РФ по реализации нацпрограммы «Свой дом»:
– Обезопасить покупку квартиры на первичном рынке поможет обязательная госрегистрация договоров долевого участия. При этом будут исключены двойные продажи. Уверенность покупателей в том, что если они сдали в компанию деньги, то точно получат квартиру, существенно возрастет. В регионах многие компании работают по этому закону и, как показала практика, особых проблем у них не возникает.
Мария Литинецкая, ген. директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
– В целом, 214-й закон делает рынок более цивилизованным. Что касается уже реализуемых проектов, где используются другие виды договоров, то сразу перейти на договор долевого участия вряд ли возможно.
Думаю, будет введен определенный срок, например год, чтобы застройщики могли перейти на новые формы договоров. Если не будет моратория и сразу пойдут штрафы, это приведет к коррупции.
Константин Апрелев, вице-президент РГР:
– Главная новация в законе – запрет на привлечение средств застройщиками от граждан любым другим способом, кроме как по договору инвестирования. Это должно повысить мотивацию застройщиков к повышению прозрачности инвестиционного процесса. Поправки, конечно, снижают риски граждан, но полностью их исключить невозможно: инвестиционно-строительный бизнес во всем мире – одна из самых рискованных сфер экономики.
Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер»:
– Конечно, застройщик, имеющий инвестиционные отношения с администрацией с одной стороны и договоры долевого участия с физическими лицами – с другой, находится как бы между двух огней и в большей мере осознает свою ответственность. Поэтому не склонен вести авантюрную финансовую политику, замораживать стройку – ее дешевле завершить. В этом несомненный плюс закона № 214. Вместе с тем нужно понимать, что застройщик, дорожащий репутацией, вне зависимости от того, по какой форме продает квартиру, также прописывает в договорах и старается выполнять свои обязательства.
Даже если компания работает по этому закону, человеку, инвестирующему свои средства, необходимо получить исчерпывающую информацию, на каком основании строится объект, кто этим занимается. В обязательном порядке нужно проверить наличие правоустанавливающей документации на земельный участок, проектную документацию, главными элементами которой являются госэкспертиза, разрешение на производство строительных работ. Следует также убедиться, что у компании хватит средств на строительство. Эта информация должна быть абсолютно доступной. Если же застройщик не хочет или не может показать документ, это должно насторожить.
Еще один важный момент – состояние дел на стройке. Оценить ситуацию можно, просто окинув стройплощадку взглядом в два приезда: здесь имитацию деятельности создать очень трудно.
Ирина Маркочева, юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
– Заключив договор долевого участия, участник долевого строительства, конечно, получает больше гарантий. А вот строителям он не выгоден: за несоблюдение сроков передачи объекта застройщик обязан уплатить дольщику неустойки и возместить убытки. Думаю, еще продолжительное время будут использоваться прежние формы договоров приобретения жилья в строящихся домах (предварительный договор купли-продажи, соинвестирования и др.): гражданам их предложат подписывать задним числом.