Будни ипотечного заемщика
Кризисная ситуация, рост безработицы не мог не сказаться на ипотечных заемщиках. По прогнозу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), просрочка по ипотеке продолжит расти и достигнет во втором квартале 3,8% от объема выданных кредитов.
В АИЖК также подчеркивают, что пока в экономике нет признаков устойчивого восстановления, безработица остается на высоком уровне (по данным Росстата за апрель — 8,2%) (источ. RBCdaily.ru). В кризисной ситуации банки стали разрабатывать программы реструктуризации долгов. Не сумев прийти к соглашению, заемщики оказываются лицом в к лицу с кредитором в судебном процессе, а затем в стадии исполнительного производства и освобождения квартиры. Раскрыть эту проблему для «Квартирного Ряда» мы попросили Управляющего партнера Адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья.» адвоката Елену Жданову.
Ваше Адвокатское бюро специализируется на жилищных и ипотечных спорах. В кризисной ситуации поменялись ли отношения заемщик-кредитор?
— Я бы сказала, что отношения кардинально изменились, банки повернулись лицом к таким заемщикам. Если раньше нам удавалось решить вопросы заемщика — «поставить его в график» или увеличить срок кредитования (уменьшив, таким образом, ежемесячный платеж) только в досудебной стадии спора, да и то, с очень и очень большими усилиями, то теперь мы находим понимание и при судебном разбирательстве.
Получается, так легко, переподписал кредитный договор на новых условиях и все?
— Нет, не легко. Заемщикам никто не обещает «маны небесной». Разные банки индивидуально подходят к своим кредитным продуктам, и к заемщикам в частности. К нам приходят заемщики за помощью, когда он за 2 года кредит ни разу не платил. К таким заемщикам конечно другое отношение кредиторов. Но говорить с банкирами всегда есть о чем.
Хорошо, согласился банк, скажем уменьшили ежемесячный платеж, а дальше что?
— Дальше банк, заемщик при участии адвоката подписывают измененные кредитный договор (договор займа), договор ипотеки, закладную. И в силу гл.2,3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» все изменения должны пройти государственную регистрацию.Иначе, ипотека как залог не возникнет на новые обязательства.
А процентную ставку банк может уменьшить?
— Это скорее вопрос не ко мне, а к банку. Думаю нет. Повышающий процент при просрочке платежа заемщиком мне удавалось уменьшить, подписав иной кредитный договор. В том числе, нам удавалось договориться с банком и убрать пени и штрафы.
А если все-таки заемщик оказался ответчиком в суде,ему уже не остаться в ней жить?
— Адвокат нашего бюро в первую очередь проанализирует документы, согласно которым на жилье наложено такое обременение, как ипотека. Если есть слабые места, то возможно и признать кредитный договор или договор ипотеки недействительным. Арбитражная практика знает не мало тому примеров. Если иные обстоятельства, то рано или поздно будет отрицательное решение для заемщика об обращении взыскания на квартиру или иную недвижимость, если мы уж заговорили об Арбитражной практике. Адвокат в этом случае, может помочь заемщику и суду более объективно подойти к вынесенному решению, произвести новую оценку, подобрать документы, получить отсрочку на год. И тогда сам судебный процесс завершиться не за два заседания, а за несколько месяцев. Часто бывает этого достаточно, чтобы у заемщика появилась возможность рассчитаться с банком, найти покупателя на спорную квартиру или «созреть» (и банку в том числе) для подписания мирового соглашения.
Вы помогаете заемщикам с получением государственной поддержки по программе Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО АРИЖК).
— Да, весь теоретический материал заемщики найдут на сайте ОАО «АРИЖК». АРИЖК принято решение о снижении процентной ставки по займам, предоставленным в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России. Кроме того, при дисциплинированном исполнении заемщиком обязательств по погашению займа в течении шести месяцев, ставка может быть снижена до льготного уровня — 23 ставки рефинансирования Банка России.
По вашему мнению, ипотечное кредитование актуально?
— Вы знаете, да. Вопрос с жильем будет актуальным.Я по своей работе вижу рост ипотечного кредитования.
К нам чаще стали обращаться граждане проконсультировать по гос. программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, а также помочь получить кредит, оформить все документы. АИЖК запустило новую программу «Новостройка», что добавилось к уже имеющимся «Военная ипотека», «Материнский капитал».