Уехал в деревню – получи 100 тысяч
С наступлением лета на рынок выплеснулись разнообразные сезонные варианты аренды квартир москвичей, предпочитающих теплое время года проводить за городом. Как правило, появление сезонных вариантов влияет и на цену жилья, арендуемого на длительный срок. Что происходит в этом году со сдающимися летом квартирами? Можно ли в июне еще успеть арендовать дачу?
Между весной и осенью
По мнению руководителя отдела аренды компании «Белый лев» Юлии Владимирцевой, число сдающих квартиры на лето год от года увеличивается. Во-первых, все больше горожан с мая по сентябрь включительно стремится выехать на дачу или в деревню. Во-вторых, для многих москвичей сдача внаем квартиры, пусть даже по относительно невысокой цене, – существенная прибавка к доходам. Например, «однушку» в спальном районе сегодня можно арендовать на лето за 16–17 тысяч рублей в месяц. Двухкомнатную квартиру не сложно подобрать по цене от 18 тысяч. Трехкомнатную – от 20–22.
С одной стороны, для московской недвижимости это низкие цены, но сдача квартиры на 4–6 месяцев дает возможность накопить за сезон тысяч сто.
Вот какие цифры приводит первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова: «Сейчас самый дешевый вариант однокомнатной квартиры – 15 тысяч рублей в месяц сроком на полгода в хрущевке на Дмитровском шоссе. До нее нужно ехать от метро 20 минут на автобусе или маршрутке. На три месяца за 17 тысяч сдается «однушка» в девятиэтажке в районе станции метро «Коломенская». Но таких вариантов осталось мало, в основном они уже нашли своих арендаторов.
Особенность этого сезона, пожалуй, в том, что активно стали сдаваться на короткий срок и комнаты. Они идут по цене от 8 до 10 тысяч рублей в разных районах города как в коммуналках, так и в квартирах хозяев, живущих на дачах, но желающих приезжать в любое время и присматривать за своей городской недвижимостью».
«Число сезонных квартир с начала мая составило примерно треть от всех выставленных вариантов сдачи, – отмечает Ю. Владимирцева. – Это больше, чем в прошлые годы. Появление сезонных вариантов повлияло и на летнюю стоимость квартир, сдающихся надолго. Например, собственники «однушки» в спальном районе, у которых к лету собрались съезжать квартиранты, ориентировались в ценах еще весной. Тогда их квартиру можно было легко сдать за 25–26 тысяч рублей. В июне прежние арендаторы съехали, и хозяева рассчитывали сдать жилье на длительный срок по той же цене. Но сейчас средняя цена подобной квартиры уже 20-22 тысячи. Люди оказываются перед выбором: либо надеяться, что квартира все-таки уйдет по весенней цене, либо снижать ее».
Тем, для кого сдача квартиры – долгосрочный бизнес, риелторы советуют не ждать у моря погоды (то есть начала осеннего сезона), а быстро сдавать по реальным для лета ценам. При этом, чтобы не было в дальнейшем проблем с арендаторами, в договор коммерческого найма лучше внести пункт о том, что владелец квартиры оставляет за собой право, например, осенью скорректировать (поднять) цену до среднерыночной.
Живи, студент!
Москва – студенческая столица. Это значит, что летом в наш город приезжают поступать в вузы абитуриенты (с родителями) со всей России. Родители часто готовы арендовать квартиру на лето целиком, чтобы чаду было сначала комфортно готовиться к экзаменам, а потом адаптироваться к столичной жизни.
«С одной стороны, москвичи охотно и дешево сдают жилье на сезон каким-то одним, конкретным квартирантам, – констатирует Мария Жукова. – С другой, – не хотят превращать квартиру в гостиницу, сдавая ее на месяц или несколько недель». Считается, что человек, снимающий квартиру на длительный срок, будет относиться к ней более бережно. Естественно, боятся ущерба и порчи имущества. К тому же частая смена квартирантов требует затрат на приведение квартиры в порядок после каждого жильца.
Арендаторы: приемы самообороны
Нелишне напомнить об осмотрительности, которую должны проявлять арендаторы, снимающие жилье на сезон. Вот, например, ситуация, в которую попал абитуриент Сергей с родителями. Семья дешево арендовала квартиру на лето, чтобы молодой человек мог подготовиться к экзаменам. Не смутило то, что дом – хрущевка, первый этаж, под окнами помойка, до метро далеко.
Хозяйка уехала на дачу, договор заключили только устный. Но поскольку снимали квартиру по рекомендации знакомых, то доверяли владелице. Месяц прошел без приключений. А накануне приезда за второй арендной платой хозяйка позвонила и поставила семью перед фактом: «Поскольку сдаю очень дешево, платите больше или съезжайте». Людям пришлось пойти на требования собственницы. Но на тот момент они уже подстраховались и заставили даму подписать договор, в котором четко зафиксировали сроки аренды и цену.
В более сложном положении оказалась девушка из Подмосковья Елена. Ей надоело каждый день подолгу добираться на работу и обратно. В апреле сняла жилье рядом с метро. Тогда ее устроило все: и квартира, и владелец. Единственный минус: собственник, говоря, что сдает на длительный срок, подписал договор только на три месяца. Обещал, что если проблем не возникнет, договор будет продлен.
И вот три месяца на исходе. Владелец, за месяц, как положено по договору, предупредил квартирантку о том, что передумал сдавать, и сообщил, что девушке следует подыскать другое жилье. А за это время Лена уже привыкла к району, поменяла работу поближе к дому… Но договор есть договор. Девушка поняла, что совершила ошибку, пойдя при его подписании на требования собственника, и ей ничего не осталось, как искать другой вариант.
По мнению М. Жуковой, только двухсторонний договор может защитить тех, кто снимает жилье, от тех, кто сдает. И наоборот. Но если договор подошел к окончанию, как в случае с Еленой, то при его продлении или перезаключении хозяин может захотеть что-то изменить. (А может и вообще передумать сдавать квартиру.)
Если владелец поднимает цену, но квартира устраивает арендатора, можно предложить собственнику позвонить в различные агентства недвижимости и узнать средний уровень цен подобных предложений. Если та цена, за которую сдается квартира, сопоставима с рыночной, можно убедить собственника, что оснований для повышения у него нет. Если же цена окажется несколько выше рыночной, то арендатору все равно надо просчитать затраты на поиск нового жилья, оплату риелтора, переезд, и все это сопоставить с разницей, на которую планируют поднять арендную плату. И только потом принимать решение, что выгоднее – остаться в этой квартире или найти новое жилье.
Предпочтения меняются
У многих риелторов сложилось ощущение, что эта весна на рынке загородной аренды выдалась какой-то вялой: цены даже на достойные во всех смыслах предложения были чуть ниже, чем в прошлом году. Да и к июню варианты неплохих загородных домов еще остались – чего не бывало в прежние годы
«Предпочтения арендаторов несколько изменились, – рассказывает Ю. Владимирцева. – Они стали меньше обращать внимание непосредственно на дом, на то, как он оборудован и отделан. Но практически все хотят арендовать коттедж, расположенный вблизи водоема на лесном (сосновом) участке. Наибольший спрос на дома, сдающиеся по цене 70–100 тысяч рублей в месяц. Интересно, что с начала весеннего сезона, несмотря на то что за окном лето, владельцы не готовы снижать цены. Их логика: пусть лучше дом простаивает. С другой стороны, по сравнению с прошлым годом цены на коттеджи просели. Например, дом, в течение нескольких лет сдававшийся за 100 тысяч рублей, в мае этого года с трудом был сдан за 75 тысяч. И не на полгода, как удавалось раньше, а только на четыре месяца».
При этом июнь – время, когда дело доходит до дешевых вариантов, без удобств, далеко от Москвы. Дешевыми, как правило, считаются варианты, которые идут по цене от 30 тысяч рублей и ниже. Причем за эти деньги можно найти интересные предложения. Например, арендовать за 33 тысячи коттедж на одном участке с хозяйским домом в Звенигороде. За 30 тысяч предлагается небольшой деревянный дом в Кратове с мебелью, сантехникой и отоплением.
Неудобства во дворе
Теперь о моментах, которые существенно снижают привлекательность домов, но на которых владельцы стараются не акцентировать внимание. Если дача в хорошем месте по привлекательной цене не нашла своего арендатора до июня, то, скорее всего:
– сдается дом, расположенный на одном участке с домом хозяев. Мало кто хочет платить за съем дома и постоянно находиться под недремлющим оком владельцев недвижимости;
– сдается полдома, иногда с отдельным входом. И во второй половине живут хозяева;
– что-то не то с визуальной экологией. Например, хороший дом в хорошем поселке, но за окном идет стройка;
– дом расположен на голом участке. Арендаторов это не устраивает.