Предоплата в долг, или несколько «если» в предполагаемых обстоятельствах
Предоплата за будущую квартиру в период строительства дома – пожалуй, один из самых распространенных способов покупки жилья на рынке новостроек. Именно на этом этапе у покупателя больше вариантов для выбора места новой жизни. Но самое главное – это цена квартиры. Во время строительства компании-инвесторы в подавляющем большинстве случаев запрашивали меньшую цену по сравнению с уже или почти готовыми площадями. И охотников вложить деньги «в котлован» предостаточно.
Если налоговик не согласится…
Но что если покупатель не сумел собрать необходимую сумму, а дом, который ему так нужен, вот-вот начнет строиться? Конечно, можно копить деньги дальше, пока не соберется заветная сумма. А можно взять кредит, правда, это, как правило, приводит к дополнительным расходам.
Один из игроков на рынке кредитования, связанного с недвижимостью, —банк «ДельтаКредит», предлагал потенциальным заемщикам «кредит на квартиру в строящемся доме». Среди «основных условий и преимуществ»: первоначальный взнос 40% от цены продавца, процентная ставка на этапе строительства 21% годовых в валюте и 15% после оформления договора ипотеки квартиры, оплата определенного набора страховок, впрочем, не в полной мере отражающего специфику данного кредитного продукта. Кстати, вопрос об обоснованности более высокой ставки на этапе строительства, по большому счету, оставался открытым.
Банк утверждал об экономии заемщика «на налогах – все проценты по кредиту освобождаются от подоходного налога». Но это утверждение весьма спорно. В статье 220 (2) НК РФ сказано, что налогоплательщик получает вычет «в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банке Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома и квартиры». Ипотечным кредитам! Разумеется, предоплата за непостроенное жилье не является ипотекой, поэтому мнение, что 21% годовых в валюте подлежит рассмотрению в виде вычета из налоговой базы, может не совпадать с мнением налоговых инспекторов.
Если пойдет не по плану…
Банк «ДельтаКредит» провозгласил себя ипотечным банком, но в контексте «кредита на квартиру в строящемся доме» он в известной степени противоречит сам себе – ведь значительные процентные начисления должны уплачиваться параллельно арендной плате, если предположить отсутствие у заемщика собственного жилья. Это означает фактически обслуживание двух параллельных платежей без получения площади в свою собственность. А ведь несомненное преимущество ипотечного кредита на приобретение квартиры именно в том, что эквивалентные арендным взносы направляются не на создание прибыли арендодателя, а на покупку уже личного жилища.
А что если у застройщика дела пойдут не по плану и сдача Госкомиссии здания застопорится на несколько лет по каким-либо причинам, или оно вообще не будет достроено? В последнем случае получается, что заемщик не только теряет свои деньги, но и должен будет выплатить «долг» банку наряду с высокими процентами! И что это вообще за «долг» такой – за площадь, которая находится на стадии строительства и вообще, может быть, и достроена-то не будет? Это что же, за все годы, проведенные в ожидании вселения из-за долгостроя (недостроя), заемщик будет платить проценты по «кредиту»? Для справки: при 21% годовых долг «заемщика» удваивается менее чем за 4 года. И не может ли получиться так: гражданин внес 40% стоимости квартиры, затем за несколько лет постепенно выплатил оставшиеся 60%, плюс еще 21% годовых за право погасить эти указанные 60%, и после этого никуда не въехал, так как здание так и не достроили?
Если метров будет больше…
Следующее немаловажное занятие заемщика – это возможная переплата за неопределенность точного будущего метража квартиры. Как известно, заявленный в начале строительства дома метраж квартиры может незначительно отличаться от получившегося в итоге, что и засвидетельствует БТИ при введении дома в эксплуатацию. Вот здесь вступает в игру то, что для беспроблемного осуществления данной сделки требуется полная оплата продаваемых (уступаемых) прав.
Основываясь на этом (и по соглашению сторон), площадь квартиры по документам и, следовательно, стоимость, искусственно завышают, дабы не возникло последующих проблем с заключением договора ипотеки. После вынесения вердикта БТИ переплаченные средства возвращаются застройщиком. Но проценты-то – нет! Таким образом, заемщик может переплатить ощутимую сумму фактически ни за что .Нельзя забывать о том, что если клиент захочет досрочно погасить кредит, то в некоторых случаях у него изымут сверх в качестве «штрафных санкций» («компенсационных выплат») до 3% от вносимой досрочно суммы.
Если подешевеет…
Что произойдет, если цена покупаемой недвижимости упадет? Согласно кредитному договору закладываемая недвижимость не была безусловным обеспечением полученной целевой ссуды. А если клиент, чтобы выполнить обязательства по кредиту, передаст заложенную квартиру банку, а в это время та упадет в цене, банк может и не согласиться с мнением заемщика, что ситуация полностью урегулирована, и не исключено, что станет добиваться взыскания «задолженности» из его имущества и доходов.
Нельзя сказать, что банк не предпринимал встречных мер по уменьшению риска долгостроя. Например, в виде рассмотрения обращений, строительство объектов по которым уже началось (3–4 этажа). Тем не менее положение заемщика все же нельзя было назвать полностью защищенным, ведь именно инвестиционный риск – риск невыполнения застройщиком своих обязательств по договору инвестирования (долевого участия и тому подобного) – оставался незастрахованным. Одновременно решение, инвестировать свои средства или нет – это решение самого долевого инвестора, а никак не банка. И не вина банка, если застройщик не выполнит перед долевым инвестором своих обязательств. Проблема в том, что, прибегая к кредиту, заемщик рискует потерять не только свои сбережения, но и средства банка. Которые надо будет возвращать с процентами.
Присутствующие на рынке новостроечного кредитования кредитные модели – ответ на наблюдающийся спрос на такие услуги. Без сомнения, они имеют простор для совершенствования, и если будут найдены более удачные решения в этой области, потенциальные заемщики наверняка обратят на них внимание.